Vidéo: Comment obtenir un prêt immobilier pour investir (conseil d'un courtier) 2025
Demander une hypothèque conjointement signifie qu'il est plus facile de se qualifier. Mais les choses changent, et l'un des emprunteurs peut quitter la maison ou avoir besoin de se libérer de la dette pour d'autres raisons. Alors, comme il est facile de retirer un nom d'une hypothèque, et quelles sont les options pour le faire?
Il est possible d'obtenir le nom de quelqu'un d'une hypothèque, mais le processus est généralement difficile. Cela s'applique à tout emprunteur principal ainsi que les cosignataires qui ont aidé un emprunteur à obtenir l'approbation.
Jusqu'à ce que vous fassiez des changements officiels à l'hypothèque (ou que vous la remboursez entièrement), tout le monde sera responsable du prêt, et cette dette réduira leur capacité à obtenir autre prêts.
Le défi
Les prêteurs n'ont pas hâte de retirer le nom d'un prêt immobilier. Quand ils ont approuvé le prêt, ils ont regardé les scores de crédit et le revenu des deux emprunteurs ensemble. Particulièrement lorsqu'il s'agit de prêts immobiliers, il faut souvent plus d'un revenu pour atteindre un ratio d'endettement satisfaisant (en d'autres termes, de nombreuses personnes ont de la difficulté à obtenir une hypothèque sur une maison familiale de leur propre chef).
Tous les emprunteurs sont responsables à 100% de la dette - ce n'est pas 50/50 sur un prêt conjoint. Si un emprunteur est incapable de payer pour une raison quelconque (qu'il s'agisse de difficultés financières ou de la mort d'un des emprunteurs), l'autre emprunteur doit maintenir les paiements en cours ou rembourser le prêt. Si les prêteurs retirent simplement un nom, ils augmentent leur risque et ils donnent à quelqu'un une «sortie» gratuite, ce que les banques hésitent à faire.
Malheureusement pour les coemprunteurs, les prêteurs voient chaque candidat comme une opportunité individuelle de percevoir le prêt.
Vous pourriez penser que c'est "notre" prêt (et en cas de divorce, par exemple, il n'y a plus de "nous"), mais votre contrat de prêt n'est pas structuré de cette façon. Même si un accord de divorce précise que votre ex est responsable de la dette, les prêteurs ont la capacité de percevoir de tous ceux qui ont demandé.
Les ex-conjoints peuvent subir des conséquences juridiques s'ils ne respectent pas les ordonnances judiciaires, mais vous ne pouvez pas modifier un contrat de prêt existant.
Comment supprimer un nom
Il existe plusieurs façons de retirer un nom d'un prêt.
Planifiez un processus qui prend plusieurs semaines et implique une paperasserie importante, mais idéalement, vous serez en mesure de mettre le prêt derrière vous.
Demandez à votre prêteur: Commencez par demander à votre prêteur actuel de modifier le prêt. Vous n'obtiendrez pas tout cela en un seul appel téléphonique, mais vous pouvez savoir s'il est possible de conserver le prêt existant avec un emprunteur de moins. Si tel est le cas, les emprunteurs restants (dont les noms sont non supprimés) devront se qualifier à nouveau pour le prêt par eux-mêmes. Ces emprunteurs ont besoin d'un bon crédit et d'un revenu suffisant pour effectuer les paiements, et ils devront suivre un processus de demande semblable à celui que vous avez reçu au départ.Si votre demande est approuvée, le prêteur peut fournir une décharge de responsabilité (souvent utilisée en cas de divorce).
Refinancer le prêt: Si votre prêteur actuel ne travaille pas avec vous, essayez de refinancer le prêt. Pour ce faire, vous demanderez un nouveau prêt et utiliserez cette dette pour rembourser l'ancienne dette. La personne responsable du prêt doit présenter une demande individuelle et devra être admissible à un revenu et à un crédit suffisants.
D'autres prêteurs pourraient être plus disposés à approuver le prêt, et vous pouvez regarder des programmes comme les prêts FHA (qui peuvent avoir des normes d'approbation plus facile quand il s'agit de la taille de vos versements d'acompte et de crédit).
Si vous êtes sous l'eau: Le refinancement est particulièrement difficile lorsque votre maison vaut moins que ce que vous devez, ou si votre capital social est minime. Les prêteurs conventionnels ont des exigences strictes pour les ratios prêt-valeur, et vous ne les respecterez pas à moins d'écrire un gros chèque. Heureusement, plusieurs programmes de refinancement du gouvernement existent qui pourraient vous aider à obtenir un nouveau prêt - assurez-vous simplement que vous pouvez obtenir le prêt refinancé sous l'emprunteur que vous voulez avant de faire toute la paperasserie.
Hypothèse: Il peut être possible de transférer l'hypothèque à un autre emprunteur. Les prêts «assumables» offrent cette caractéristique, mais la plupart des prêts ne sont pas possibles.
Si vous avez emprunté auprès de la FHA ou de la VA, vous pouvez avoir cette capacité - mais cela vaut la peine de le demander, peu importe où vous avez emprunté.
Vendre la propriété: Si aucune des approches ci-dessus ne fonctionne pour vous, vous devrez peut-être vendre la propriété et utiliser le produit de la vente pour rembourser le prêt. Cela peut évidemment causer une perturbation pour vous ou votre famille, et il pourrait être difficile de vendre si vous êtes sous l'eau, alors réfléchissez bien et obtenez de l'aide des professionnels de l'immobilier avant de prendre une décision.
Coûts
Toutes les options ci-dessus impliquent des frais, alors évaluez plusieurs alternatives avant de choisir et décidez qui paiera les frais. Même si vous vendez une propriété et recevez de l'argent, les frais d'agent immobilier et d'autres coûts sont susceptibles de réduire votre prise. Parmi les options énumérées, une décharge de responsabilité ou une hypothèse de prêt sont probablement les plus abordables - elles vous aideront à éviter les coûts de clôture associés au refinancement.
Même histoire pour les co-signataires
Tout ce qui précède est vrai pour les co-signataires d'une hypothèque. En tant que cosignataire, vous êtes responsable à 100% du prêt et les prêteurs ne veulent pas vous laisser tomber. Parlez de refinancement à l'emprunteur principal et rappelez-vous que son avenir est lié au vôtre.
Avec certains prêts (prêts étudiants, en particulier), il est plus facile d'obtenir un cosignataire du prêt après une période de paiements à temps. Cependant, les prêts immobiliers n'offrent pas les mêmes caractéristiques.
Quitter les actes de réclamation
Un acte de renonciation ne supprimera pas le nom d'un emprunteur d'une hypothèque. Avec un acte de revendication de quitter, un propriétaire peut transférer tous les droits de propriété à quelqu'un d'autre, mais les contrats de prêt restent inchangés (renoncer à la propriété ne signifie pas que vous renoncez à la responsabilité de payer). En conséquence, un acte de revendication de cessation peut aggraver la situation d'un emprunteur - il doit de l'argent à une propriété, mais il n'y a plus aucun droit de propriété.
Informations importantes
Les informations figurant sur cette page sont fondamentales par nature et ne peuvent être considérées comme des conseils juridiques ou financiers. Parlez avec un avocat local familier avec votre situation avant de prendre des décisions financières.
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