Comment se qualifier pour une vente à découvert

La vente à découvert est une expression à la mode, mais tous les vendeurs ne sont pas qualifiés. Certains vendeurs qui décident que leur maison ne vendra pas au prix qu'ils avaient imaginé commencent souvent à se demander s'ils devraient faire une vente à découvert. Une vente à découvert ne résout pas toujours les problèmes, mais elle peut très certainement créer des problèmes. Les ventes à découvert ne sont pas toujours la «grâce salvatrice» que certains vendeurs à la maison aimeraient croire.

Qu'est-ce qu'une vente à découvert?

Une vente à découvert se produit lorsque le prêteur est en faillite, ce qui signifie que le prêteur accepte moins que le montant total dû.

Si votre hypothèque est de 100 000 $, mais que votre maison vaut, disons, 90 000 $, vous avez 10 000 $, sans compter les frais de clôture, comme les commissions immobilières, les frais d'enregistrement ou les frais d'entiercement . Il est possible d'avoir une vente à découvert si le solde de votre prêt hypothécaire correspond au prix de vente parce qu'il y a encore des frais de clôture qui mettront la vente en territoire «court».

Parfois, pour éviter de passer par le coût de la forclusion, un prêteur sanctionne une vente à découvert en laissant un acheteur acheter la maison pour moins que le solde de l'hypothèque pendant que la maison est en phase de pré-forclusion. Une étape de pré-forclusion est l'une des trois étapes des saisies.

Voici des exemples d'une vente à découvert:

• Le vendeur signe un contrat d'inscription avec un agent immobilier sous réserve d'une vente à découvert avec l'approbation d'une tierce partie (la banque).
• L'agent trouve un acheteur qui fait une offre en fonction de la valeur marchande, souvent inférieure au montant de l'hypothèque.

• Le vendeur accepte l'offre d'achat de l'acheteur.
• Le prêteur du vendeur accepte l'offre d'achat de l'acheteur.
• La transaction se termine lorsque l'acheteur livre les fonds, le prêteur libère le privilège et le vendeur livre l'acte.

Dans un pays de conte de fées, tout le monde vit heureux pour toujours. Sauf le vendeur. Il y a des conséquences.

Qualifications pour une vente à découvert

Avant de vous lancer dans le train de la vente à découvert, considérez ce qui suit pour déterminer si vous êtes admissible à une vente à découvert. Si vous ne pouvez pas répondre oui aux quatre exigences, vous pourriez ne pas être admissible à une vente à découvert.

• La valeur marchande de la maison a chuté.

  Les ventes comparables et dures doivent prouver que la valeur de la maison est inférieure au solde impayé dû au prêteur. Ce solde impayé peut inclure une pénalité de remboursement anticipé.

• L'hypothèque est dans ou proche du statut par défaut.

  Auparavant, les prêteurs ne considéraient pas une vente à découvert si les paiements étaient courants, mais ce n'est plus le cas. Réalisant que d'autres facteurs contribuent à un défaut potentiel, de nombreux prêteurs sont désireux de prévenir les problèmes futurs au col. Il n'est pas toujours nécessaire d'être en défaut.

• Le vendeur est tombé dans les moments difficiles.

  Le vendeur doit soumettre une lettre de difficultés qui explique pourquoi le vendeur ne peut pas payer la différence due à la vente, y compris pourquoi le vendeur a cessé ou cessera d'effectuer les paiements mensuels.

  Voici quelques exemples qui ne constituent PAS une difficulté:

  1. Mauvaises décisions d'achat. Souffler votre chèque de paie sur un système de cinéma maison avec un son surround n'est pas considéré comme une contrainte.
  2. Malheureux avec les voisins. Même si toutes les maisons de votre quartier se sont transformées en maisons en pot, cela ne sera pas considéré comme une épreuve.
  3. Acheter une autre maison. Le prêteur s'en fout si vous avez décidé que la maison ne convient plus à vous ou à votre famille et, en fait, si vous avez acheté une autre maison, vous pourriez ne pas être admissible à une vente à découvert.
  4. Grossesse. Augmenter la taille de votre famille ou fonder une famille n'est pas considéré comme une épreuve.
  5. Emménager dans un appartement. Si vous décidez de déménager, c'est une décision de vie et pas une très bonne raison d'abandonner votre maison.
  Exemples de difficultés:
  1. Chômage
  2. Divorce
  3. Urgence médicale / maladie subite
  4. Faillite
  5. Décès
• Le vendeur n'a pas d'avoir

  Le prêteur voudra probablement voir une copie des déclarations de revenus du vendeur et / ou un état financier. Si le prêteur découvre des actifs, le prêteur peut ne pas accorder la vente à découvert parce que le prêteur estimera que le vendeur peut payer la différence à court terme. Les vendeurs ayant des actifs peuvent encore obtenir une vente à découvert, mais pourraient être tenus de rembourser le manque à gagner.

  Par exemple, si le vendeur a de l'argent dans un compte d'épargne, possède d'autres biens immobiliers, des actions, des obligations ou même des comptes IRA, le prêteur déterminera probablement que le vendeur a des actifs. Cependant, le prêteur pourrait escompter le montant que le vendeur est tenu de rembourser.

  De nombreuses entités tirent profit des ventes à découvert, mais il n'y a pas de profit vendeur à court terme.

Conséquences de vente à découvert

Une vente à découvert dépend de l'acheteur qui fait une offre d'achat.

Si vous ne recevez pas d'offre, vous ne serez pas admissible à une vente à découvert. Donc, même si vous répondez à tous les autres critères, il est possible que personne n'achète la vente à découvert. Il dépend également du prêteur acceptant l'offre de l'acheteur. Si le prêteur rejette l'offre, une vente à découvert n'aura pas lieu.

• Conséquences fiscales

  Si le prêteur accepte la vente à découvert, le prêteur peut avoir le droit de vous délivrer un 1099 pour la différence à court terme, en raison d'une disposition dans le code de l'IRS sur l'annulation de la dette. De nombreuses situations sont exemptées de l'annulation de la dette, conformément à la loi de 2007.

  Vous devriez parler à un avocat de l'immobilier et à un comptable fiscaliste pour déterminer le montant des conséquences fiscales de la vente à découvert et si vous pouvez vous permettre payer ces taxes s'il y a lieu.

• Blemished Credit Report

  Bien qu'une vente à découvert n'apparaisse pas sur votre rapport de crédit, le statut du prêt sera. Pour ceux qui sont en défaut, il s'agit d'une pré-saisie qui a été rachetée, ce qui est souvent rapporté comme Payé dans son intégralité pour moins que convenu .Les ventes à découvert affectent les notations de crédit. Bien que les dommages causés à votre rapport de crédit ne semblent pas aussi graves qu'une saisie, les créanciers peuvent ne pas faire la distinction.

Cela dit, il existe toujours des exceptions à la qualification pour une vente à découvert. Il existe certains types de ventes à découvert, selon les lignes directrices du prêteur, qui n'ont aucune qualification.

Consultez toujours un conseiller juridique avant de tenter une vente à découvert. Un agent immobilier ne peut pas vous donner de conseils juridiques.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}