Choses à savoir sur une vente à découvert FHA

Un vendeur peut se qualifier pour une vente à découvert FHA si HUD détermine que le vendeur a des difficultés. Toutes les ventes à découvert FHA relèvent des lignes directrices HUD, logement et développement urbain. Parce que le gouvernement a les doigts dans la vente à découvert, le processus est un peu maladroit, et peut être source de confusion pour les vendeurs à découvert et les vendeurs. Les conseils suivants devraient aider à dissiper la confusion.

Directives de base pour une vente à découvert FHA

Si votre vente à découvert est sur la courte piste vers nulle part, il est possible qu'elle soit coincée dans la cascade de la FHA.

FHA veut explorer les possibilités d'une modification de prêt. Si votre modification de prêt a été refusée ou refusée, c'est votre jour de chance parce que vous allez passer beaucoup plus vite dans le processus de vente à découvert FHA.

• La maison est identifiée par 1 à 4 unités. Cela signifie qu'un duplex ou un quadruplex peut se qualifier pour une vente à découvert FHA, mais un immeuble à appartements de 5 unités ne peut pas.
• Les maisons non occupées ne peuvent être louées plus de 18 mois. Si une maison a été utilisée comme location pendant plus de 18 mois, une dérogation doit être obtenue pour procéder. L'obtention d'un écart prend du temps.
• Accueil n'a pas été acheté une location. Si la maison a été achetée comme un investissement, la propriété ne se qualifie pas pour une vente à découvert FHA.
• Le vendeur est confronté à des difficultés. Les vendeurs qui prévoient s'éloigner de la maison ou espèrent faire une vente stratégique à découvert ne sont pas admissibles.
• Le vendeur est en retard d'au moins 30 jours à la clôture. HUD fait très attention de dire qu'un vendeur ne devrait pas être encouragé à cesser de payer une hypothèque; Cependant, si le vendeur n'est pas en retard, la vente à découvert FHA ne sera pas approuvée. Peu importe comment ils le disent, le gouvernement dit aux emprunteurs d'arrêter de faire des versements hypothécaires.

Questions courantes sur une vente à découvert FHA

• Combien de temps faut-il pour faire une vente à découvert FHA?

  L'ensemble du processus dure environ 4 à 6 mois, mais cela peut prendre plus de temps. HUD peut émettre une extension pour deux mois supplémentaires. Il semble que chaque fois que le gouvernement est impliqué, on peut s'attendre à des formalités administratives et à des retards. Tout d'abord, si l'agent de service est Bank of America, HUD émet une approbation pour participer - après un processus long et alambiqué pour déterminer le vendeur et la propriété admissible à la vente à découvert FHA. Le vendeur dispose alors de 4 mois pour vendre la maison. D'autres banques approuvent la vente à découvert FHA basée sur le contrat d'achat.

• Comment la valeur de marché est-elle déterminée pour une vente à découvert FHA?

  HUD effectuera une évaluation complète et s'attendra à une valeur marchande. Il ne permettra pas que les prix de vente des saisies et autres ventes à découvert soient inclus dans l'évaluation, à moins que ces prix soient les ventes comparables seulement . En éliminant les ventes concurrentes à proximité, le prix de vente final approuvé peut parfois être déraisonnable, ce qui constitue une faille dans le processus.

• Pouvez-vous soumettre une offre d'achat pour une vente à découvert FHA?

  Oui, bien qu'il soit préférable d'être approuvé pour la "vente pré-forclusion" d'abord, mais ce n'est pas nécessaire. Il est toutefois plus facile pour l'acheteur si un vendeur peut obtenir une approbation préalable avant de commercialiser la maison, car cela raccourcit le délai d'attente pour l'acheteur.

• Un vendeur peut-il recevoir de l'argent pour une vente à découvert FHA?

  Si la compensation n'est pas utilisée pour contribuer au deuxième prêt, la réponse est oui. Le montant de l'incitation commence à 1 000 $ et si la vente n'est pas fermée dans les 90 jours, elle tombe à 750 $. Si le deuxième prêteur nécessite plus de 1 500 $ pour régler la vente à découvert, le vendeur devra verser une partie ou la totalité de l'incitatif au deuxième prêteur.

• La FHA permettra-t-elle à un vendeur de créditer les frais de clôture de l'acheteur?

  Alors qu'il est vrai que de nombreux acheteurs FHA ont besoin d'un crédit de fermeture pour aider à payer les frais de clôture, et FHA permettra un crédit de 3% lorsque FHA assure le financement de l'acheteur, FHA ne permettra pas plus d'un crédit de 1% dans un FHA vente à découvert. Cependant, il est possible d'obtenir une variance. FHA prévoit de 88% net de son prix de vente approuvé. Si le produit net dépasse le minimum FHA, il est possible que FHA pourrait approuver une contribution plus élevée du vendeur aux frais de clôture de l'acheteur.

Le seul inconvénient majeur d'une vente à découvert FHA est le temps nécessaire pour traiter la vente à découvert. Si possible, il sera beaucoup plus facile pour toutes les parties si l'emprunteur demande d'abord et rejette une modification de prêt, suivie d'une demande pour obtenir pré-approuvé pour une vente à découvert FHA. Une fois accepté dans le programme FSC Preforeclosure, alors embaucher un agent de vente à découvert et aller sur le marché à un prix pré-approuvé.

Il y a deux clauses importantes à inclure dans la vente à découvert FHA par Bank of America. Le premier est le verbiage pour l'accord d'inscription qui permet au vendeur d'annuler le contrat d'inscription sans devoir d'argent au courtier. La seconde est verbiage pour un addenda entre l'acheteur et le vendeur qui divulgue la vente à découvert est soumise à l'approbation.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}