Options Si votre vente à découvert est refusée

Question: Un lecteur écrit : «Nous avions notre maison à vendre en vente à découvert l'année dernière et la banque a dit que notre vente à découvert a été refusée mais nous ne savons pas pourquoi Ils ne nous ont pas vraiment donné de raison, et notre agent ne sait pas pourquoi la banque a refusé notre demande, ils nous ont demandé tous les papiers possibles, et nous leur avons remis nos déclarations de revenus et tous les documents financiers qui montraient que nous étions Nous n'avons pas les moyens de garder cette maison plus longtemps, nous avons remarqué la semaine dernière que notre liste a expiré et que notre agent ne nous parlera plus, que pouvons-nous faire?

Réponse de Elizabeth Weintraub:

Ce n'est pas parce que la banque a nié la vente à découvert que vous ne devriez pas essayer à nouveau. La première chose que je suggère est de s'assurer que vous n'êtes pas en contrat avec l'acheteur précédent. Si vos documents de vente à découvert ont été soumis à la banque, cela signifie probablement que vous et un acheteur avez signé un contrat d'achat. La plupart des contrats de vente à découvert contiennent une sorte d'addenda qui soumet le contrat à une approbation de vente à découvert, et il y a probablement une limite de temps imposée comme condition du contrat d'achat.

Puisque vous ne pouvez légalement pas vendre une maison une seconde fois alors que vous êtes encore obligé d'acheter, vous devez vérifier les documents, appeler la société de titre (ou l'agent de l'acheteur) et vous assurer que le contrat est annulée par écrit, si elle n'a pas expiré.

Deuxièmement, si votre annonce a effectivement expiré, vous recevez probablement des appels téléphoniques de nombreux autres agents offrant leurs services et / ou suggérant qu'ils ont des acheteurs pour votre maison.

Ces agents n'ont probablement pas d'acheteurs, et il n'y a aucune garantie que les agents qui recherchent des annonces expirées aient de l'expérience dans la vente à découvert.

Il est assez douteux que certains agents ne soient pas qualifiés pour vendre des ventes à découvert, mais ils pourraient offrir ces services, mais dans votre situation particulière, je vous suggère d'engager un agent très compétent qui a négocié de nombreuses ventes à découvert.

Un agent inexpérimenté n'ayant pas de solides antécédents en ventes à découvert pourrait nuire à votre cause et c'est probablement pourquoi votre vente à découvert n'a pas été approuvée auparavant. La plupart des agents de vente à découvert que je connais n'abandonnent jamais jusqu'à ce que les vendeurs tombent morts d'épuisement ou que la vente à découvert soit approuvée.

Louez un nouvel agent, remettez votre maison sur le marché avec de nouvelles photos et trouvez un nouvel acheteur. Assurez-vous que l'acheteur restera engagé à attendre votre approbation de vente à découvert. Une petite astuce que mes vendeurs utilisent est d'exiger que l'agent de l'acheteur promette par écrit que les agents n'écriront plus d'offres pour l'acheteur après l'acceptation de l'offre. Tous les acheteurs ne sont pas prêts à s'engager à acheter une vente à découvert, et un acheteur engagé est nécessaire.En effet, si l'acheteur n'est pas engagé, vous n'avez pas vraiment d'acheteur sous contrat. Vous avez un morceau de papier sans valeur.

Une fois les préliminaires complétés, passez en revue votre lettre de difficultés. La plupart des banques exigent d'un vendeur qu'il remplisse un ou plusieurs des paramètres requis en vertu des lignes directrices particulières de cette banque pour accorder une vente à découvert. Toutes les banques ne fonctionnent pas selon des lignes directrices identiques, mais voici quelques-unes qui s'appliquent à presque toutes les ventes à découvert:

Vous dépensez plus que ce que vous gagnez.

1. Vous avez ou êtes divorcé et vous ne pouvez pas vous permettre la maison par vous-même.
2. Le taux d'intérêt de votre prêt est sur le point de s'ajuster ou a déjà augmenté.
3. Il y a eu un décès ou une maladie médicale dans la famille qui a causé la délinquance hypothécaire.
4. Votre prêt est en défaut au moins 30 jours à compter de la date d'échéance de votre dernier paiement.
5. Vous êtes au chômage avec peu de perspectives d'emploi.
6. Vous avez terminé une faillite qui a libéré toutes vos dettes.
7. Parfois, lorsque la vente à découvert est refusée, elle est due à quelque chose d'aussi simple que le vendeur est en train de payer l'hypothèque. Si les paiements de l'hypothèque ne sont pas en retard, les directives de la banque pourraient indiquer que la banque n'est pas autorisée à approuver une vente à découvert. D'ailleurs, pensez-y, si la banque reçoit votre argent, pourquoi devrait-elle envisager de vous accorder des faveurs?

Deuxièmement, le fait d'être sous l'eau et d'effectuer un paiement hypothécaire peut parfois donner l'impression de jeter des billets de 100 $ en l'air pour être emporté par la brise.

Si l'un des sept éléments ci-dessus s'applique à votre situation, assurez-vous d'inclure ces raisons dans votre lettre de rigueur. Les négociateurs bancaires traitent un grand nombre de dossiers, et ils n'examinent pas toujours chaque document aussi soigneusement que possible. Vous devez indiquer clairement qu'il y a des difficultés et fournir de la documentation.

Si vous divorcez, envoyez une copie de votre document de divorce à la banque. Inclure les factures de votre médecin avec des diagnostics médicaux ou des plans de traitement. Détaillez tous vos revenus mensuels par rapport aux sorties. Certains états financiers ne prévoient pas de cases ou de cases permettant à un emprunteur d'inclure toutes les dépenses. Indépendamment de la paperasserie que la banque vous a donné à remplir, créez votre propre état financier en inscrivant le revenu à gauche et toutes les dépenses à droite. Montrer un nombre négatif au fond en soustrayant vos dettes de votre revenu. Faites en sorte qu'il soit très facile pour le négociateur bancaire de comprendre clairement votre situation financière.

Puis resoumettez. La probabilité est que votre vente à découvert sera approuvée. Les banques veulent faire des ventes à découvert. Le National Mortgage Settlement, entre autres actions en justice, offre des incitations financières aux banques pour faire une vente à découvert, tout comme le programme de vente à découvert HAFA. En fait, la plupart des banques avec lesquelles j'ai travaillé préfèrent faire une vente à découvert au cours d'une modification de prêt. Si vous êtes actuellement dans une modification de prêt, les chances que votre vente à découvert sera approuvé juste tiré jusqu'à 99. 9%. Lisez comment passer d'une modification de prêt à une vente à découvert.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie, et ne fournit pas de conseils juridiques. Si vous demandez un avis juridique, veuillez consulter un avocat autorisé à le fournir.