L'exclusion des ventes à domicile de l'impôt sur les gains en capital

Vous dressez la liste de votre maison à vendre et vous espérez le meilleur. Alors la chance vous sourit et vous le vendez pour un profit bien rangé. Il peut être difficile de tourner à droite et de donner un pourcentage sain de ce profit à l'Internal Revenue Service, mais l'IRS n'est pas sans cœur. Vous pourriez être en mesure de conserver la plus grande partie - sinon la totalité - de cet argent. Vous pouvez l'exclure de votre revenu imposable en utilisant l'exclusion de la vente de la maison. Voici comment cela fonctionne.

250 000 $ Exclusion sur la vente d'une maison principale

Les personnes non mariées peuvent exclure jusqu'à 250 000 $ de la vente de leur maison principale, et vous pouvez exclure 500 000 $ si tu es marié. Donc, si vous êtes célibataire et que vous réalisez un profit de 200 000 $ sur la vente, vous n'avez pas à en déclarer un revenu imposable parce que c'est inférieur au montant d'exclusion de 250 000 $ auquel vous avez droit. Si vous réalisez un profit ou un gain de 255 000 $, vous devez déclarer 5 000 $ comme revenu.

Bien sûr, l'exclusion n'est pas automatique. L'IRS impose quelques règles.

Règle de 2 ans sur 5

Vous devez avoir vécu à la maison pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années précédant immédiatement la date de la vente, ce qui signifie généralement que vous pouvez t utiliser l'exclusion sur la vente de biens locatifs ou commerciaux. Les deux années ne doivent pas être consécutives, cependant. Vous pourriez vivre dans la maison pendant un an, la louer pour trois ans, puis revenir dans 12 mois juste avant sa vente.

L'IRS estime que si vous avez passé autant de temps sous ce toit, la maison se qualifie comme votre résidence principale.

Vous pouvez utiliser cette règle de 2 ans sur 5 pour exclure vos bénéfices chaque fois que vous vendez votre résidence principale. Bien sûr, cela signifie généralement que vous pouvez demander l'exclusion seulement une fois tous les deux ans parce que vous passez beaucoup de temps au moins en résidence, mais certaines exceptions s'appliquent.

Si vous avez vécu moins de 24 mois dans votre maison, vous pourriez être en mesure d'exclure au moins une partie du gain.

Un changement dans l'emplacement de votre emploi

Si vous avez vécu moins de deux ans dans votre maison, vous pouvez exclure une partie de votre gain si votre lieu de travail a changé. Cette exception s'appliquerait si vous avez commencé un nouvel emploi ou si votre employeur actuel vous oblige à déménager dans un nouvel emplacement.

Problèmes de santé

Si vous vendez votre maison pour des raisons médicales ou de santé, documentez ces raisons avec une lettre de votre médecin. Cela vous permet également de vivre à la maison pendant moins de deux ans. Vous n'avez pas à déposer la lettre avec votre déclaration de revenus, mais gardez-le avec vos dossiers personnels juste au cas où l'IRS veut plus d'informations.

Circonstances imprévues

Vous devrez également documenter toute circonstance imprévue qui pourrait vous obliger à vendre votre maison avant que vous n'ayez vécu là-bas pendant la période requise.Selon l'IRS, une circonstance imprévue est "la survenance d'un événement que vous ne pouviez raisonnablement pas anticiper avant d'acheter et d'occuper votre maison principale". Ces événements peuvent inclure des catastrophes naturelles, des actes de guerre, des actes de terrorisme, un changement d'emploi ou un chômage qui vous empêchent de subvenir aux frais de subsistance, de décès, de divorce ou de séparation, ou de naissances multiples.

Exclusion partielle

Vous pouvez calculer votre exclusion partielle en fonction du temps que vous avez réellement vécu chez vous. Comptez ces mois, puis divisez le nombre par 24. Multipliez ce rapport par 250 000 $ ou par 500 000 $ si vous êtes marié. Le résultat est le montant du gain que vous pouvez exclure de votre revenu imposable.

Par exemple: vous avez peut-être vécu chez vous pendant 12 mois, puis vous avez dû le vendre parce que votre employeur vous a demandé de déménager dans un bureau différent dans un autre État. Tu n'es pas marié. Douze mois divisé par 24 mois sort. 50. Multipliez ceci par votre maximum d'exclusion de 250 000 $. Le résultat: Vous pouvez exclure jusqu'à 125 000 $ ou 50% de vos profits.

Si votre gain dépasse 125 000 $, vous incluriez seulement le montant supérieur à 125 000 $ comme revenu imposable dans votre déclaration. Si vous réalisez un gain de 150 000 $, vous déclarez et payez des impôts de 25 000 $.

Si votre gain est égal ou inférieur à 125 000 $, vous pouvez exclure le montant total de votre revenu imposable.

Déclaration du gain

Le gain sur la vente de votre maison est déclaré à l'annexe D à titre de gain en capital. Si vous étiez propriétaire de votre maison pendant un an ou moins, le gain est déclaré comme un gain en capital à court terme. Si vous possédez votre maison depuis plus d'un an, il s'agit d'un gain en capital à long terme. Les gains à court terme sont imposés au même taux que votre revenu régulier alors que les taux sur les gains à long terme sont plus favorables: zéro, 15 ou 20%, selon votre tranche d'imposition.

Calcul de votre base de coûts et de votre gain en capital

La formule utilisée pour calculer votre gain consiste à soustraire votre base de coûts de votre prix de vente. Commencez avec ce que vous avez payé pour la maison, puis ajoutez les coûts que vous avez engagés dans l'achat, tels que les frais de titre et de séquestre et les commissions de l'agent immobilier. Maintenant, ajoutez les coûts de toutes les améliorations que vous avez apportées, comme le remplacement du toit ou du four. Ajouter dans les coûts de la vente: plus de frais de titre et de séquestre et des commissions d'agent immobilier. Soustrayez toute dépréciation accumulée que vous avez pu prendre au cours des années, comme si vous avez déjà pris le bureau dans la déduction de la maison. Le nombre résultant est votre base de coût.

Votre gain en capital correspondrait au prix de vente de votre maison, moins votre coût. Si c'est un nombre négatif, vous avez eu une perte. Malheureusement, vous ne pouvez pas déduire une perte de la vente de votre maison principale.

Si le résultat est positif, vous avez réalisé un bénéfice. Soustrayez le montant de votre exclusion et le solde est votre gain imposable.