Le Top 5 des problèmes de financement d'une vente à découvert

Qu'est-ce qui rend unique le financement d'un achat à découvert? Beaucoup. Comme si les ventes à découvert ne suffisaient pas à acheter pour la plupart des gens, le type de financement utilisé par un acheteur a un impact énorme, pour diverses raisons.

Si vous essayez d'obtenir le mauvais type de prêt, même si votre vente à découvert est approuvée par la banque du vendeur, vous pourriez ne pas être en mesure de conclure cette transaction en raison de problèmes de financement. Malheureusement, tous les types de financement disponibles aux États-Unis ne peuvent pas être utilisés pour acheter une vente à découvert.

En attente d'approbation

À moins que la vente à découvert que vous envisagez d'acheter soit une vente à découvert Wachovia ou une vente à découvert HAFA préapprouvée, vous pouvez espérer obtenir une approbation de vente à découvert. Obtenir une vente à découvert approuvée peut prendre de 4 à 8 semaines en moyenne, à un an ou plus.

Pendant cette période, les taux d'intérêt fluctuent. De nombreux prêteurs ne verrouilleront pas un prêt pour plus de 30 jours sans vous facturer le privilège. Certains ne vous verrouilleront pas avant d'obtenir une approbation de vente à découvert. Si vos taux d'intérêt rebondissent, vous pourriez constater que vous n'êtes plus qualifié pour acheter cette maison.

Astuce: Essayez d'acheter en dessous de vos moyens. Ne pas étirer votre montant de prêt préapprouvé au maximum. Laissez-vous une certaine flexibilité.

Ne pas fermer avant que l'approbation expire

De nombreuses banques effectuant des ventes à découvert veulent fermer dans les 30 jours suivant l'approbation de la vente à découvert. Si vous obtenez un prêt qui nécessite une période d'approbation plus longue, comme un prêt en vertu de l'article 184, vous pourriez ne pas être en mesure de fermer dans le délai indiqué et votre approbation expirera.

Parfois, même avec un prêt conventionnel, les retards dans le financement de vos ventes à découvert sont inévitables. Peut-être que les évaluateurs sont sauvegardés et que l'évaluation ne peut être achevée à temps ou que la souscription prend plus de temps que d'habitude. Si le représentant du prêt n'a pas obtenu la ventilation des frais approuvés, et qu'une partie des frais que le vendeur n'est pas autorisé à payer ont été transférés à l'acheteur, la révision de l'estimation de bonne foi pourrait aussi retarder le processus.

Certaines banques ne délivreront pas de prolongation pour leurs lettres d'approbation de vente à découvert.

Conseil: Demandez à votre prêteur si l'entreprise peut garantir une clôture de 30 jours. De plus, si vous entendez que la lettre d'approbation arrive, commencez votre prêt plus tôt.

Réparations potentielles rarement payées par l'interdiction

De nombreux prêteurs ont des conditions de prêt. Les directives de réparation de FHA peuvent exiger beaucoup de réparations telles que la réparation de la peinture écaillée d'une maison d'avant 1978 ou l'installation de mains courantes. Un prêt VA appellera sans aucun doute un rapport d'organisme nuisible et un certificat d'achèvement de l'organisme nuisible clair. Même si votre prêt est conventionnel, l'évaluateur peut noter un toit défaillant et demander un remplacement avant d'accepter de financer cette vente à découvert.Les banques paieront rarement pour les réparations. Les ventes à découvert sont vendues en l'état. De plus, la banque ne laissera pas le vendeur payer pour les réparations, parce que si le vendeur a de l'argent supplémentaire, généralement la banque voudra ces fonds.

Conseil: Demandez à votre agent de pré-inspecter la maison et de discuter d'éventuels problèmes à l'avance.

Les coûts de clôture peuvent ne pas être couverts

Souvent, les acheteurs demandent au vendeur de payer leurs frais de clôture. Si l'acheteur n'a pas assez d'argent pour payer les frais de clôture et que la banque refuse d'autoriser la concession, l'acheteur pourrait ne pas être en mesure d'acheter cette vente à découvert.

Parfois, les banques de vente à découvert Wells Fargo FHA réduiront le montant généralement payé par d'autres banques parce que Wells Fargo dit que ses directives pour la FHA interdisent un crédit de 3% dans certaines circonstances. J'ai également constaté que certaines banques de vente à découvert rejetteront automatiquement un crédit de clôture de l'acheteur si l'acheteur baisse de plus de 3,5%.

Conseil: Demandez à l'agent inscripteur si la banque paiera une concession pour les frais de clôture lorsque vous écrivez l'offre ou offrez plus que le prix courant pour compenser.

Traiter avec deux prêteurs et obtenir l'approbation

S'il y a 2 prêts sur une vente à découvert, vous aurez besoin du consentement des deux prêteurs pour fermer. Vous prenez un risque si vous allez de l'avant avec une évaluation et / ou une inspection de la maison avant de recevoir l'approbation des deux prêteurs. Un prêteur pourrait être d'accord alors que l'autre pourrait rejeter la vente à découvert ou s'opposer à la contribution du vendeur sur le HUD.

Astuce: Demandez à voir un rapport de titre préliminaire ou un engagement de titre pour déterminer combien de prêts sont garantis par la propriété. Il pourrait y avoir un prêt remboursé qui n'a jamais été reconvoqué.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}