Déductions fiscales pour la vente d'une maison

La vente d'une maison peut être assez compliquée avant même de prendre en compte toutes les implications fiscales. L'une des plus grandes préoccupations est que vous pourriez vous retrouver responsable d'un impôt sur les gains en capital selon la nature de la propriété que vous vendez. L'Internal Revenue Code offre une exclusion - vous n'êtes pas imposé sur cette partie de votre gain - mais seulement si la propriété est votre résidence principale et qu'elle répond à plusieurs règles.

Cela dit, votre gain pourrait être supérieur à l'exclusion qui vous est offerte, ou la propriété que vous vendez pourrait ne pas être admissible. Cela peut vous amener à vous demander si les dépenses associées à la vente sont déductibles d'impôt, ce qui vous permet de réduire votre fardeau fiscal. Vous pourriez avoir des questions comme:

Y a-t-il des retouches que vous avez effectuées juste avant l'inscription de la maison?
La peinture compte-t-elle?
Y a-t-il une taxe d'État qui doit être payée sur la vente?
Que peut-on soustraire du gain en capital?
Qu'en est-il de la vente des appareils?

Voici ce que vous devez savoir avant de planter ce panneau à vendre sur votre pelouse.

Vente de votre maison principale

Vous pouvez inclure toutes sortes de frais de vente dans le coût de base de votre maison. L'augmentation de votre base de coûts rajustés diminue votre gain en capital parce que c'est ce qui est soustrait du prix de vente pour déterminer le montant d'un gain - ou d'une perte dans certains cas - que vous avez réalisé. Si vous avez moins de gains, vous avez plus de chances de tomber dans la limite d'exclusion, et si votre gain n'est pas exclu, vous paierez moins d'impôt.

C'est une bonne affaire tout le temps.

Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables et habituelles pour la vente de votre maison, et oui, cela inclut la peinture. Il comprend également tous les frais que vous payez à la fermeture, plus les améliorations qui prolongent la vie utile de la maison. L'IRS dit que les améliorations suivantes augmenteront votre base de coût dans la maison:

Ajouts et autres améliorations qui ont une durée de vie utile de plus d'un an
Évaluations spéciales pour les améliorations locales
Montants dépensés après une perte restaurer les biens endommagés.

La section Base ajustée de la publication IRS 523 propose une liste complète des ajustements possibles que vous pouvez effectuer à votre coût.

Au sujet de cette exclusion

La plupart des gens n'ont pas à s'inquiéter de payer l'impôt sur les gains en capital lorsqu'ils vendent leur maison parce que les couples mariés peuvent exclure jusqu'à 500 000 $ de gains et les contribuables célibataires peuvent exclure jusqu'à 250 000 $. Bien sûr, comme avec la plupart des choses liées à la fiscalité, il existe des règles de qualification. Vos circonstances doivent passer le test de propriété et le test d'utilisation.

Les deux conjoints - ou un seul contribuable s'il n'est pas marié - doivent avoir vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années se terminant à la date de la vente.Vous devez également posséder la propriété pendant au moins deux de ces cinq années. Les chiffres de l'IRS cela en fait votre maison principale. Si vous êtes marié et produisez une déclaration conjointe, un seul d'entre vous doit passer le test de propriété.

Maintenant, voici où il devient difficile et où l'IRS est en fait assez généreux: Vous ne devez pas posséder la maison et y vivre simultanément pendant la même période de deux ans, comme si vous viviez dans la maison en tant que locataire pendant un certain temps avant de l'acheter.

Toutefois, la propriété et l'utilisation doivent avoir lieu au cours des cinq années précédant immédiatement la vente de la maison. Vous ne devez pas non plus y vivre au moment où vous le vendez. Votre période de résidence de deux ans peut avoir lieu à n'importe quel moment, pourvu qu'elle se situe dans cette période de cinq ans.

Si vous avez des copropriétaires - par exemple, vous avez acheté la propriété avec quelqu'un d'autre avec qui vous n'êtes pas marié - chaque propriétaire peut prendre son exclusion de 250 000 $.

Il y a une dernière capture. Vous-ou vous ou votre conjoint ou copropriétaire-vous ne pouvez pas avoir demandé une exclusion pour un gain provenant de la vente d'une autre maison au cours des deux années précédant la vente de la maison.

Qu'est-ce qui est imposé comme un gain en capital à long terme?

Tout gain que vous réalisez sur le montant de l'exclusion sera imposé comme un gain en capital à long terme si vous étiez propriétaire de la maison pendant plus d'un an. Le taux d'imposition sur les gains en capital à long terme est de 0% ou 15%, selon la tranche d'impôt sur le revenu dans laquelle vous tombez.

Le taux zéro peut s'appliquer si votre revenu régulier se situe dans les tranches d'imposition de 10 ou 15%. Ces contribuables devaient payer un taux d'imposition des gains en capital à long terme de 5% avant 2008, mais cela a changé.

La plupart des contribuables paient l'impôt sur les gains en capital au taux de 15 pour cent, alors, mettez de côté 15 pour cent de votre gain imposable pour l'IRS. Vérifiez également les taux d'imposition des plus-values dans votre état. Les impôts que vous devez payer sur la vente de la maison ne réduiront pas votre gain en capital, mais vous pouvez au moins les inclure avec les autres impôts sur le revenu que vous avez payés à l'annexe A si vous détailler vos déductions.

Si vous possédez la propriété depuis moins d'un an, il s'agit d'un gain en capital à court terme et vous ne serez pas admissible à l'exclusion. Ce type de gain est imposé aux taux d'imposition ordinaires avec vos autres revenus. En d'autres termes, vous paierez effectivement la tranche d'imposition dans laquelle vous vous trouvez après avoir pris tous les crédits et déductions d'impôt disponibles.

Qu'en est-il de la propriété séparée?

Que se passe-t-il avec le réfrigérateur et les autres appareils de votre maison? Ceux-ci sont considérés comme une propriété distincte de votre maison. Si vous les vendez séparément, il est très probable que vous le fassiez pour moins que ce que vous avez payé pour eux. Malheureusement, si vous subissez une perte-et vous le ferez probablement-cette perte n'est pas déductible d'impôt.

Vous pouvez néanmoins récupérer de l'argent en les vendant. Si les appareils sont relativement neufs, vous devriez être en mesure de trouver un reçu pour leurs prix d'achat. Si les appareils sont plus anciens, ils peuvent ne pas avoir beaucoup de valeur, mais vous pouvez avoir une idée des valeurs du marché équitable en parcourant les petites annonces locales, eBay ou Craigslist pour les appareils similaires.Bien sûr, le produit représente aussi un revenu imposable, alors vous pourriez vouloir vous épargner de l'aggravation en les incluant dans la vente de la maison.