Investissement immobilier Grâce aux FPI

Avant le début de la révolution industrielle, la richesse et le pouvoir étaient principalement mesurés en termes de superficie de terres possédées par un individu ou une famille. Bien que le XXe siècle ait vu la montée de la titrisation et l'augmentation de la détention d'actions et d'obligations, l'investissement immobilier reste une option rentable pour ceux qui participent activement à un programme de répartition d'actifs ou cherchent simplement à diversifier leur portefeuille actuel.

Les fiducies de placement immobilier, ou FPI, peuvent être un moyen pratique pour l'investisseur moyen de réaliser des profits sans les tracas de l'acquisition directe de propriété. C'est pourquoi nous avons inclus cet essai complet dans notre Guide du débutant à l'investissement immobilier.

Avant 1960, seules les personnes et les entreprises fortunées disposaient des ressources financières nécessaires pour investir dans des projets immobiliers importants, tels que des centres commerciaux, des parcs d'entreprises et des établissements de santé. En réponse, le Congrès a adopté la Real Estate Investment Trust Act de 1960. La législation exempte ces sociétés à but spécial de l'impôt sur les sociétés si certains critères étaient remplis. On espérait que l'incitation financière amènerait les investisseurs à regrouper leurs ressources pour former des sociétés dotées d'actifs immobiliers importants, offrant à l'élite américaine les mêmes opportunités que l'élite. Trois ans plus tard, le premier FPI a été formé.

La législation d'origine présentait toutefois des inconvénients importants, en ce sens qu'elle exigeait que les dirigeants responsables de l'entreprise engagent des tiers pour fournir des services de gestion et de crédit-bail immobilier. Ces restrictions ont été levées dans la Loi de 1986 sur la réforme fiscale. Treize ans plus tard, en 1999, la Loi sur la modernisation des FPI a été adoptée.

La loi permet aux REIT de constituer des filiales imposables afin de fournir des services spécialisés aux locataires qui ne relèvent normalement pas du domaine de l'investissement immobilier. Bien que la loi comporte encore certaines limites quant aux types de services pouvant être offerts, on s'attend à ce que la qualité du service dans les propriétés gérées par des FPI s'améliore considérablement à la suite de son adoption.

Selon Ralph Block dans Investir dans les FPI: les fiducies de placement immobilier, chaque FPI doit réussir ces quatre tests annuellement afin de conserver son statut fiscal spécial:

"Le FPI doit distribuer au moins 90% de son bénéfice imposable annuel, à l'exclusion des gains en capital, à titre de dividendes à ses actionnaires.

Le FPI doit investir au moins 75% de son actif dans des biens immobiliers, des prêts hypothécaires, des actions d'autres FPI, des espèces ou des titres d'État.

1. Le FPI doit tirer au moins 75% de son revenu brut des loyers, des intérêts hypothécaires ou des gains provenant de la vente de biens immobiliers.Et au moins 95% doivent provenir de ces sources, ainsi que des dividendes, des intérêts et des gains provenant des ventes de titres.
2. Le FPI doit avoir au moins 100 actionnaires et moins de 50% des actions en circulation doivent être concentrées entre cinq actionnaires ou moins. "
3. Outre la prévention de la double imposition, les FPI offrent de nombreux autres avantages, dont:
4. Gestion professionnelle

Dans la plupart des cas, l'investisseur qui achète un bien locatif est laissé à lui-même. Les FPI permettent à l'investisseur de faire gérer ses propriétés par une équipe immobilière professionnelle qui connaît l'industrie, comprend l'entreprise et peut profiter des opportunités grâce à sa capacité à lever des fonds sur les marchés financiers. Les avantages ne se limitent pas aux prouesses financières de l'équipe de direction. Les propriétaires de FPI ne vont pas recevoir d'appels téléphoniques à trois heures. m. pour réparer une toilette débordante.

Limitation des risques personnels

Les FPI peuvent limiter considérablement les risques personnels. Comment? Si un investisseur voulait acquérir des biens immobiliers, il est probable qu'il s'endettera en empruntant de l'argent à ses amis, à sa famille ou à une banque.

Souvent, il sera tenu de garantir personnellement les fonds. Cela peut l'exposer à une responsabilité potentiellement dévastatrice en cas d'échec du projet. L'alternative est de trouver des quantités significatives de capital en réaffectant ses autres actifs tels que des actions, des obligations, des fonds communs de placement, et des polices d'assurance-vie. Aucune alternative n'est susceptible d'être idéale.

D'un autre côté, l'achat d'une FPI peut se faire avec quelques centaines de dollars, car les cours des actions sont souvent aussi bas, sinon plus bas, que les actions. Un investisseur qui veut investir 3 000 $ dans l'immobilier récoltera les mêmes avantages au prorata de ceux qui veulent investir 100 000 $; par le passé, il n'était tout simplement pas possible d'obtenir ce type de diversification dans la catégorie des actifs immobiliers sans avoir recours à des partenaires ou à un effet de levier.

Liquidité

Contrairement à la propriété directe, une FPI offre des liquidités et des cotations quotidiennes. Beaucoup d'investisseurs confondent cela avec un risque accru. Après que l'investisseur immobilier moyen a acquis une maison, un immeuble ou une unité de stockage, il s'intéresse principalement aux perspectives de revenus locatifs futurs, et non à la valeur de vente potentielle de l'actif s'il le remet sur le marché. En effet, si l'investisseur détient la propriété pendant vingt ans, il est susceptible d'avoir vécu un boom important et des bustes dans le cycle immobilier. Dans la plupart des cas, il est raisonnable de supposer qu'en raison de l'absence de valeur quotidienne de revente, l'investisseur n'a jamais cessé de considérer que ses biens immobiliers fluctuent comme le ferait n'importe quel stock ordinaire (quoique dans une moindre mesure). , le manque de prix coté est pris pour de la stabilité. Comme l'a dit Benjamin Graham dans son édition de 1970

The Intelligent Investor

: «Il y avait alors [pendant la Grande Dépression] un avantage psychologique à posséder des intérêts commerciaux sans marché coté.Par exemple, les personnes qui possédaient des hypothèques de premier rang sur des biens immobiliers qui continuaient à payer des intérêts pouvaient se dire que leurs placements avaient gardé leur pleine valeur, et il n'y avait aucune cotation sur le marché pour indiquer le contraire. D'autre part, de nombreuses obligations de sociétés cotées de meilleure qualité et sous-jacentes ont subi de sévères contractions dans leurs cours, ce qui a fait croire à leurs propriétaires qu'elles étaient de plus en plus pauvres. En réalité, les propriétaires étaient mieux lotis avec les titres cotés, malgré les bas prix de ceux-ci. Car s'ils l'avaient voulu, ou étaient obligés, ils pourraient au moins avoir vendu les issues - probablement pour les échanger pour des affaires encore meilleures. Ou ils pourraient tout aussi logiquement avoir ignoré l'action du marché comme temporaire et fondamentalement vide de sens. Mais il est illusoire de vous dire que vous n'avez subi aucune perte de valeur simplement parce que vos titres n'ont aucun marché coté. " En d'autres termes, malgré le fait que le prix coté du FPI puisse fluctuer quotidiennement, la réalité économique de l'investissement immobilier direct n'est pas différente. Essentiellement, c'est comme si le propriétaire d'une FPI ne prenait tout simplement pas le papier et examinait le prix qui lui était offert par M. Market. Prenant un peu plus loin, ce désavantage perçu est en fait l'un des avantages de posséder des REIT. Contrairement aux avoirs immobiliers directs, ils constituent un actif liquide qui peut être vendu assez rapidement pour générer des liquidités ou profiter d'autres opportunités d'investissement.

Excellents outils de retraite ou revenu pour frais de subsistance

Une part importante du rendement attribué aux placements dans les FPI est attribuable aux dividendes importants en espèces. Parce que les distributions de dividendes de ce type sont imposées à des taux d'imposition sur le revenu des particuliers qui ont été historiquement de 39,8% (grâce aux réductions fiscales de Bush, ce taux a été abaissé à 35%), l'Oncle Sam peut . Une façon de contrer cela est de détenir vos investissements immobiliers dans votre IRA ou d'autres comptes de retraite. Des décennies de capitalisation en franchise d'impôt peuvent générer des centaines de milliers de dollars de plus en épargne-retraite.

Les FPI sont également particulièrement adaptées aux portefeuilles de retraite, car le dividende en espèces procure non seulement un revenu sur lequel vivre, mais établit un plancher fantôme par rapport au prix de l'action. Dans une chute libre du marché, par exemple, le rendement du dividende finira par devenir assez attrayant pour empêcher d'autres ventes massives (en supposant que les affaires fondamentales ne soient pas en péril.) Cela peut entraîner une plus grande stabilité en période de crise.

Le terme FPI d'actions fait référence à une personne morale qui est engagée dans l'acquisition, la gestion, la construction, la rénovation et la vente de biens immobiliers. Ce type de fiducie de placement immobilier offre le plus grand potentiel de récompense et, en tant que tel, a tendance à être favorisé par les gestionnaires de fonds professionnels. Les FPI d'actions opèrent souvent dans un domaine d'expertise spécifique. Voici quelques exemples:

FPI résidentiels

FPI de détail

• FPI de bureaux et industrielles
• FPI de soins de santé
• FPI de libre-entreposage
• FPI d'hôtels et de centres de villégiature
• FPI résidentiels
• de REIT se spécialise dans les immeubles d'habitation et / ou d'autres propriétés résidentielles louées à des particuliers.Le plus grand danger pour les FPI résidentiels est la construction dans une zone géographique particulière dans un environnement économique en déclin. Dans les cas où l'offre augmente à mesure que la demande diminue, l'équipe de gestion est obligée de réduire les loyers pour maintenir les taux d'occupation stables.

Un exemple de FPI résidentiel: les collectivités d'Avalon Bay

Selon Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), connue pour ses communautés d'appartements de luxe, «est une fiducie de placement immobilier axée sur le développement, le réaménagement, l'acquisition, la propriété et l'exploitation des communautés d'appartements dans les marchés à forte barrière d'accès aux États-Unis. Au 27 février 2004, la Société détenait ou détenait une participation directe ou indirecte dans 131 immeubles d'appartements en exploitation comprenant 38 504 résidences dans 10 États et le District de Columbia, dont deux communautés contenant 1 089 appartements étaient en cours de reconstruction . De plus, à cette date, AvalonBay détenait ou détenait une participation directe ou indirecte dans 11 collectivités en construction qui devraient contenir un total de 3 493 maisons d'appartements lorsqu'elles seront achevées. Elle détenait également une participation directe ou indirecte dans des droits de développement de 40 communautés supplémentaires qui, si elles étaient développées de la manière prévue, contiendraient environ 10 070 appartements.

FPI de détail
Il existe un certain nombre de spécialités dans le domaine des FPI de détail, notamment les centres commerciaux et les centres commerciaux. L'avantage particulier pour le premier est que les coûts de construction sont importants; mesuré en dizaines ou centaines de millions de dollars. Ce coût élevé de barrière d'entrée aide à garder l'expansion sous contrôle, faisant de l'offre excédentaire une préoccupation moindre.

Un exemple de FPI de détail: Regency Realty Corp.

«Regency Centers Corporation est une fiducie de placement immobilier qui possède et exploite des centres commerciaux situés aux États-Unis. Au 31 décembre 2003, le portefeuille de placements immobiliers de la Société comprenait 265 centres commerciaux répartis dans 22 États, avec une superficie locative brute de 30,3 millions de pieds carrés et un loyer de 92,2%. Sur le plan géographique, 19,6% de son GLA est situé en Floride, 19,5% en Californie, 16,8% au Texas, 6,6% en Géorgie, 6,3% en Ohio et 31,2% répartis dans 17 autres États. Regency possède et exploite ses centres commerciaux par l'intermédiaire de son partenariat d'exploitation, Regency Centres, L. P. (RCLP), dans lequel la Société détient 98% des unités de partenariat d'exploitation. Les activités d'exploitation, d'investissement et de financement de Regency sont généralement exécutées par RCLP. "- Résumé des activités de Reuter

FPI de bureaux et industrielles
Le secteur des bureaux de placement dans le secteur des fiducies de placement immobilier est historiquement le plus important. Le principal inconvénient est le fait que les loyers des bureaux ont normalement des durées de location beaucoup plus longues, ce qui signifie qu'en période de baisse du loyer et d'occupation, les locataires qui signent des baux auront des taux moins élevés et moins rentables. Cela peut également être une bénédiction, cependant, si une propriété est remplie pendant une période de pénurie et de forte demande.Comme on peut l'imaginer, les REIT de bureau sont hautement cycliques. Par contre, les FPI industriels ont tendance à générer des flux de trésorerie stables et prévisibles grâce aux taux de renouvellement des baux élevés et aux faibles dépenses en capital et aux besoins d'entretien.

Un exemple de FPI industriel et de bureau: CenterPoint Properties Trust

«CenterPoint Properties Trust est une société de placement immobilier qui possède et exploite principalement des entrepôts et d'autres propriétés industrielles dans la région métropolitaine de Chicago, Illinois. CenterPoint cherche à créer de la valeur par le biais de la gestion axée sur le client, l'investissement, le développement et le réaménagement d'entrepôts, de distribution, de fabrication légère, de fret aérien et d'installations ferroviaires. La société développe également des parcs industriels multifonctionnels stratégiquement situés près des autoroutes, des aéroports et des chemins de fer. Au 31 décembre 2003, le portefeuille de placements de la Société constitué d'un entrepôt d'exploitation et d'autres immeubles industriels comprenait 187 propriétés, totalisant environ 34,4 millions de pieds carrés, avec une base diversifiée d'environ 284 locataires engagés dans diverses activités. Au 31 décembre 2003, CenterPoint avait accumulé le contrôle d'un vaste portefeuille de terrains dépassant les 3 000 acres, et 50,1 millions de pieds carrés d'entrepôts et d'autres propriétés industrielles pouvaient être aménagés. »- Résumé des activités de Reuter

FPI de soins de santé
Les FPI en santé construisent, acquièrent et louent des bâtiments spécialisés comme des hôpitaux, des maisons de soins infirmiers, des bâtiments médicaux et des établissements d'aide à la vie autonome. Ce secteur des FPI est relativement à l'abri de la récession, bien qu'il dépende en grande partie de la santé financière du locataire qui, à son tour, compte sur les remboursements médicaux fournis par le gouvernement des États-Unis. Le changement fédéral dans la politique de santé aurait évidemment un effet important sur les FPI en santé.

Un exemple de FPI de soins de santé: Health Care REIT, Inc.

«Health Care REIT, Inc. est une fiducie de placement immobilier (RIET) qui investit dans des établissements de soins de santé, principalement des établissements de soins infirmiers et d'aide à la vie autonome. les États Unis. La Société investit également dans des établissements de soins spécialisés. Au cours de l'exercice terminé le 31 décembre 2003, la société a investi dans 328 installations situées dans 33 États et gérées par 47 exploitants différents. Le portefeuille comprenait 219 établissements d'aide à la vie autonome, 101 établissements de soins infirmiers spécialisés et huit établissements de soins spécialisés. En octobre 2003, la société a vendu sa participation dans Atlantic Healthcare Finance L. P. «- REX sur l'entreprise

FPI de libre-service
Le secteur des FPI auto-entreposés résiste quelque peu à la récession. Plus surprenant est le fait que les clients d'entreprise constituent une part importante des locations de stockage. Les barrières à l'entrée sont considérablement plus faibles que celles des autres types de FPI en raison de la plus petite quantité de capital nécessaire pour construire une installation de stockage.

Un exemple de libre-entreposage REIT:

Sovran Self Storage, Inc. «Sovran Self Storage, Inc. est une société d'investissement immobilier autogérée et autogérée qui acquiert, détient et gère les propriétés de self-stockage.Au 1er mars 2004, elle possédait et gérait 265 propriétés d'entreposage libre-service d'environ 15,5 millions de pieds carrés louables, situées dans 21 États des États-Unis et de l'est et du Midwest des États-Unis, en Arizona et au Texas. Sovran Self Storage gère 11 de ces propriétés pour Locke Sovran I, LLC, une coentreprise non consolidée détenue à 45% par la Société. Au 1er mars 2004, toutes ses propriétés, sauf deux, exploitaient sous le nom commercial Uncle Bob's Self-Storage. Les installations d'entreposage libre-service de la Société offrent des espaces de stockage fermés, peu coûteux et facilement accessibles aux utilisateurs résidentiels et commerciaux, d'un mois à l'autre. Toutes les propriétés ont un gestionnaire de propriété sur le site pendant les heures d'ouverture. Les clients ont accès à leurs aires de stockage pendant les heures d'ouverture et certains clients commerciaux bénéficient d'un accès 24 heures sur 24. »- Reuter's Business Summary REITs hôtels et centres de villégiature
Dans le monde de l'investissement immobilier, le secteur de l'hôtellerie et de la villégiature est le plus étroitement lié à l'économie dans son ensemble. Quand les temps sont durs, les gens voyagent moins pour le travail et le plaisir, ce qui les amène directement au cœur des résultats de l'entreprise. En conséquence, les investisseurs dans les REIT hôteliers doivent se préoccuper non seulement de la sur-construction, mais aussi des perspectives économiques de la zone géographique dans laquelle se trouve l'hôtel ou la station, ainsi que de l'ensemble du pays.

Un exemple d'hôtel et de villégiature REIT: LaSalle Hotel Properties

«LaSalle Hotel Properties est une société de placement immobilier autogérée et autogérée qui achète, possède et loue principalement des hôtels haut de gamme et de luxe à service complet situés dans convention, centre de villégiature et grands marchés d'affaires urbains. Au 31 décembre 2003, la Société détenait des participations dans 17 hôtels d'environ 5 600 chambres / suites situées dans 10 États et dans le district de Columbia. Les hôteliers indépendants gèrent les hôtels. L'ensemble des actifs de la Société est détenu par LaSalle Hotel Operating Partnership, LP, et toutes ses activités sont exercées par celle-ci. La Société est le seul associé commandité du partenariat d'exploitation avec une participation approximative de 98. 3% à l'exercice terminé 31 octobre 2003. Le solde de 1,7% est détenu par d'autres commanditaires. "- Résumé des activités de Reuter

Pourquoi les FPI vendent des propriétés
Si l'objectif d'une FPI est d'acquérir et de tirer profit de placements immobiliers, pourquoi certaines équipes de gestion choisissent-elles de vendre des propriétés? Comme la plupart des bonnes entreprises, il est conseillé aux FPI de revoir périodiquement leur portefeuille immobilier et de décider quels actifs sont susceptibles de générer des flux de trésorerie inférieurs à la moyenne dans les années à venir. Le produit de la vente de ces propriétés peut être réinvesti dans des opportunités présentant des perspectives plus élevées ou être utilisé pour renforcer le bilan (réduction de la dette) ou augmenter le patrimoine des actionnaires par le biais d'un programme de rachat d'actions. Les investisseurs doivent comprendre que l'objectif principal de toute société qui réussit devrait être d'accroître la richesse de l'actionnaire, et non de continuer à faire des affaires.

Utilisation des FPI pour les programmes de diversification et de répartition de l'actif

L'investissement immobilier offre une solution de rechange intéressante aux placements dans les actions ordinaires, les obligations et les fonds communs de placement. Toutefois, les investisseurs qui s'intéressent à la diversification doivent se rappeler qu'il ne suffit pas simplement d'acheter quelques FPI et d'appeler votre portefeuille diversifié. Au lieu de cela, l'investisseur doit s'assurer que les FPI qu'il acquiert représentent un groupe de propriétés géographiquement et sectoriel diversifié. Pour l'investisseur défensif, il est beaucoup plus sûr de posséder plusieurs FPI d'appartements, de bureaux, industriels, de stockage et de santé de New York en Californie sous différentes équipes de gestion que d'acheter seulement une société de stockage en Pennsylvanie.

FPI hypothécaires

Une FPI hypothécaire est une société spécialisée dans la souscription, l'acquisition et la détention de titres de créance garantis par des biens immobiliers. Les FPI hypothécaires sont essentiellement des portefeuilles de prêts, par opposition à la propriété de l'actif, comme c'est le cas de leurs contreparties boursières.

FPI hybrides

Une FPI est appelée «hybride» lorsqu'elle comporte à la fois des composantes actions et hypothécaires. Bien que les conseillers en placement ne soient pas aussi fortement en faveur que les FPI en actions, ils constituent toujours des solutions de placement intéressantes.

Résumé: Les avantages de l'investissement immobilier par le biais de FPI

La double imposition évitée, permettant à une plus grande partie du capital de l'investisseur de se composer.

Équipe de direction professionnelle et dévouée, responsable de l'exploitation quotidienne de l'entreprise, offrant à l'investisseur une expertise au-delà de sa propre base de connaissances.

• Contrairement aux biens immobiliers directement détenus par l'investisseur, les FPI constituent un actif liquide qui peut être vendu assez rapidement pour obtenir des liquidités ou profiter d'autres occasions de placement.
• Grâce aux REIT, les investisseurs disposant de quelques milliers de dollars seulement peuvent diversifier leurs avoirs entre différentes zones géographiques et différentes spécialisations immobilières. Dans le cas d'une propriété directe, cela ne serait pas réalisable financièrement, à moins que l'investisseur n'endosse un effet de levier ou des partenaires commerciaux excessifs.
• Les sociétés de placement immobilier peuvent exploiter les marchés de la dette et des actions et lever des fonds pour tirer parti des occasions qui se présentent.
• Les REIT présentent une corrélation plus faible avec les actions que de nombreuses autres classes d'actifs, offrant une stabilité de portefeuille à ceux qui ont une stratégie active de répartition de l'actif.
• Les dividendes en espèces élevés par rapport au marché tendent à établir des fonds fantômes pour les prix des actions du FPI, les empêchant souvent de tomber aussi bas que les actions ordinaires dans les marchés baissiers.
• Une dernière mise en garde sur les FPI
• L'investisseur doit toujours se rappeler que les FPI ne représentent pas seulement une pile d'actifs immobiliers. Ils sont en eux-mêmes une entreprise d'exploitation et doivent être évalués et analysés en tant que tels.