FPI internationales: investir dans l'immobilier étranger

Les fonds de placement immobilier (REIT) sont un excellent moyen pour les investisseurs de diversifier leurs portefeuilles d'investissement. Alors que les REIT sont originaires des États-Unis et d'Australie, des REIT internationales ont vu le jour partout dans le monde, offrant aux investisseurs un accès à de nouveaux marchés intéressants. Les investisseurs internationaux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles d'actions peuvent donc vouloir jeter un coup d'œil à ces titres.

Dans cet article, nous examinerons les FPI internationaux et les raisons pour lesquelles les investisseurs voudront peut-être les prendre en compte dans leurs portefeuilles pour diversifier les risques et potentiellement améliorer les rendements.

Que sont les FPI?

Les sociétés de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui possèdent et gèrent le plus souvent activement des biens immobiliers commerciaux productifs de revenus. En plus de posséder ce bien immobilier, certaines FPI investissent également dans des prêts et autres titres de créance garantis par des biens immobiliers. La plupart des grandes FPI aux États-Unis sont des entités cotées en bourse.

Souvent, les FPI bénéficient d'avantages fiscaux spéciaux qui leur permettent d'éviter l'impôt sur les sociétés, pourvu qu'ils distribuent l'écrasante majorité (90% +) de leurs revenus aux investisseurs. Il convient de noter que, même si l'on évite la double imposition, la structure ne signifie pas que les pertes fiscales des FPI sont transférées aux investisseurs pour être utilisées à titre de report prospectif ou pour compenser les gains en capital.

Pourquoi investir dans des FPI?

L'investissement dans les FPI présente de nombreux avantages tant au pays qu'à l'étranger. Par exemple, Ibbotson Associates, la branche de recherche en investissement de Morningstar, a constaté que la propriété des FPI au fil du temps a historiquement augmenté le rendement total des investisseurs et / ou réduit le risque global des portefeuilles d'actions et de titres à revenu fixe.

Pour les investisseurs américains, les REIT internationaux offrent une diversification encore plus grande dans de nombreux cas, étant donné que l'immobilier n'est pas lié au marché américain. Pour les investisseurs internationaux, les REIT ont également de faibles coefficients de corrélation avec le marché intérieur de leur pays respectif. Combinés, ces attributs font des FPI internationales une excellente option pour la diversification.

International REITs 101

Les REIT internationales représentent désormais la majorité des REIT dans le monde, après leurs débuts réussis aux États-Unis et en Australie. Ces titres offrent de nombreux avantages et inconvénients, mais peuvent compléter les portefeuilles internationaux les plus diversifiés.

Les FPI internationales offrent de nombreux avantages aux investisseurs, notamment:

• Inflation Hedge - L'immobilier est généralement considéré comme une couverture contre l'inflation, car il tend à générer de la valeur au fil du temps malgré la dépréciation monétaire.
• Rendements élevés en dividendes - De nombreuses FPI offrent des rendements en dividendes attrayants, car les lois fiscales exigent que les sociétés distribuent la majorité de leurs revenus.
• Gestion prudente - Puisque les FPI doivent généralement distribuer leurs revenus aux investisseurs, la direction a moins d'argent à dépenser pour des projets coûteux pour animaux de compagnie.
• Diversification - Les FPI constituent un excellent moyen de diversifier un portefeuille d'actions existant à la fois par le biais d'une classe d'actifs et par des différences géographiques.

Malgré leurs qualités positives, les investissements dans les FPI internationaux comportent de nombreux risques, notamment:

• Risque politique - Les droits fonciers et la fiscalité peuvent être des enjeux politiques dans de nombreux pays du monde où l'immobilier est moins Développé qu'aux États-Unis
• Risque de change - Les taux de change peuvent affecter de manière significative les actions étrangères, mais surtout les sociétés de placement immobilier, étant donné les importantes distributions de dividendes généralement constatées.
• Risque fiscal - Les sociétés de placement immobilier à l'étranger peuvent être extrêmement inefficaces sur le plan fiscal, surtout si l'investisseur est imposé aux taux de revenu ordinaires.
• Liquidity & Transparency - Les FPI internationales peuvent être très illiquides et opaques, ce qui peut poser de nombreux risques aux investisseurs, en particulier ceux qui ont des horizons temporels à court terme.

Meilleures façons d'investir dans les FPI

Le moyen le plus simple d'investir dans des FPI internationales consiste à utiliser des fonds négociés en bourse (FNB). Notamment, bon nombre de ces FNB n'offrent pas de rendement en dividendes, mais plutôt des gains en capital découlant du réinvestissement de dividendes. Par conséquent, il se peut que les investisseurs à revenu préférant choisir des FPI à acheter qui offrent des rendements attrayants.

Les ETF REIT internationaux les plus populaires comprennent:

• SPDR Dow Jones Global Real Estate (RWO)
• WisdomTree International Real Estate (DRW)
• SPDR Dow Jones International Real Estate (RWX)
• iShares S & P Propriété ex-américaine (WPS)
• iShares FTSE EPRA / NAREIT Dev Real Estate (IFGL)

Les FPI internationales sont un excellent moyen de diversifier un portefeuille et de renforcer l'exposition aux marchés immobiliers autour du monde. Souvent, la meilleure façon d'investir dans des FPI internationales est d'utiliser des FNB, puisqu'ils sont négociés sur un marché américain et fournissent une plus grande liquidité que les FPI étrangères individuelles.