À L'exclusion des hypothèques de report du vendeur

Parfois, les vendeurs acceptent de consentir un prêt pour aider un acheteur à acheter une maison. Les vendeurs qui acceptent de financer tout ou partie du prix d'achat reçoivent des documents prouvant les termes et conditions du prêt. Les instruments de carryback du vendeur sont généralement enregistrés dans les documents publics. Les reports du vendeur peuvent prendre la forme d'une hypothèque, d'un acte de fiducie, d'un contrat foncier ou même d'un achat de bail. La plupart des carry-backs sont garantis par un billet à ordre.

Raisons pour les vendeurs Hypothèques de retour

Lorsque les taux d'intérêt sont élevés ou que les directives de crédit sont resserrées, les acheteurs demandent aux vendeurs d'agir à la place de la banque et d'en financer le financement. Si la maison est libre et claire sans aucun prêt existant, le vendeur pourrait porter tout le financement ou l'acheteur pourrait obtenir un prêt conventionnel à taux fixe pour une partie du prix d'achat et demander au vendeur de financer le solde.

Si un prêt existant est garanti, les vendeurs pourraient laisser les acheteurs prendre en charge les paiements de prêt existants, bien que le prêt reste au nom du vendeur. La différence entre le prix de vente, moins l'acompte et le prêt existant, est la valeur nette que le vendeur aurait sous la forme d'un prêt.

Les vendeurs acceptent de financer une partie ou la totalité du financement pour diverses raisons, dont certaines sont:

• C'est un marché immobilier doux ou en baisse. Le financement par le propriétaire attirera un plus grand bassin d'acheteurs.
• Les acheteurs ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel.
• Le vendeur est confronté à des plus-values ​​sur la vente de la propriété et peut différer la partie qui est financée.
• Le financement donne au vendeur un meilleur taux de rendement qu'un compte du marché monétaire.
• Les vendeurs veulent parfois un revenu mensuel.
• La propriété est non conforme et aucun prêteur ne l'empruntera.
• Souvent, les vendeurs peuvent recevoir un prix de vente plus élevé en échange d'un financement par le propriétaire.

Inconvénients de l'hypothèque de rachat par le vendeur

• L'acheteur pourrait être en défaut de paiement, ce qui amènerait le vendeur à entamer une procédure de forclusion.
• Après la forclusion, en effectuant des paiements rétroactifs au prêteur existant, s'il y a un prêt existant, en payant des frais de clôture et des commissions immobilières, le vendeur pourrait ne pas avoir de fonds propres.
• Les vendeurs qui reportent des hypothèques ont immobilisé de l'argent en l'attachant à la propriété.

Conversion du report des ventes en trésorerie

Il existe un grand nombre d'investisseurs privés sur le marché qui achètent régulièrement des instruments de carry-back des vendeurs. Cependant, ils ne paient pas la valeur nominale. Les investisseurs considèrent le rendement qu'ils recevront pendant la durée de l'investissement, et ce rendement peut être augmenté si l'investisseur paie moins que le solde dû.

Les remises varient d'un établissement à l'autre, mais les vendeurs peuvent s'attendre à perdre 10 à 30% du solde impayé, selon ce qui suit:

• Seasoning . Cela signifie combien de temps le vendeur a reçu des paiements sur le financement de carry-back. Un vendeur qui a reçu des paiements en temps opportun sur une période de 12 mois recevra plus d'argent qu'un vendeur détenant une toute nouvelle hypothèque.
• Taux d'intérêt . Plus le taux d'intérêt est élevé, plus la réduction est faible. Un taux d'intérêt plus bas attirera les investisseurs qui veulent un rabais plus élevé.
• Durée de l'hypothèque . Les hypothèques à long terme comme une hypothèque de 30 ans ne sont pas aussi attrayantes pour un investisseur qu'une hypothèque à court terme; par conséquent, les prêts hypothécaires à long terme sont habituellement vendus à des taux plus élevés que les prêts à court terme.
• Pénalités de remboursement anticipé et frais de retard . Les hypothèques de report qui contiennent une pénalité pour remboursement anticipé et une pénalité de retard sont également plus attrayantes pour les investisseurs, ce qui a une incidence sur le taux d'actualisation appliqué.
• Ratio Loan-to-Value . Des ratios prêts / valeur inférieurs bénéficient de remises plus favorables. Des ratios plus élevés sont considérés comme un risque plus élevé et les remises sont plus importantes.

Les investisseurs tiennent également compte du type de garantie, de sa valeur estimative, de son emplacement, de ses commodités, de son état et de la solvabilité, si elle est connue, des acheteurs.

Frais de vente pour une hypothèque de report

L'épargnant peut demander au vendeur d'une hypothèque de reprise de reprendre tous les frais associés à la vente de la note et de l'hypothèque. Des frais pourraient vous être demandés pour:

• Titre Politique
• Frais d'entiercement
• Préparation du document
• Évaluation
• Attestation du bénéficiaire
• Courrier / virements
• Enregistrement
• le cas échéant

Recherche d'investisseurs pour l'achat de créances hypothécaires reportées

Il existe des investisseurs privés et des investisseurs commerciaux. Certains sont représentés par des courtiers en prêts hypothécaires, d'autres non:

• Abonnez-vous aux bulletins d'information sur les placements.
• Recherchez sur Internet.
• Regardez dans les petites annonces de votre journal local.
• Appelez les agents immobiliers qui font affaire dans des immeubles de placement.
• Laissez vos doigts faire la marche dans les pages jaunes.
• Demandez à vos amis et aux membres de votre famille.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}