Private Mortgage Insurance (PMI) contre Combo Loans

Jusqu'à la promulgation par le président Bush de la loi sur l'allégement fiscal et les soins de santé de 2006 , les primes d'assurance hypothécaire n'étaient pas déductibles d'impôt. Depuis le 1er janvier 2007, les emprunteurs peuvent maintenant déduire ces paiements. En surface, cela semble être une bonne nouvelle pour les acheteurs d'une première maison. Mais est-ce?

L'un des moteurs de la souscription de prêts «piggyback», également appelés prêts mixtes, était la déduction d'impôt disponible pour payer tous ces intérêts plutôt que de payer une prime d'assurance hypothécaire qui n'était pas déductible d'un prêt.

Le deuxième avantage est que les paiements totaux sur un prêt combiné sont souvent beaucoup plus bas qu'un paiement avec PMI.

Fonctionnement des prêts combinés

Les prêts combinés ou piggyback sont des financements qui combinent une première hypothèque avec une deuxième hypothèque (avec ou sans acompte). Les raisons pour lesquelles ces types de prêts sont attrayants sont parce que beaucoup d'acheteurs n'ont pas 20% du prix d'achat en espèces ou ne veulent pas baisser de 20% pour acheter une maison - et les prêts combinés éliminent l'obligation de payer PMI. Les types courants de prêts mixtes sont:

• 5/15/80. Ce scénario consiste à baisser de 5% et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 15% du prix d'achat.
• 10/10/80. Ce scénario consiste à baisser de 10% et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 10% du prix d'achat.
• 80/20. Ce scénario consiste à réduire à zéro et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, associée à une deuxième hypothèque représentant 20% du prix d'achat.

Les taux d'intérêt d'une deuxième hypothèque sont plus élevés que ceux d'une hypothèque de premier rang, mais les paiements totaux sont parfois inférieurs à ceux d'une hypothèque de premier rang avec assurance hypothécaire privée. De plus, comme les prêts combinés ont atteint un sommet en 2005, de nombreux emprunteurs envisagent d'autres options en raison des fluctuations des taux d'intérêt à court terme.

Comparaison des prêts PMI et Combo

Comparons deux emprunteurs dont le score FICO est identique à 680. Voici comment fonctionnent les chiffres:

Financement 80/20
Supposons que la famille Klingon achète une maison à 500 000 $ Financement 80/20. La première hypothèque serait de 6,25% et payable à 2 462 87 $ par mois pour le capital et les intérêts. La deuxième hypothèque serait de 8,5% et payable à 768 $. 91 par mois, principal et intérêts.

Total des paiements pour un prêt combiné: 3 232 $

100% avec PMI
Mais la famille romulienne achète une maison de 500 000 $ en utilisant un financement à 100% avec assurance PMI. La première hypothèque serait également à 6,25% mais payable à 3 079 $, et l'assurance PMI ajoute encore 400 $ à ce paiement.

Total des paiements pour une première hypothèque avec PMI: 3 479 $.

La famille romulienne doit attendre deux ans, et obtenir une évaluation pour montrer 20% des capitaux propres, pour se débarrasser de l'assurance. Mais disons que les Romuliens font, et le paiement tombe à 3 079 $ sans PMI. Les Romuliens ne paieraient pas moins que les Klingons jusqu'au mois 63 du prêt.

Caractéristiques de la provision d'impôt sur le revenu pour MMI / PMI

Les primes d'assurance hypothécaire (MMI) sont payées sur FHA, prêts au logement rural, et certains prêts conventionnels nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui sont déductibles sous réserve de certaines provisions:

• La disposition de la Loi sur les allégements fiscaux et les soins de santé pour les déductions fiscales PMI s'applique au financement après le 31 décembre 2006. Cela signifie que les propriétaires peuvent déduire l'assurance prêt hypothécaire des prêts contractés en 2007. Encore mieux, Loi de 2007 sur l'allégement de la dette hypothécaire, la déduction fiscale PMI a été prolongée jusqu'en 2010.
• Offert aux personnes qui produisent des déclarations conjointes ou uniques de moins de 100 000 $ du revenu brut ajusté (AGI), ou 50 $, 000 AGI pour les personnes mariées déposant séparément. La plupart des gens ont besoin de gagner au moins 50 000 $ pour faire une meilleure pause que de prendre la déduction standard, donc cela rétrécit les qualifications à ceux qui gagnent plus de 50 000 $ et moins de 100 000 $.
• gagner plus de 110 000 $ AGI ne peut pas prendre une déduction. Mais pour ceux qui gagnent entre 100 000 $ et 110 000 $ AGI, la déduction diminue de 10% par 1 000 $.
• La déduction est disponible sur les refinancements si le montant initial du prêt n'augmente pas. Bump vos frais de prêt dans le prêt, et vous devrez probablement dépasser le solde initial et ne pas être admissible.

Les experts prévoient un autre renouvellement de la disposition basé sur ce qui suit:

• La déduction de l'impôt sur l'assurance prêt hypothécaire finit par bénéficier aux contribuables.
• Cette disposition est bien accueillie par les acheteurs de maison.
• La possibilité de déduire l'assurance hypothécaire aide les acheteurs d'une première maison à acheter une maison.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}