Vente à découvert sans difficulté - vente à découvert stratégique

Question: Pouvons-nous faire une vente à découvert stratégique sans subir de difficultés?

Un lecteur demande: «Ma femme et moi avons acheté une maison neuve à Sacramento en 2005. Nous avons payé 515 000 $ en contractant deux prêts, tous deux auprès de Bank of America. Notre maison ne vaut que 210 000 $. Je n'ai pas de difficultés financières, je suis toujours employée dans la même entreprise, ma femme travaille à temps partiel, mais elle est sur le point d'être licenciée, mais je gagne environ 150 000 $ par année. Nous pouvons payer nos paiements, mais nous aimerions sortir de cette maison sous-marine, y a-t-il de l'espoir pour nous ou la banque va-t-elle rejeter notre vente à découvert sans difficulté? "

Réponse: D'une manière générale, les vendeurs ont besoin de difficultés pour faire une vente à découvert, cependant; Il existe des façons de faire une vente à découvert sans difficulté. Tout d'abord, comprenez qu'il n'y a aucune garantie qu'une banque acceptera une vente à découvert et libèrera le prêt dans des circonstances qui impliquent une situation difficile, et encore moins celles sans difficultés. Chaque banque est différente. Les lignes directrices pour les investisseurs varient. De plus, certains messages d'intérêt public font vraiment partie du spectacle.

Qu'est-ce qu'une difficulté de vente à découvert?

Parfois, une difficulté est une question de perception. Une difficulté est définie comme une condition difficile à supporter. Cela peut impliquer une forme de souffrance. Vous n'avez pas à vivre dans une boîte en carton sous un pont pour avoir des difficultés. Vous pouvez être une star de la NBA comme Ron Artest, qui a acheté une maison pour 1 $. 85 millions à Loomis, CA, et plus tard vendu comme une vente à découvert pour 1 million de dollars. La valeur de sa maison a chuté de près de la moitié. Artest gagnait 7 $. 5 millions quand il a acheté la maison.

Ce revenu a chuté à 5 $. 85 millions quand il a vendu. Artest a perdu environ 23% de son pouvoir d'achat - c'est une épreuve.

Voici des exemples de difficultés. Les prêteurs considéreront les conditions suivantes, et ils ne doivent pas vous être arrivé personnellement. Ce peut être un membre de la famille qui vous soutient - financièrement ou émotionnellement ou les deux - ou sur qui vous comptez pour un soutien qui a connu des difficultés telles que:

• Chômage
• Revenu réduit (congés, nouvel emploi, perte du partenaire) d'emploi, réduction de salaire)
• Maladie ou urgence médicale
• Transfert d'emploi (volontaire ou involontaire)
• Divorce, séparation ou difficultés conjugales
• Conditions hypothécaires exotiques (prêt à taux variable)
• Service militaire
• Décès dans la famille
• Incarcération
• Dépenses accrues et dettes excessives
• Réparations imprévues ou entretien ménager

La vente stratégique à pied loin

La motivation de nombreux vendeurs qui veulent faire un court La vente est le problème que leurs soldes hypothécaires sont généralement plus élevés que la valeur de leurs maisons. Ils doivent plus que ce que valent leurs maisons. Ces vendeurs ne veulent pas passer par forclusion pour une variété de raisons, et ils espèrent protéger quelque peu leur cote de crédit.

La solution simple serait de faire une modification de prêt qui réduit le solde du capital en dessous de la valeur marchande de la maison. En effet, ce serait vendre la maison de vente à découvert à son propriétaire, laissant ainsi le propriétaire rester dans la maison. Cela aurait beaucoup de sens. Mais non, ce n'est pas ainsi que fonctionne notre système aux États-Unis.

Pour faire une vente à découvert, le vendeur doit vendre et déménager, louer pour quelques années et ensuite acheter une maison très semblable ou peut-être même plus belle que la maison déjà vendue.

Je sais, c'est stupide.

La façon la plus simple de faire une vente à découvert stratégique est d'écrire une lettre de rigueur forte et honnête. Mettez-y quelques pensées. Ce qui peut ne pas être une épreuve pour le professeur d'anglais de votre fils peut très bien être une difficulté pour vous. Si vous possédiez une maison dans le Dakota du Sud et que votre travail vous a été transféré à Hawaï, c'est une situation difficile, même si certaines personnes considèrent Hawaï comme l'un des meilleurs endroits où vivre en Amérique. Voici d'autres étapes:

• Embaucher un agent d'inscription à court terme expérimenté.
• Parlez à un avocat familier avec les ventes à découvert.
• Obtenir des conseils fiscaux compétents sur les conséquences fiscales possibles sur la dette annulée ou, en cas de refinancement, sur des considérations de surendettement.
• Prix de votre vente à découvert en ligne avec les ventes comparables, ce qui devrait être inférieur à votre prêt hypothécaire.
• Rassemblez les documents requis par la banque de vente à découvert.

Les banques laisseront-elles les vendeurs s'éloigner sans difficulté?

Les réponses sont oui et parfois non. Plus souvent qu'autrement, la vente à découvert est accordée. Une difficulté n'est pas toujours nécessaire parce que parfois la banque préfère jeter la propriété au risque de la prendre en forclusion.

Dans votre situation avec une vente à découvert de Bank of America, à moins que vous ne soyez admissible au programme de vente à découvert HAFA, il est possible que Bank of America puisse demander une contribution de vendeur. Cependant, cette pratique s'applique surtout aux prêts d'argent dur et non à l'achat de prêts d'argent. La banque sera probablement net d'environ 195 000 $ de votre vente et manger le reste 310 000 $

_{Au moment de la rédaction, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un broker-adjoint à Lyon Immobilier à Sacramento, en Californie.}