Comment gérer une offre de vente à découvert

Il faut un certain type de personne pour pouvoir négocier des contre-offres, et encore moins une contre-offre avec une banque de vente à découvert. En effet, une partie de la négociation de contre-offre peut impliquer des termes et conditions qui ne sont généralement pas rencontrés dans une transaction. En plus de cela, la contre-offre pourrait ne pas avoir de sens pour les parties concernées.

Pourquoi une offre de vente à découvert n'aurait-elle aucun sens?

Ne nous y trompons pas, la contre-offre a toujours du sens pour la partie qui émet la contre-offre.

Dans ce cas, cette partie serait la banque de vente à découvert. Que l'agent inscripteur, les vendeurs, l'agent de l'acheteur ou les acheteurs comprennent les raisons de la contre-offre n'est pas pertinent.

Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles la contre-offre peut sembler ridicule:

• La banque ne veut pas approuver la vente à découvert. Oui, il est possible que la banque, pour quelque raison que ce soit, ait conclu qu'il serait dans l'intérêt de la banque de forclorer. Peut-être que la banque est payée plus d'argent pour saisir à travers son PSA? S'il est plus rentable de forer, la banque pourrait contrer à un prix qui le rendrait préférable à la vente à découvert. De toute façon, la banque va gagner.
• Les lignes directrices pour les investisseurs pourraient contenir une disposition qui dicte les dispositions relatives à l'offre contraire. Habituellement, une ligne directrice d'investisseur ne peut pas être modifiée. C'est ce que c'est. L'investisseur aurait besoin de le changer, et cet investisseur pourrait être un groupe d'investisseurs qui ne sont pas incités à modifier les accords existants.

• L'agent BPO ou l'évaluateur a commis une erreur. Les agents BPO peuvent être invités à faire une estimation de la valeur dans une zone que l'agent BPO ne connaît pas très bien. Cela arrive souvent. Si l'agent n'est pas familier avec un voisinage, l'agent peut ne pas avoir suffisamment d'informations pour préparer un BPO valide. En général, les banques ne paient pas assez d'argent aux agents BPO pour motiver les agents locaux expérimentés à accepter une telle mission.

Comment une banque émet une contre-offre pour une vente à découvert

Les banques aiment voir une déclaration de règlement estimée ou HUD-1 afin de pouvoir décider d'approuver tous les frais ou de contrer certaines de ces frais. La contre-offre pourrait ne pas être strictement une offre de contre-prix. Après tout, si la banque peut réduire certains des frais facturés au vendeur, la banque peut augmenter son résultat net.

• L'offre de vente à découvert écrite. Cette contre-offre de la banque de vente à découvert pourrait être livrée au moyen d'une feuille de calcul dans un logiciel en ligne tel que Equateur ou par courrier électronique envoyé à l'agent inscripteur.
• L'offre verbale de vente à découvert. Personne n'aime ces types de contre-offres car elles sont informelles et les acheteurs préfèrent voir la preuve d'une contre-offre.Les acheteurs ont tendance à se méfier et à avoir de bonnes raisons. Mais beaucoup de banques le font. Ils appellent l'agent inscripteur ou envoient un email dictant les termes qui doivent être changés.

Cueillette des batailles dans votre offre de contrefaçon

Parfois, le négociateur de la banque est carrément faux. Les banques fonctionnent dans de nombreux états différents, et chaque état a ses propres lois. Ce qui est vrai à New York n'est pas typiquement vrai en Californie, par exemple. En Californie, nous avons une divulgation obligatoire des risques naturels que le vendeur doit fournir à l'acheteur.

Des négociateurs ont refusé d'approuver des frais de 99 $ pour une divulgation de danger naturel. D'autres agents paieraient eux-mêmes ces frais pour éviter les tracas, mais pas moi. Je vais faire revenir le négociateur et autoriser les frais. Parce que c'est le principe, pas l'argent.

J'ai aussi rencontré des négociateurs qui ne comprennent pas un HUD. Depuis que les règles du RESPA ont été révisées en 2011, les frais apparaissant sur l'estimation de bonne foi d'un acheteur doivent apparaître comme un crédit sur le HUD du vendeur, même si un crédit vendeur HUD n'est pas vraiment un crédit. Ce n'est pas un crédit car il apparaît également comme un débit à l'acheteur. C'est notre gouvernement, simplifiant les divulgations pour un acheteur. Ils sont tellement simplifiés qu'un dirigeant de banque ne peut pas le comprendre.

Encore une fois, certains agents diront bien, nous allons supprimer la taxe de transfert de la ville, par exemple, mais pas moi.

Je vais escalader la vente à découvert ou demander à un superviseur de l'examiner. Je ne veux pas faire partie du problème quand je peux faire partie de la solution. J'enverrai également le verbiage RESPA au négociateur dans l'espoir d'éclaircissement. Je sais que c'est déroutant, mais je ne vois aucune raison de faire payer à un acheteur des frais qui devraient être approuvés par la banque de vente à découvert.

Si le problème est le prix sur l'offre au comptoir et que vous avez remis à la banque une mise à jour de la CMA - y compris une liste des réparations, le cas échéant, et le coût de ces réparations - et la banque refuse toujours pour reculer, il y a une autre option disponible pour vous. Vous pouvez annuler la vente à découvert et la banque fermera le fichier. Ensuite, vous pouvez rouvrir le fichier avec un nouveau négociateur.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}