Comment une agence est créée dans l'immobilier

Agence Express

L'agence Express est créée par un accord oral ou écrit entre le donneur d'ordre et le mandataire. Il indique leur intention expresse pour ce statut de représentation.

Dans l'immobilier, l'agence est normalement créée soit par un contrat d'inscription écrit avec un vendeur ou un contrat d'agence d'acheteur avec un acheteur. Certains états permettent des accords verbaux, mais la plupart ne le font pas.

Agence implicite

Il est également possible de créer une relation d'agence par les actions des parties.

Si un agent immobilier assume des responsabilités qui sont normalement celles d'un agent, mais n'a pas signé un contrat d'agence, il peut toujours être considéré comme un agent par l'intermédiaire d'une agence implicite. De même, si le client demande à l'agent des conseils ou des actions qui sont normalement ceux de l'agence, alors une agence implicite pourrait être créée.

Certains États ont créé une législation spécifique qui stipule qu'aucune agence ne peut exister sans un accord d'agence écrit. Cela aide à éviter l'agence implicite accidentelle.

Ne devenez pas un agent secret non divulgué

Dans les états qui n'ont pas exclu l'agence implicite, si vous avez un statut de représentation d'agence avec votre client, faites attention à ce que vous faites si vous travaillez avec un acheteur intéressé par cette liste. Tout d'abord, vous devez divulguer le statut de l'agence à l'acheteur et ensuite ne pas entreprendre des tâches qui impliqueraient que vous êtes également leur agent.

La façon dont c'est fait aujourd'hui

Ma licence est au Nouveau-Mexique, mais j'ai aussi détenu des permis de courtier au Texas et au Colorado par le passé.

De nombreux États ont maintenant des documents et des divulgations qui soutiennent le «courtage d'opérations», ou appelé par d'autres noms, la représentation d'un acheteur ou d'un vendeur sans «agence». Le terme agent immobilier signifie rarement que ces jours-ci.

Donc, je peux prendre une liste et ne pas être un agent pour le vendeur, et c'est exactement ce que j'ai toujours fait.

La seule fois où la question de l'agence est venue avec un acheteur ou un vendeur, c'était si je travaillais avec un avocat ou un juge. Pour une raison quelconque, je les ai attirés avec mon site Web. Ils ne voulaient pas que je sois leur agent en raison de la responsabilité du fait d'autrui.

La responsabilité du fait d'autrui met le client de l'agent à risque pour les activités de son agent. Donc, si je devais faire quelque chose de mal ou faire une erreur, mon client serait également tenu responsable. Ces personnes juridiques savaient qu'elles ne voulaient pas de ce risque, même si elles savaient que je suivais attentivement les règles.

Lorsque je travaillais avec des acheteurs, je travaillais toujours comme courtier en transactions, jamais en tant qu'agent. Ils n'ont presque jamais demandé, et notre formulaire de divulgation d'état clairement exposé mes devoirs à mon client. Ici, ils sont directement issus de la loi:

A. l'honnêteté et le soin raisonnable, tels qu'énoncés dans les dispositions de cet article;

B.la conformité avec les lois locales, étatiques et fédérales en matière de logement et d'anti-discrimination, la loi sur les licences immobilières du Nouveau-Mexique et les règles de la commission immobilière, ainsi que les autres lois et règlements locaux, étatiques et fédéraux applicables;

C. l'exécution de tout contrat écrit conclu avec le client ou le client;

D. assistance au client ou au client du courtier dans la réalisation de la transaction, sauf accord écrit contraire du client ou client, y compris:

1. présentation de toutes les offres ou contre-offres en temps opportun;
2. assistance pour se conformer aux termes et conditions du contrat et à la clôture de la transaction; si le courtier dans la transaction ne fournit pas le service, le conseil ou l'assistance décrits aux paragraphes (1) et (2) de la sous-section D de 16. 61. 19. 8 NMAC, le client ou le client doit convenir par écrit que le courtier est n'est pas censé fournir un tel service, conseil ou assistance, et le courtier doit divulguer l'existence d'un tel accord par écrit aux autres courtiers impliqués dans la transaction;

E. la reconnaissance par le courtier que certaines questions liées à la transaction peuvent être en dehors des connaissances ou de l'expertise du courtier associé ou du courtier admissible et que le courtier associé ou le courtier admissible suggérera que le client ou le client demande un avis d'expert sur ces questions;

F. comptabilisation rapide de tout l'argent ou des biens reçus par le courtier;

G. divulgation écrite à leur client ou client et aux autres courtiers impliqués dans la transaction de tout conflit d'intérêts potentiel que le courtier a dans la transaction, y compris, mais sans s'y limiter:

1. toute relation de courtage écrite que le courtier a avec d'autres parties au transaction ou;
2. tout intérêt ou lien important d'une nature commerciale, personnelle ou familiale que le courtier a dans la transaction;
3. d'autres options de relations de courtage disponibles au Nouveau-Mexique;

H. la divulgation écrite de tout fait important défavorable réellement connu par le courtier associé ou le courtier admissible au sujet de la propriété ou de la transaction, ou de la capacité financière des parties à la transaction de conclure la transaction; les faits importants défavorables nécessitant une divulgation ne comprennent aucun renseignement visé par les lois fédérales sur le logement équitable ou par la Loi sur les droits de la personne du Nouveau-Mexique;

I. le maintien de tout renseignement confidentiel appris dans le cadre d'une relation d'agence antérieure, à moins que la divulgation ne soit faite avec le consentement de l'ancien client ou que la loi l'exige;

J. sauf autorisation écrite contraire, un courtier associé ou un courtier éligible ne doit pas divulguer à son client ou client pendant la transaction que son client ou client vendeur a précédemment indiqué qu'il acceptera un prix de vente inférieur au prix demandé ou coté d'une propriété; que leur client acheteur ou client a déjà indiqué qu'ils paieraient un prix supérieur au prix soumis dans une offre écrite; la motivation de leur client ou client pour vendre ou acheter une propriété; que leur vendeur ou client ou leur client acheteur ou client accepte des conditions de financement autres que celles offertes; ou toute autre information demandée par écrit par le client ou le client du courtier associé ou du courtier éligible pour rester confidentiel, sauf si la divulgation est requise par la loi.

Cela répond à toutes les préoccupations de mes clients.