Négocier des commissions immobilières

Vous savez que les commissions immobilières sont supposées être négociables, n'est-ce pas? Indépendamment des coutumes locales, les frais immobiliers sont généralement sujet à discussion. Certains agents seront d'accord pour une réduction des frais dès le départ. D'autres en discuteront. Mais personne ne se sentira contrarié que vous avez demandé. C'est prévu. Bien, soyez prêt pour le fait que certains agents ne négocient pas une commission avec vous. Parce que certains agents n'ont pas à le faire.

Comprendre comment les agents sont payés

Les écarts varient selon les courtiers, en fonction de la politique et de la production. Un agent produisant les meilleurs résultats qui ferme 100 transactions par an est généralement payé plus, un partage plus élevé, qu'un agent qui ferme une affaire tous les deux mois. Seuls les courtiers immobiliers agréés peuvent recevoir une commission. Les courtiers ont des accords écrits qui emploient des agents et, à leur tour, payent les agents, généralement en tant qu'entrepreneurs indépendants.

Les commissions payées par un vendeur sont partagées, environ la moitié allant du côté de la vente et le reste du côté vendeur; ce n'est pas toujours une division 50/50. Parfois, les agents inscripteurs sont payés plus que les agents qui amènent l'acheteur.

Pourquoi les agents ne facturent-ils pas tous la même commission?

Pour la plupart, ils le font, selon la coutume locale. Bien que vous trouverez des agents de réduction, les meilleurs agents de producteurs, les spécialistes du quartier, les agents vétérans, les nouveaux agents, les agents à temps partiel et les agents dans tous les types de taille et de couleur.

Les agents ne sont pas identiques entre eux. Vous ne devriez jamais choisir un agent basé sur la commission. Vous pourriez trouver les agents les plus chers offrent des services et des modèles de profit pour leurs vendeurs les agents moins chers ne le font pas. Dans l'ensemble, les agents sont généralement payés ce qu'ils valent. Ils ne valent pas tous le même prix.

Bénéfice Net Typique

Vous vous demandez combien font les agents? Disons que l'acheteur de Mary achète une maison de 150 000 $. La commission totale payée est de 7%, avec 4% pour le courtier inscripteur et 3% pour le courtier vendeur. Le courtier de Mary est payé 4 500 $. Mary a droit à 50% moins un droit de franchise de 8%. Mary reçoit 2 070 dollars. De cela, Mary paie ses frais généraux de 22% et met 30% en épargne pour le paiement de la sécurité sociale, l'impôt fédéral et l'impôt sur le revenu. Mary a fait 993 $. 60 bénéfice net.

Si Mary ne ferme qu'une seule transaction par mois et travaille une semaine typique de 40 heures, son salaire horaire net est d'environ 5 dollars. 78 pour le mois. Si elle ferme deux offres par mois, alors Mary fait à peu près la même chose que les employés des allées à Home Depot.

Vendre et acheter avec le même agent

Il est permis de demander à Mary si elle déduira une partie de sa commission si elle vous représente pour vendre votre maison et vous représente également pour acheter une maison, mais Mary pourrait pas d'accord.La théorie part du principe que deux oiseaux dans la brousse valent mieux qu'un dans la main. En d'autres termes, si Mary est votre agent inscripteur, elle gagnera le coté de la commission. De plus, en vous aidant à acheter une autre maison, elle gagnera le côté vente de cette transaction.

Une personne. Deux offres. Mais c'est plus nuancé que ça.

Il y a des agents qui vous offriront un rabais si vous vendez et achetez une maison par l'entremise de leur agence. Les agents immobiliers qui refusent d'escompter des frais croient probablement que les deux transactions sont séparées les unes des autres, ce qu'elles sont. Ils entraînent la même quantité de travail, que le vendeur et l'acheteur soient la même personne ou deux individus différents et non liés. Si Mary remet sa commission d'inscription pour faire deux fois le travail et gagne moins de deux fois l'argent, elle pourrait également être touchée du côté des ventes de la commission puisqu'elle n'a aucun contrôle sur les frais négociés par un autre agent. Pour persuader Mary de «vous faire une pause», vous devrez peut-être offrir à Mary une autre incitation, comme des recommandations, en lui envoyant plus d'affaires à l'avenir.

Lorsque le même agent vous représente ainsi que l'acheteur

Cela s'appelle une double agence, et ce n'est même pas légal dans certains états.

Mais là où c'est légal, Marie gagnerait les deux côtés de la commission, la cotation et les frais de vente. C'est ce qu'on appelle la double fin d'une transaction. Même propriété, mais deux parties distinctes ayant des intérêts distincts et des capacités distinctes de poursuivre en justice. Mary a maintenant une responsabilité accrue.

C'est parfois une tactique courante utilisée par les vendeurs dans certaines parties du pays pour demander à un agent inscripteur si elle accepte de baisser sa commission si elle représente à la fois le vendeur et l'acheteur. Vous avez la possibilité de négocier cela lorsque vous signez le contrat d'inscription ou lorsque vous recevez une offre, mais il est préférable de discuter ce scénario dès le début de la liste.

Gardez à l'esprit que cette négociation pourrait se retourner contre vous. Cela pourrait réduire l'empressement ou la motivation de l'agent inscripteur à vendre votre maison à son propre acheteur. En dehors de sa responsabilité fiduciaire légale de commercialiser votre maison à tous les acheteurs disponibles, quelle est sa motivation pour inciter un acheteur à acheter votre maison lorsque ses frais seront réduits? Surtout si elle veut vendre cet acheteur à quelqu'un d'autre et être payé plus cher. Mais allez-y et demandez. Beaucoup d'agents acceptent de «commission variable» lorsqu'on leur demande parce qu'ils soupçonnent la chance qu'ils ne représenteront pas les deux côtés, donc ils n'abandonnent rien.

Multiple Listings, Same Seller

Réduction des commissions en échange d'un certain nombre d'annonces exclusives du même vendeur dépend de:

• Volume en dollars
• Facilité de vente
• Mobilité de marché

Si les trois variables sont en faveur de l'agent, il est facile de négocier et probablement la négociation la plus facile à gagner. Bien que tous les agents n'accepteront pas cela.

Agents qui contrôlent les quartiers

Les agents qui effectuent une tonne d'affaires chaque année dans des domaines spécifiques ne tiennent généralement pas compte d'un point ici et là.Ce sont des agents qui pourraient demander une commission plus élevée mais qui acceptent rapidement de réduire les frais s'il y a concurrence d'un autre agent. Si vous aimez un agent qui vous a cité une commission plus élevée mais qui a interviewé une seconde qui a accepté de faire le travail pour moins, rappelez le premier agent et offrez les honoraires du second agent. Expliquer pourquoi. Gardez à l'esprit, aussi, que l'adage: vous obtenez ce que vous payez est très souvent vrai. Ne soyez pas si accroché à des commissions que vous perdez de vue l'embauche du meilleur agent que vous pouvez éventuellement trouver.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.