Droit des contrats immobiliers - Modification ou addenda

Deux termes mal utilisés par certains agents et courtiers immobiliers sont l'addenda et l'amendement. Bien que les deux peuvent modifier le contenu ou les termes d'un contrat immobilier ou d'un contrat d'achat, il s'agit de savoir quand vous le faites qui dicte lequel est utilisé.

L'Addenda

Vous êtes un agent immobilier qui prépare un contrat d'achat ou un contrat pour vos clients acheteurs. Ils achètent une maison avec le désir de placer un bureau de pratique juridique à domicile dans la résidence.

Au moment de la soumission de l'offre, il n'est pas clair à partir des documents en main si les ordonnances locales permettront ce bureau juridique dans la résidence.

Dans ce cas, vous pouvez préparer un addendum au contrat stipulant que l'achat est subordonné à la vérification, à la satisfaction des acheteurs, qu'ils peuvent avoir le bureau juridique à la maison. La clé de l'utilisation de l'addenda est qu'il fait partie de l'offre initiale soumise et si l'offre est acceptée, elle fera partie des conditions convenues.

Les lois sur les contrats et les contrats standard utilisés par les agents immobiliers diffèrent selon les états. Cependant, lorsque les addenda sont autorisés, et ils le sont presque toujours, ils peuvent être utilisés à toutes fins utiles pour clarifier et exiger un accord sur des éléments ne faisant pas partie du contrat principal.

L'acheteur peut ajouter un addenda pour que la propriété soit entièrement consultée plutôt que d'accepter une solution d'entreprise de titre inférieure comme un rapport d'emplacement d'amélioration.

Cela pourrait être dû au fait que l'acheteur a des plans pour la propriété qui nécessitera un sondage complet et tente de tirer parti de leur négociation pour en obtenir un gratuitement.

D'autres addenda couramment utilisés sont les formulaires de divulgation et les exigences d'inspection spéciales. Dans NM, où je pratiquais, l'addenda d'inspection de la fosse septique accompagnait chaque contrat pour une maison avec un système septique.

Il y avait aussi une divulgation d'état à l'acheteur au sujet des systèmes septiques inclus séparément ainsi.

Parfois, certains addenda ne sont pas obligatoires mais sont disponibles ou suggérés. S'il s'agit d'une sorte de divulgation par le consommateur et n'est pas nécessaire, pourquoi ne pas l'utiliser, car vous fournissez plus d'informations à votre client pour les aider tout au long du processus et peut réduire vos risques.

L'amendement

Vous avez accepté le contrat d'achat, toutes les parties l'ont signé et vous allez de l'avant vers la conclusion. Une enquête révèle une clôture empiétant construite par un voisin. Les acheteurs aimeraient que la clôture soit déplacée avant la fermeture pour éliminer le problème. Si cela doit faire partie de l'accord, alors le contrat doit être modifié . La clé ici est que nous avons déjà un accord, signé et scellé. C'est un changement, donc un amendement.

Ces types de situations, communes aux inspections, sont souvent traitées comme des formulaires d'objection puis des formulaires de résolution. Ils peuvent ne pas avoir d'amendement dans le titre du formulaire, mais l'effet de leur inclusion fait d'eux des amendements, car ils vont changer les accords de base dans le contrat.

Disons que l'inspection septique révèle que le champ de lixiviation est trop petit et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur.

L'acheteur s'opposerait et exigerait que le vendeur corrige ceci à ses frais avant la fermeture. Si le vendeur est d'accord, ou s'il négocie un accord de paiement, cela devient une modification du contrat, même s'il n'est pas intitulé «Modification».

Les modifications des termes originaux du contrat signé sont très courantes. Ils peuvent se rapporter aux problèmes de titre, à l'état de la propriété et à la correction des problèmes, à la découverte de problèmes dans la demande d'assurance et même aux évaluations. Disons que l'évaluation est inférieure de quelques milliers de dollars au prix d'achat convenu.

À ce stade, nous avons une toute nouvelle négociation. L'acheteur voudra que le vendeur baisse le prix à la valeur évaluée, mais peut-être que le vendeur n'est pas d'accord et veut plus d'acompte de l'acheteur. Ils peuvent arriver à un accord quelque part au milieu pour sauver l'affaire.

Si c'est le cas, le contrat est modifié et la transaction se poursuit.

Essayez simplement de ne pas vous méprendre et demandez à la société de titre ou à un avocat de signaler que vous avez utilisé un formulaire de modification alors qu'il aurait dû s'agir d'un addendum, ou inversement. Connaître la terminologie de notre entreprise, en particulier les aspects juridiques.