Solutions pour les types courants de problèmes de vente à découvert

Question: Solutions aux types courants de problèmes de vente à découvert

Un lecteur demande: «Nous venons juste de mettre notre maison en vente comme une vente à découvert. J'ai des doutes, je pense, ou peut-être qu'elle a peur … Elle veut savoir ce qui peut mal se passer dans une vente à découvert, quel genre de problèmes de vente à découvert allons-nous affronter? Y a-t-il quelque chose que je puisse faire pour lui assurer? la vente va fermer? Quels types de problèmes de vente à découvert sont les plus communs? "

Réponse: Demander ce qui peut mal tourner dans une vente à découvert, c'est un peu comme demander de quoi vous allez mourir. Vous savez que vous allez mourir, mais la cause de votre décès est presque impossible à prévoir - il y a trop de maladies et de complications à choisir. Avec une vente à découvert, vous savez que vous aurez des problèmes. La question est de savoir combien de problèmes de vente à découvert peuvent faire sauter la vente à découvert hors de proportion ou, plus exactement, que pouvez-vous faire sur les problèmes de vente à découvert?

Le plus gros problème de vente à découvert

Le type de vente à découvert le plus courant est celui où le vendeur n'a aucune difficulté. La plupart des vendeurs savent qu'une vente à découvert signifie que la maison est sous l'eau. Vous ne pouvez pas effectuer une vente à découvert sur une maison qui se vendra suffisamment pour rembourser l'hypothèque en entier et payer tous les frais de vente. Quand il n'y a pas assez d'équité pour payer le montant dû à la banque, la maison se vend à court.

Simplement être à court de la banque n'est pas une raison suffisante pour faire une vente à découvert, dans la plupart des cas.

En règle générale, la banque s'attend à recevoir une lettre de rigueur du vendeur décrivant:

Comment le vendeur a eu des ennuis

• Ce que le vendeur a fait pour résoudre le problème
• Pourquoi rien fonctionnera
• Si la situation des vendeurs est la même que le jour où le vendeur a contracté l'hypothèque, il est très peu probable que le prêteur accorde la vente à découvert.

La plupart des banques insistent sur les difficultés du vendeur. Aucune difficulté n'est un problème de vente à découvert qui peut entraîner un rejet de vente à découvert.

Solution à ce problème de vente à découvert? Réessayez après une situation difficile ou offrez de participer à la perte de la banque en faisant une contribution au vendeur.

Les prêts multiples peuvent être un problème de vente à découvert

Certaines petites banques à découvert ont la réputation d'être difficiles. Typiquement, ces banques peuvent aller de deux façons. Soit la banque rejettera la vente à découvert, soit la banque l'approuvera, elle est noire ou blanche et vos chances sont d'environ 50/50 avec certaines banques.

Cela ne signifie pas que chaque fois que vous rencontrez une vente à découvert avec deux prêts, le deuxième prêteur causera des problèmes, parce que ce n'est pas le cas. Cependant, la cause du problème avec le second prêteur est souvent le montant des gains. Le premier prêteur pourrait ne pas vouloir payer le deuxième prêteur de plus de, disons, 3 000 $.

Si la maison va à la forclusion, très probablement le deuxième prêteur peut être anéanti. Mais cela ne signifie pas que le second n'a pas de recours, ou que le second n'est pas payé par l'intermédiaire de la PSA ou ne peut recevoir des fonds de renflouement substantiels du gouvernement.

Une solution à ce problème de vente à découvert est de faire pression sur le second prêteur pour qu'il prenne la vente à découvert ou que le premier prêteur contribue davantage.

Un premier prêteur pourrait reculer et accepter de payer plus. Si les directives d'un premier prêteur interdisent ce paiement, les lignes directrices pourraient permettre, par exemple, un crédit à l'acheteur à l'égard des frais de clôture, qui peut alors payer la seconde. Mais vérifiez d'abord avec le prêteur de l'acheteur. Parfois, le premier prêteur permettra au vendeur de payer plus à la seconde.

Aucun dégagement de responsabilité personnelle n'est un problème de vente à court terme

Pour moi, la principale raison de faire une vente à découvert, outre d'éviter la stigmatisation et les pièges de la forclusion, est d'obtenir une décharge de responsabilité personnelle. Les emprunteurs méritent d'être libérés du prêt, pour être assuré que le prêteur ne les poursuivra pas pour la déficience après la clôture de la transaction.

Accorder la vente à découvert et dégager un vendeur de sa responsabilité sont deux choses différentes. Une banque peut accepter de faire une vente à découvert et toujours se réserver le droit de poursuivre le vendeur pour le montant impayé.

Généralement, si une lettre de vente à découvert ne traite pas spécifiquement le problème, le vendeur n'est pas libéré.

Certains vendeurs en Californie disent que le SB 458 les protège parce qu'il a modifié le code civil CA 580e. Les codes civils peuvent être modifiés. Les lois peuvent être annulées ou jugées inconstitutionnelles. La solution est d'insister pour être libéré.

La banque vous dira qu'elle ne peut pas changer le verbiage, mais c'est le négociateur qui ne veut pas être dérangé. Les banques peuvent et changent le verbiage. Insistez dessus. Si votre agent ne peut pas l'obtenir pour vous, embaucher un avocat de vente à découvert pour obtenir la libération de la responsabilité.