Charges d'exploitation locatives et flux de trésorerie

J'ai reçu un fil de nouvelles RSS à partir d'une discussion dans un forum d'investissement immobilier. Un nouvel investisseur était confus par ce qui est réellement inclus dans les «dépenses d'exploitation» pour un bien locatif. Évidemment, comme pour toute entreprise en exploitation, nous aurons des revenus et des dépenses. Il faut prendre soin de comprendre ce qui est normalement inclus dans les dépenses d'exploitation pour un bien locatif.

En fait, la partie qui mord certains nouveaux investisseurs est ce qui n'est PAS inclus … l'hypothèque.

Et, comme un paiement mensuel est nécessaire pour les achats hors caisse, le «service de la dette», comme on l'appelle, est une composante majeure de la trésorerie, positive ou négative. L'objectif d'un investissement immobilier réussi est un flux de trésorerie positif, tout en réalisant les autres avantages de la propriété immobilière et de l'investissement. Ceux-ci comprennent l'appréciation de la valeur, les allégements fiscaux et autres avantages.

Toutefois, lorsque vous évaluez d'éventuels achats de biens locatifs et que vous voyez un chiffre dans les états financiers pour les dépenses d'exploitation, il n'y a pas de paiement hypothécaire dans ce nombre. Vous devrez non seulement payer ces dépenses, mais également vos paiements de capital et d'intérêts. Donc, assurez-vous d'analyser le «flux de trésorerie» de l'investissement avec beaucoup de soin.

Articles de dépenses d'exploitation de biens locatifs

• Marketing et publicité: Lorsque vous diffusez des annonces pour les locataires, vous pouvez déduire la dépense, comme vous pouvez également le faire pour l'hébergement et les dépenses d'un site Web ou d'un blog dédié à votre entreprise locative.
• Impôts fonciers: Bien qu'ils puissent être dans le paiement hypothécaire, vous les répartissez et les déduisez dans l'année payée.
• Assurance de biens: Bien qu'ils soient probablement également entiercés et dans les paiements, la prime d'assurance annuelle est déductible comme une dépense d'exploitation.
• Services publics: Tous les services publics que vous payez, habituellement l'eau et les égouts, peuvent être déduits à titre de frais d'exploitation.
• Collecte des déchets: Il s'agit généralement d'une redevance mensuelle municipale, et il s'agit d'une dépense d'exploitation valide.
• Gestion immobilière: Si vous engagez une gestion professionnelle, vous pouvez déduire le coût de l'année payée.
• Entretien et réparations: Vous ne pouvez pas déduire les gros biens amortissables comme la rénovation, mais vous pouvez déduire les frais d'entretien et de réparation de la maison.
• Aménagement paysager, piscine, etc.: Ce sont des dépenses d'exploitation et sont déductibles.
• Comptabilité et droit: Les honoraires que vous payez à un comptable ou à un avocat en rapport avec vos biens locatifs sont déductibles à titre de frais d'exploitation.
• Déneigement, lutte antiparasitaire, etc: Ce sont des déductions de frais d'exploitation valables pour une propriété locative.

La dépense n'est pas une dépense

Quoi? Eh bien, quand nous parlons de flux de trésorerie et de l'argent que vous sortez de votre poche ou que vous mettez dans votre poche à partir d'un bien locatif, il y a vraiment une bonne chose à propos de l'amortissement d'une propriété locative.Consultez un comptable, mais c'est la manière générale que cela fonctionne:

• L'IRS vous permet d'amortir une maison de location sur 27. 5 ans.
• Prenez la valeur de la maison (soustrayez la valeur du terrain) et divisez-la par 27. 5 pour obtenir le montant annuel que vous pouvez déduire.
• Rappelez-vous, c'est de l'argent que vous n'avez pas vraiment dépensé, juste un calcul à des fins fiscales.

C'est l'un des avantages des biens locatifs par rapport aux actions et obligations investissant.

Le flux de trésorerie positif mensuel est la principale raison pour laquelle la plupart des investisseurs choisissent les biens locatifs comme niche d'investissement immobilier. C'est un bon revenu à la retraite, et ils construisent également des capitaux propres dans la propriété. Ce chèque mensuel multiplié par plusieurs propriétés locatives finance des modes de vie somptueux à la retraite. Quiconque envisage un investissement immobilier peut être excité à l'idée de renverser les maisons quand il voit les gourous à la télévision. Mais, c'est ce revenu stable de la location qui est vraiment excitant et à long terme.

Prenez ce lien pour une feuille de calcul téléchargeable très utile, ainsi que des explications sur une dizaine de calculs les plus importants utilisés dans l'investissement immobilier. Vous pouvez utiliser la feuille de calcul pour faire le travail dur, il suffit de remplir vos numéros de dépenses.

Bon investissement!