Moyenne Délai de vente à découvert - Guide d'achat d'une maison

Question: Qu'est-ce qu'un délai moyen pour une vente à découvert?

Un lecteur demande: "Je suis intéressé à faire une vente à découvert, mais j'entends des histoires d'horreur sur les délais en jeu. Certaines personnes que je connais ont fait une vente à découvert depuis plus d'un an. que cela pourrait prendre plusieurs années avant d'obtenir l'approbation de ma vente à découvert, ce qui me paraît terriblement long, sans raison valable: quel est le délai moyen d'une vente à découvert? "

Réponse: La façon dont la plupart des agents de vente à découvert prévoient un échéancier pour votre vente à découvert est d'abord en recherchant vos informations de prêt. Le type de prêt que vous avez et l'identité de votre prêteur vont préparer le terrain pour votre calendrier de vente à découvert. Vous ne vous souvenez peut-être pas du type de prêt que vous avez contracté à l'origine. Vous pourriez emprunter pourrait être:

• Un prêt conventionnel
• Un prêt FHA
• Un prêt VA
• Un prêt Fannie Mae
• Un prêt Freddie Mac

En outre, vous payez peut-être deux ou trois prêts? Peut-être que votre prêt porte une assurance hypothécaire? Toutes ces conditions affectent l'attente de l'approbation de la vente à découvert et ajoutent des superpositions à votre vente à découvert.

Chronologie de base pour l'approbation de vente à découvert

La première étape d'une vente à découvert est de rassembler tous vos documents. J'aime recueillir les documents de mon client à l'avance. Ceci est constitué des documents de base suivants:

• 2 dernières années de déclarations de revenus
• 2 derniers W2s / 1099s
• 2 derniers relevés bancaires
• 2 derniers relevés de paie
• États financiers ou 1126
• Formulaire 4506
• Lettre de rigueur signée et datée

Les banques peuvent demander des documents supplémentaires, mais presque toutes les banques demandent les documents ci-dessus. Je numérise ces documents dans un fichier PDF, en notant le numéro de prêt sur chaque page.

Ensuite, nous signons l'accord d'inscription, les divulgations et l'autorisation de la tierce partie, ce qui me permet de parler à la (aux) banque (s) du vendeur.

Je photographie des photos de la maison, j'effectue l'inspection visuelle de mon agent et j'attache une boîte aux lettres.

Dans ma région de Sacramento, à partir du moment où la liste entre MLS jusqu'au moment d'une offre acceptable est de 2 à 3 jours à 2 à 3 semaines. Si la maison est située dans une zone à fort stock, cela peut prendre de 60 à 90 jours supplémentaires avant de recevoir une offre acceptable.

Une fois qu'une offre est reçue et signée, je l'envoie à la banque, avec le paquet de vente à découvert du vendeur et un HUD préparé. De ce point jusqu'à l'approbation de la vente à découvert, le délai moyen est d'environ 60 à 90 jours.

Cela signifie 30 jours pour vendre + 60 jours pour l'approbation + 30 jours pour l'entiercement = 4 mois, en moyenne.

Causes des retards de vente à découvert

L'un des plus gros problèmes que nous rencontrons aujourd'hui dans les ventes à découvert est celui des acheteurs qui ne sont pas engagés dans le processus de vente à découvert. Parce qu'une grande partie de la chronologie est inconnue, cela peut rendre l'acheteur très insécure.Un agent de vente à découvert peut donner une estimation éclairée, mais si l'agent de l'acheteur comprend comment fonctionne une vente à découvert est un joker. Si l'agent d'un acheteur ne peut pas gérer les attentes d'un acheteur et ne sait pas comment expliquer un délai de vente à court terme à un acheteur, cet acheteur peut facilement perdre le contrôle.

Ce n'est pas la faute de l'acheteur.

Un acheteur hors de contrôle et frustré est un acheteur qui est sur le point d'annuler la vente à découvert. Ces types d'acheteurs ne veulent pas attendre l'approbation de vente à découvert. Ils annuleront et entreront ensuite dans une autre transaction de vente à découvert, qui recommence le chronomètre. On se demande pourquoi.

Un autre problème est que l'attente du délai de vente à découvert donne aux acheteurs trop de temps pour penser à l'achat de la vente à découvert. S'ils achetaient une vente traditionnelle, au moment où ils ont décidé qu'ils n'aimaient pas la maison, ont détesté les voisins et ont souhaité qu'ils n'aient jamais posé les yeux sur l'endroit, la transaction serait fermée. Mais les ventes à découvert prennent tellement de temps que les acheteurs ont trop de temps pour considérer tous les inconvénients et les inconvénients. Parfois, ils développent des pieds froids.

J'ai demandé à un vendeur d'annuler une vente à découvert dont elle avait d'abord juré qu'elle était la maison de ses rêves.

Elle avait la lettre d'approbation et le prêteur était sur le point de dessiner des documents. Mais l'évaluation était inférieure de 20 000 $ au prix de vente car il y avait très peu de ventes dans ce quartier. L'évaluateur a dû chercher à l'extérieur de la zone pour des ventes comparables. Il a utilisé des ventes qui n'étaient pas vraiment comparables. L'acheteur avait peur que la valeur de la maison chute de 20 000 $ pendant sa période d'entiercement de 30 jours, et elle a paniqué.

Au lieu d'être ravie que la banque ait été obligée de réduire le prix de sa maison de 20 000 $, l'acheteur a annulé la vente à découvert. Elle n'était pas prête à acheter une maison. Tous les acheteurs ne sont pas prêts à acheter une maison.

Lorsque ces types d'événements se produisent et que l'acheteur annule, le délai de vente à découvert recommence. C'est pourquoi la chose la plus importante que vous pouvez faire dans une vente à découvert est de garder l'acheteur informé, engagé et heureux.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}