Les banques émettront-elles une prolongation sur une vente à découvert?

Personne ne veut accorder une extension de vente à découvert, et il n'y a aucune garantie qu'une prolongation sera accordée. Après des mois d'attente pour l'approbation de vente à découvert, la dernière chose que les acheteurs veulent entendre, c'est que leur prêteur hypothécaire ne peut pas effectuer. Le représentant hypothécaire pourrait hausser les épaules et suggérer, "Hey, obtenir une prolongation de cette vente à découvert." Parlé comme un représentant hypothécaire qui a peu d'expérience avec les ventes à découvert.

Les prêteurs sont habitués à appeler les coups de feu pour les acheteurs de maison.

Dans une transaction qui n'est pas une vente à découvert, le prêteur de l'acheteur contrôle à peu près l'intégralité de la transaction. Le prêteur décide quand la vente fermera. Pas si dans une vente à découvert. Dans une vente à découvert, la banque de vente à découvert choisit la date de clôture. Si le prêteur de l'acheteur ne peut pas rencontrer cette date, l'acheteur pourrait très bien perdre la maison tous ensemble.

Certaines banques, dans certaines circonstances, vont prolonger. Fournir ce n'est pas une vente à découvert Fannie Mae en défaut. Fournir à la banque veut reporter l'enchère. Parfois, les banques préfèrent exclure si la date de vente aux enchères est à portée de main. Certaines banques ne prolongeront pas la vente à découvert. Ils ne sont pas tenus de prolonger si les termes de l'approbation expirent.

Pourquoi une banque émettrait-elle une prolongation pour une vente à découvert?

La principale raison pour laquelle une banque pourrait approuver une extension de vente à découvert est que la banque préfère probablement faire la vente à découvert au cours de la forclusion. Faire la vente à découvert doit faire plus de sens financier pour la banque et être plus rentable que d'une forclusion.

La plupart des banques entrent dans cette catégorie, mais toutes les banques n'offriront pas de prolongation pour conclure une vente à découvert. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour augmenter vos chances que la banque de vente à découvert vous donne l'extension:

• Présentez une date de clôture garantie. En règle générale, cela signifie que votre prêteur a tiré des documents et sera prêt à financer une fois que vous avez signé et retourné les documents de prêt. Les banques ne veulent pas écrire lettre après lettre seulement pour se faire dire que le prêt n'est pas tout à fait prêt. Soyez prêt en premier. Ensuite, demandez l'extension.
• Signez un avenant prolongeant la fermeture. La banque de vente à découvert pourrait vouloir s'assurer que toutes les parties à la transaction de vente à découvert sont toujours à bord et prêtes à fermer. Si votre agent peut envoyer un addenda à la banque qui est signé par tous les vendeurs et acheteurs, cela prouvera que tout le monde a accepté la prolongation.
• Soumettre une lettre d'approbation préalable mise à jour et / ou une preuve de fonds de l'acheteur. La lettre que la banque de vente à découvert a en sa possession pourrait être vieille de plusieurs mois au moment où la banque a émis une approbation de vente à découvert. Montrer que l'acheteur est toujours qualifié et prêt à fermer. Montrer une instruction de fermeture mise à jour.
• Soyez professionnel et traitez le négociateur avec respect. N'exigez pas l'extension ou vous ne pouvez pas obtenir l'extension du tout. Expliquez les raisons du retard et assurez le négociateur de la date à laquelle vous allez fermer.
• Soyez prêt à payer pour le privilège. Une extension par la banque de vente à découvert est un privilège, ce n'est pas un droit. Certaines banques peuvent facturer un per diem pour chaque jour passé la date de clôture d'origine. Ces frais pourraient être de 100 $ par jour ou plus. Ce pourrait être un pourcentage du net. Les termes peuvent déjà être contenues dans la lettre d'approbation de vente à découvert, il est donc sage de revoir la lettre.

La meilleure façon de demander à la banque une extension de votre vente à découvert est de fermer à temps et de ne pas avoir besoin d'une extension. Certains prêteurs ne comprennent pas que la date de clôture de la vente à découvert n'est pas toujours flexible et qu'ils devraient faire de leur mieux pour respecter ce délai. Vous pourriez avoir à tambour ce fait dans leurs têtes. Et espérons que ce n'est pas votre maison de rêve qui va à la forclusion parce que votre prêteur ne pouvait pas fermer à l'heure.

Donnez-vous toujours un tampon d'une semaine ou plus pour fermer. Les conditions de financement qui ne peuvent pas être satisfaites rapidement et les réévaluations sont la norme après la HVCC. Les retards sont parfois inévitables. Ou mieux encore, quand vous entendez l'approbation de la vente à découvert est à portée de main, commencez immédiatement votre prêt. Préférez-vous plutôt perdre des frais d'évaluation ou perdre la maison?

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.