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Question: Qu'est-ce qu'un addendum à la vente à découvert?
Un lecteur demande: "Notre agent nous a dit que nous devions signer un avenant à la vente à découvert ou que le vendeur n'acceptera pas notre offre de vente à découvert, mais il ne nous a pas donné cette paperasserie. un document comme celui-ci parce qu'ils disent que cela va à l'encontre de nous, mais que pouvons-nous faire si l'agent inscripteur refuse de prendre notre offre et qu'est-ce qu'un avenant à la vente à découvert de toute façon? une vente à découvert? "
Réponse: Le fait d'utiliser un avenant à la vente pour accompagner votre offre dépendra, en partie, de la disponibilité et de l'utilisation courante de ce formulaire dans votre état. De nombreuses associations d'agents immobiliers de l'État approuvent l'addenda à la vente à découvert, mais pas toutes.
En fait, une partie du verbiage d'un addendum à la vente à découvert peut varier d'un État à l'autre. Comme je connais très bien l'addenda à la vente à découvert de la California Association of REALTOR'S®, permettez-moi d'expliquer les avantages et les inconvénients de ce document en particulier.
Addenda à la vente à découvert Section 1
Comme une vente à découvert est subordonnée à l'acceptation par le prêteur du vendeur d'accepter moins que le montant dû, l'addenda à la vente à découvert clarifie l'éventualité.
Il indique également la période pendant laquelle l'acheteur est prêt à attendre l'approbation de vente à découvert en insérant une ligne vide pour une date, avec 45 jours comme valeur par défaut. L'approbation de vente à découvert prend généralement de 30 jours à 3 à 4 mois ou plus.
Bien que le vendeur doive coopérer raisonnablement avec les prêteurs, le vendeur n'est pas obligé de conclure la vente à découvert si le prêteur exige une contribution du vendeur.
Ma propre pratique consiste à suggérer au moins 90 jours pour que le contrat reste en vigueur même s'il faut trois mois pour obtenir l'approbation.
Addenda à la vente à découvert Section 2
Cette partie donne à l'acheteur 2 options concernant les inspections et les imprévus. Cette période peut commencer soit:
- Immédiatement après acceptation, soit
- après approbation de la vente à découvert par la (les) banque (s).
Addenda à la vente à découvert Section 3
Cette section concerne le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur et permet à l'acheteur de choisir parmi deux options:
- Libérer le dépôt d'arrhes au bénéficiaire dès que le vendeur accepte indiqué dans le contrat ou
- Retenir le dépôt d'argent sérieux jusqu'à l'approbation de la vente à découvert.
Lorsque je représente des acheteurs de Sacramento, je demande que les acheteurs retiennent le dépôt, à moins que le vendeur déclare expressément que l'offre ne sera pas considérée sans une libération de dépôt.
Lorsque je représente le vendeur, je veux absolument que le dépôt de l'acheteur soit libéré. Sans libération de dépôt, il est trop facile pour les acheteurs de partir quand une meilleure affaire arrive.
Addenda à la vente à découvert Section 4
La section 4 stipule que rien ne garantit que la banque du vendeur approuvera la vente à découvert. En outre, la banque du vendeur peut exiger de voir toutes les offres et peut choisir une offre différente. Cependant, l'acheteur et le vendeur sont libres de rejeter les conditions d'une banque de vente à découvert.
Addendum à la vente à découvert Section 5
Cette section explique que l'acheteur et le vendeur peuvent encourir certains coûts en vertu du contrat.
Certains de ces coûts peuvent être à la charge des parties si le prêteur à découvert refuse de les payer et, si l'une des parties annule, d'autres frais peuvent être dus à la suite de l'annulation.
Addenda à la vente à découvert Article 6
Lorsque je représente un acheteur à découvert, je fais un addenda au contrat d'achat qui supprime la section 6 de l'addenda à la vente à découvert. Lorsque je représente le vendeur, je m'attends généralement à ce que l'acheteur signe l'addenda de vente à découvert sans supprimer cette section.
C'est parce que cette section permet au vendeur de continuer à montrer la maison et d'envoyer d'autres offres à la banque. Cela signifie que si le vendeur reçoit une offre plus élevée, le vendeur peut demander à la banque d'accepter l'offre supérieure en lieu et place de l'offre que le vendeur a signée.
Addenda à la vente à découvert Section 7
La section 7 stipule que les vendeurs sont invités à consulter un professionnel pour savoir comment les ventes à découvert affectent le crédit, y compris les conséquences juridiques ou fiscales.
En conclusion, si le vendeur demande un avenant à la vente à découvert, en tant qu'acheteur, vous courez le risque que votre offre ne soit pas prise en compte si vous ne signez pas l'avenant à la vente à découvert. Pour plus d'informations, vous pouvez en discuter avec un avocat spécialisé dans l'immobilier.
Sachez que de nouvelles versions sont publiées chaque année, ce qui signifie que les sections peuvent très légèrement varier d'une année sur l'autre.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
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