Pourquoi faire une vente à découvert lors de la vente d'une maison?

Question: Pourquoi faire une vente à découvert?

Un lecteur demande:.. "Mon mari dit tous nos voisins font une vente si nous devrions, aussi je ne suis pas sûr qu'il sait ce qu'est une vente à découvert est que je ne suis pas sûr que je sais ce que une vente à découvert ou pourquoi quelqu'un le ferait, mais si tout le monde fait des ventes à découvert, il me semble que c'est la bonne façon de procéder, pourriez-vous me dire pourquoi vendre à découvert? Je ne sais pas pourquoi nous devrions faire une vente à découvert. "

Réponse: La vente à découvert est le mot à la mode pour vendre à découvert. Je me rends compte que le mot est omniprésent au point qu'il est devenu synonyme de vente, mais une vente à découvert est un certain type de vente. Toutes les maisons et tous les vendeurs ne sont pas admissibles à une vente à découvert. Donc, même si je déteste dire cela, tout simplement parce que tout le monde autour de vous fait une vente à découvert, cela ne veut pas dire que vous pouvez aussi faire une vente à découvert. Et si vous ne pouvez pas faire une vente à découvert, cela pourrait être une bénédiction déguisée pour vous parce que cela pourrait signifier que vous avez de l'équité.

N ° 1 qualificatif pour vente à découvert est sans équité

Pour les débutants, les personnes qui vendent à découvert n'ont pas de capitaux propres. Cela signifie qu'ils doivent plus que ce que vaut leur maison. C'est une erreur de présumer que tout simplement parce que votre maison est tombée en valeur que vous pouvez faire une vente à découvert. Vous ne pouvez pas faire une vente à découvert si vous avez des capitaux propres.

Les fonds propres ne signifient pas seulement que le solde de votre prêt hypothécaire est inférieur au prix de vente, ce qui se traduit par des capitaux propres. C'est parce que vous avez des coûts de vente.

Si, après déduction du coût de la vente - la commission, les frais de titre, les frais d'enregistrement, tous les frais divers à vendre - vous pas d'équité, alors vous n'avez pas assez de capitaux propres vendre. Par exemple:

• Trop d'actions pour faire une vente à découvert:

  Valeur marchande: 200 000 $

  Prêts hypothécaires existants: 150 000 $

  Coûts de vente (environ): 18 000 $

  Actions nettes: 32 000 $

• Aucune action et obligation de vente à découvert

  Valeur marchande: 200 000 $

  Prêts hypothécaires existants: 190 000 $

  Coûts de vente (approx.): 18 000 $ < Pénurie d'actions: - 8 000 $

  Dans le deuxième exemple ci-dessus, il est facile de voir que vous n'avez pas nécessairement à devoir plus que votre maison vaut la peine d'être candidat à une vente à découvert. Vous devez simplement avoir assez d'équité pour vendre.

Deux prêts sur une vente à découvert

Certains vendeurs ont deux prêts sur une vente à découvert. La valeur marchande peut être assez élevée pour rembourser le premier prêt mais pas le second. Dans ce cas, le vendeur ferait une vente à découvert pour le second prêt, et non le premier. Le premier prêteur ne participerait pas à la vente à découvert, mais le deuxième prêteur le ferait.

Ou bien, les deux prêts pourraient être sous l'eau. Il est plus fréquent de voir les deux prêts sous l'eau, mais ce scénario n'est pas toujours le cas.

Qui peut faire une vente à découvert?

Il y a deux qualificatifs de base pour une vente à découvert. Bien que ces deux qualificatifs ne couvrent pas tous les types de ventes à découvert imaginables, ils sont plutôt standard pour environ 90% des ventes à découvert. Ils sont:

Pas d'équité

• Difficulté du vendeur
• À quelques exceptions près, si vous avez ces deux qualificatifs pour vous, vous obtiendrez probablement une approbation de vente à découvert. Il y a quelques banques qui ne feront pas une vente à découvert dans des circonstances normales, mais vous pouvez simplement rester à l'écart de la Banque PNC et éliminer la moitié de la bataille.

La plupart des banques recherchent activement des ventes à découvert et souhaitent les approuver.

Pourquoi faire une vente à découvert?

Il n'y a aucune raison pour que notre terre verte s'éloigne d'une maison si vous pouvez faire une vente à découvert et obtenir une décharge de responsabilité. Une vente à découvert est meilleure pour votre:

Santé

• Rapport de crédit
• Futur
• Dans certaines circonstances, il n'y a pas de jugement de carence et très probablement pas d'impôt dû sur la dette remise. S'il vous plaît vérifier avec votre comptable et obtenir des conseils juridiques avant d'entreprendre une vente à découvert pour savoir si vous devrez des impôts et si vous serez libéré de la dette.

Il n'y a pas de pilule magique à court terme qui fera disparaître la dette, à moins que vous ne soyez admissible à aucune insuffisance ou que vous n'ayez négocié aucune lacune avec votre banque. Le I. R. S. a quelques exclusions pour les résidences personnelles, mais vous devez vous assurer que vous êtes exempté. Certaines règles I. R. S.

s'appliquent à la fois aux saisies et aux ventes à découvert.

Si vous abandonnez votre maison, ce qui signifie que vous vous éloignez de votre maison, vous pourriez toujours être responsable, non seulement de la dette, mais aussi de tout dommage qui se produirait chez vous en votre absence. En levant les mains et en s'éloignant, les parties suivantes pourraient être très intéressées par vos allées et venues:

Le gouvernement

• La banque
• Votre compagnie d'assurance
• Obtenir des conseils fiscaux et juridiques et conclure une vente à découvert sans une insuffisance, vous recevez un nouveau bail sur la vie et une table rase. Trouver un agent de vente court avec beaucoup d'expérience pour vous guider.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.