Immobilier commercial: Définition, impact, FPI

Définition: L'immobilier commercial est une propriété détenue dans le but de produire un revenu. Il y a environ 6 billions de dollars d'immobilier commercial aux États-Unis. Voici les cinq plus grandes catégories d'immobilier commercial.

• Le magasin comprend des centres commerciaux intérieurs, des centres commerciaux extérieurs et des magasins à grande surface. Il comprend également des épiceries et des restaurants. Sa valeur est d'environ 2 $. 1 trillion, soit 36% de la valeur totale de l'immobilier commercial. Il se compose d'au moins 9,5 milliards de pieds carrés d'espace de centre commercial. Pour en savoir plus, voir Qu'est-ce que la vente au détail?

• Les hôtels comprennent les motels, les centres de villégiature de luxe et les hôtels d'affaires. Cette catégorie n'inclut pas les maisons qui louent des chambres via Airbnb. Il y a environ 4. 4 millions de chambres d'hôtel d'une valeur de 1 $. 92 billions.
• Les immeubles de bureaux incluent tous les gratte-ciels de Manhattan et le bureau de votre avocat. Il y a environ 4 milliards de pieds carrés de bureaux, d'une valeur d'environ 1 $. 7 billions, soit 29 pour cent du total.
• Les immeubles d'appartements sont des biens immobiliers commerciaux. C'est parce que les entreprises ne les possèdent que pour faire des profits. C'est pourquoi les maisons louées par leurs propriétaires sont résidentielles et non commerciales. Certains rapports comprennent des données sur la construction d'immeubles dans les statistiques sur l'immobilier résidentiel plutôt que sur l'immobilier commercial. Il y a environ 33 millions de pieds carrés d'espace de location d'appartement, d'une valeur d'environ 1 $. 44 billions.
• La propriété industrielle est utilisée pour fabriquer, distribuer ou entreposer un produit. Ce n'est pas toujours considéré commercial, en particulier dans les plans d'utilisation des terres et dans le zonage. Il y a 13 milliards de pieds carrés de propriété industrielle d'une valeur d'environ 240 milliards de dollars.

Les autres catégories d'immobilier commercial sont beaucoup plus petites. Ceux-ci comprennent certains organismes sans but lucratif, tels que les hôpitaux et les écoles. Terrain vacant est l'immobilier commercial si elle sera louée, non vendue. (Source: «Signs of Recovery», The Wall Street Journal, 5 octobre 2010. «Statistiques sur l'industrie immobilière», The Real Estate Roundtable.

«Indices immobiliers commerciaux», Standard & Poor's.) >

Comment l'immobilier commercial affecte-t-il l'économie?

En tant que composante du PIB, la construction immobilière commerciale contribue à 3% de la production économique des États-Unis. En 2016, la construction immobilière commerciale s'est chiffrée à 516 milliards de dollars, en baisse par rapport à 507 milliards de dollars en 2015. Le montant record de 586 $ a été atteint. 3 milliards en 2008. Le bas était de 376 $. 3 milliards en 2010. Cela représente une baisse de 4,1% à 2,6% du PIB.

Pourquoi la construction d'immeubles commerciaux a-t-elle duré deux ans de plus que la bulle immobilière? La construction immobilière commerciale prend simplement plus de temps que la construction immobilière résidentielle.Les constructeurs doivent d'abord s'assurer qu'il y a assez de maisons et d'acheteurs pour soutenir le nouveau développement. Ensuite, il faut du temps pour recueillir de l'argent auprès des investisseurs. Il faut plusieurs années pour construire des centres commerciaux, des bureaux et des écoles. Il faut encore plus de temps pour louer les nouveaux bâtiments. Lorsque le marché immobilier s'est effondré en 2006, des projets immobiliers commerciaux étaient déjà en cours.

Vous pouvez généralement prédire ce qui se passera dans l'immobilier commercial en suivant les hauts et les bas du marché du logement. En tant qu'indicateur retardé, les statistiques de l'immobilier commercial suivent les tendances résidentielles d'un an ou deux.

Ils ne montreront pas de signes de récession. Ils frappent généralement leur bas bien après l'immobilier résidentiel.

Investir dans l'immobilier commercial

Un fonds de placement immobilier est une entreprise publique qui développe et possède des biens immobiliers commerciaux. L'achat d'actions dans un FPI est le moyen le plus facile pour l'investisseur individuel de tirer profit de l'immobilier commercial. Vous pouvez acheter et vendre des actions de FPI comme des actions, des obligations ou tout autre type de sécurité. Ils distribuent des bénéfices imposables aux investisseurs, similaires aux dividendes en actions. Les FPI limitent vos risques en vous permettant de posséder des biens sans contracter une hypothèque. Puisque les professionnels gèrent les propriétés, vous économisez du temps et de l'argent.

Contrairement aux autres sociétés ouvertes, les sociétés de placement immobilier doivent distribuer au moins 90% de leurs bénéfices imposables aux actionnaires. Cela leur épargne le coût de la taxe professionnelle, qui est payé par l'actionnaire au taux de l'impôt sur les gains en capital.

Les FPI détiennent 34% des capitaux propres du marché immobilier commercial. C'est la deuxième plus grande source de propriété. Le plus important est le private equity, qui possède 43,7%. (Source: «Scaling New Heights», Association nationale des agents immobiliers, 2015).

Avantages et inconvénients des FPI

Étant donné que les valeurs immobilières commerciales sont un indicateur retardé, les prix des FPI ne fluctuent généralement pas. marché. Cela en fait un bon ajout à un portefeuille diversifié. Les FPI partagent un avantage avec les obligations et les actions productrices de dividendes en ce sens qu'elles fournissent un flux régulier de revenus. Comme tous les titres, ils sont réglementés et faciles à acheter et à vendre. (Source: «Qu'est-ce qu'un FPI?» REIT. Com)

Gardez à l'esprit que la valeur de votre FPI ne se limite pas à l'immobilier sous-jacent. Il est également affecté par la demande de FPI eux-mêmes en tant qu'investissement. Ils sont en concurrence avec des actions et des obligations pour les investisseurs. Donc, même si la valeur de l'immobilier appartenant à la FPI augmente, le prix de l'action pourrait tomber dans un krach boursier.

Quand acheter et vendre des FPI

Lorsque vous investissez dans des FPI, assurez-vous de connaître le cycle économique et son incidence sur l'immobilier commercial. Pendant un boom, l'immobilier commercial pourrait connaître une bulle d'actifs après que l'immobilier résidentiel commence à décliner. Pendant une récession, l'immobilier commercial frappe son bas après l'immobilier résidentiel.

REIT contre les ETF Real Estate

Les fonds négociés en bourse suivent le cours des actions des REIT.Les investisseurs sont attirés par les FNB parce qu'ils ont des frais très bas. Mais comme ils sont une étape de plus de la valeur de l'immobilier sous-jacent, ils sont plus sensibles aux marchés haussiers et baissiers du marché boursier. (Source: Joanne Cleaver, «Les avantages et les inconvénients d'investir dans des fonds immobiliers», US News & World Report, 5 juin 2014.)

Immobilier commercial pendant la crise financière

Les prêts immobiliers commerciaux ont récupéré de la crise financière de 2008. Au 30 juin 2014, les 6 680 banques assurées par la FDIC du pays détenaient un dollar. 63 milliards de prêts commerciaux. C'était 2 pour cent de plus que le pic de 1 $. 6 000 milliards en mars 2007.

Les premiers signes de déclin de l'immobilier commercial sont survenus trois ans après la chute des prix de l'immobilier résidentiel en 2006. En décembre 2008, les promoteurs commerciaux se retrouveraient entre 160 et 400 milliards de dollars en défaut de remboursement. n'ont pas été en mesure de trouver des banques pour les refinancer. La plupart de ces prêts avaient seulement 20-30% d'équité. Les banques exigent maintenant 40-50% d'équité.

Contrairement aux hypothèques résidentielles, les prêts accordés aux centres commerciaux et aux immeubles de bureaux sont fortement remboursés à la fin de la période. Au lieu de rembourser le prêt, les développeurs se refinancent généralement. Si le financement n'est pas disponible, les banques doivent exclure.

Les pertes sur prêts devraient atteindre 30 milliards de dollars et déprécier les petites banques communautaires. Ils n'étaient pas aussi durement touchés par le gâchis des subprimes que les grandes banques, mais avaient investi davantage dans les centres commerciaux locaux, les complexes d'appartements et les hôtels. Beaucoup craignaient que l'effondrement des petites banques ait pu être aussi grave que la crise de l'épargne et des prêts il y a 20 ans.

Une association commerciale de Washington pour les promoteurs immobiliers, Real Estate Roundtable, estime qu'environ 300 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux à court terme sont arrivés à échéance en 2008. Une grande partie de ces prêts auraient pu mal tourner s'ils n'avaient pas été refinancés.

En octobre 2009, la Réserve fédérale a indiqué que les banques avaient seulement mis de côté $. 38 pour chaque dollar de pertes, ce qui pourrait atteindre 45% des 3 $. 4 billions de dette impayée. Les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les hôtels étaient en faillite en raison de la forte vacance. Même le président Obama a été informé de la crise potentielle par son équipe économique.

La valeur de l'immobilier commercial a chuté de 40 à 50% entre 2008 et 2009. Les propriétaires d'immeubles commerciaux se sont efforcés de trouver de l'argent pour effectuer les paiements, car de nombreux locataires avaient cessé leurs activités ou renégocié des paiements moins élevés. Les propriétaires ont tenté d'obtenir des liquidités en vendant des actions de nouvelles actions. Parce qu'ils ont utilisé les fonds pour soutenir les paiements sur les propriétés existantes, ils ne pouvaient pas augmenter la valeur pour les actionnaires. Ils ont dilué la valeur à la fois pour les actionnaires existants et nouveaux. Les nouveaux actionnaires ont probablement juste "jeter de l'argent après le mal". (Source: Entrevue avec John Cona de TARP Capital.)

En juin 2010, le taux de défaillance hypothécaire pour l'immobilier commercial continuait de se dégrader. Selon Real Capital Analytics, 4.17% des prêts ont fait défaut au premier trimestre de 2010. C'est 45 $. 5 milliards de prêts bancaires. Il est supérieur à la fois le taux de 3.83 pour cent au quatrième trimestre de 2009 et le taux de 2.25 pour cent il ya un an. C'est bien pire que le taux de défaut de 0. 58% au premier semestre 2006, mais pas aussi mauvais que le taux de 4. 55% en 1992.

En octobre 2010, il semblait que les loyers de l'immobilier commercial commençaient à se stabiliser . Pendant trois mois, les loyers de 4 milliards de pieds carrés d'espace de bureau n'ont diminué que d'un cent en moyenne. Le taux d'inoccupation des bureaux nationaux semble se stabiliser à 17,5%, soit moins que le record de 1992 de 18,7%, selon la firme de recherche immobilière REIS, Inc.

La crise financière a laissé les valeurs REIT déprimées pendant des années. Pourquoi? L'une des raisons est qu'il était difficile de voir les propriétés immobilières saisies achetées pendant la crise. Une seconde est que les propriétaires d'immobilier commercial étaient à l'envers dans leurs hypothèques. La valeur de leurs propriétés commerciales a chuté de 40 à 50% depuis 2008, ce qui a réduit la valeur des FPI. (Source: Mark Heschmeyer, «Les prêts de CRE par les banques dépassent les niveaux d'avant la récession», CoStar News, 3 septembre 2014).

Les prêts immobiliers commerciaux ont presque provoqué une deuxième récession. En 2013, les banques détenaient 991 $. 2 milliards de prêts commerciaux, une augmentation de 3. 3 pour cent par rapport à 2012. La plupart étaient pour les immeubles d'habitation. Environ un tiers est arrivé à échéance entre 2015 et 2017. La plupart ont été écrits en 2005-07 lorsque les valeurs des propriétés étaient élevées. Ces prêts pourraient avoir fait défaut si les prix de la construction d'appartements avaient chuté. Au lieu de cela, les personnes qui avaient perdu leur maison sont devenues des locataires, ce qui a sauvé les prêts de la faillite et l'économie d'une autre récession.