California vente à découvert

Question: Comment faire une vente à découvert en Californie

Un lecteur demande: "On m'a dit qu'une vente à découvert en Californie est différente des autres ventes à découvert, mais Je ne sais pas pourquoi, je pense que cela a quelque chose à voir avec la façon dont les banques ne peuvent pas vous poursuivre et qu'elles doivent nous pardonner tout l'argent que vous leur devez, est-ce que cela expire à la fin de l'année? une maison dans la vallée de Napa que nous avons besoin de décharger dans une vente à découvert, mais je ne veux pas finir par devoir qui que ce soit après tout ce qui est dit et fait J'ai besoin d'un avocat Comment faire une vente à découvert en Californie ? "

Réponse: Faire une vente à découvert en Californie est très similaire à la façon dont les ventes à découvert sont traitées dans d'autres États, à quelques exceptions près. Ce sont de très grandes exceptions, spéciales en Californie. Une vente à découvert en Californie restreint la quantité d'argent qu'un vendeur peut être forcé de payer comme condition d'approbation et comporte une exemption de l'impôt sur le revenu de l'État dans certaines circonstances.

Premières étapes d'une vente à découvert en Californie

Pour commencer, vous devez planifier votre stratégie et répondre à quelques questions. Il existe plusieurs types de ventes à découvert. Vous n'avez pas besoin de connaître tous les types de ventes à découvert tant que vous pouvez répondre aux questions suivantes:

• Qui est votre prêteur? Votre prêteur est important non seulement parce qu'il détermine le traitement de votre vente à découvert, mais aussi parce que vous devez savoir si le prêteur est l'agent de service ou l'investisseur. C'est l'investisseur qui finira par approuver votre vente à découvert à moins que votre prêteur ait désigné l'autorité.

• Avez-vous des difficultés financières? Si oui, vous devrez écrire une lettre de difficultés. Si vous n'avez pas de difficultés financières, alors vous feriez mieux d'espérer que votre prêteur est Bank of America et que vous serez admissible à une vente à découvert coopérative ou à l'incitatif HIN. La plupart des prêteurs en Californie veulent voir un vendeur peut documenter une situation financière difficile. Une exception est souvent faite avec Fannie Mae si un vendeur est en retard d'un certain nombre de jours, couplé avec un faible score FICO.
• Votre prêt est-il un prêt gouvernemental? Les prêts gouvernementaux comprennent les prêts appartenant à une entité parrainée par le gouvernement (GSE), tels que Fannie Mae ou Freddie Mac. Les règles sont différentes pour un prêt GSE. Si votre prêt est FHA ou VA, ces types de prêts prennent plus de temps à traiter et sont approuvés dans un processus en deux étapes.
• Êtes-vous admissible à une vente à découvert HAFA? Certains types de ventes à découvert HAFA, comme ceux de Bank of America, peuvent prendre beaucoup de temps. Les délais imposés par le gouvernement sont rarement respectés. J'ai pris les ventes à découvert de Bank of America HAFA, en moyenne, de 6 mois à 12 mois pour traiter. Le seul avantage d'une vente à découvert HAFA en Californie est le 3 000 $ qu'un vendeur recevra à la clôture, mais un vendeur ne recevra cet argent que si le vendeur réside dans la propriété.

  Si vous voulez faire une vente à découvert HAFA, réalisez le processus est différent pour une vente à découvert Fannie Mae HAFA et une vente à découvert Freddie Mac HAFA sur une vente à découvert régulière, car encore une fois, ce sont des entités parrainées par le gouvernement. Il n'y a pas d'ARASS pour une vente à découvert de Freddie Mac HAFA, ce qui signifie que vous devez être préapprouvé avant de soumettre une offre.

  Aucun agent ne peut gérer une vente à découvert HAFA. Vous devez travailler uniquement avec un agent de vente à découvert HAFA certifié et expérimenté, si vous décidez de poursuivre une vente à découvert HAFA.

Obtenez une décharge de responsabilité pour une vente à découvert en Californie

Il y a des inconvénients et des aspects positifs au décès de California SB 458 en juillet 2011. À certains égards, les restrictions ont rendu certains seconds prêteurs plus réticents à approuver un court vente. Cependant, sur le plan positif, la loi empêche une banque d'exiger qu'un vendeur fasse une contribution comme condition de l'approbation de la vente à découvert.

Le BS 458 modifie le code civil californien 580 en ajoutant le paragraphe e. Le code civil californien 580e stipule qu'une banque doit libérer un vendeur de sa responsabilité personnelle, si la banque approuve une vente à découvert. Peu importe si la:

• Maison est une résidence personnelle ou une location
• Le prêt est de l'argent dur ou de l'argent
• Le prêt est en première, deuxième ou troisième position

Ça ne fait aucune différence. Tout prêteur qui approuve une vente à découvert de 1 à 4 unités en Californie doit libérer le vendeur de sa responsabilité et ne peut pas poursuivre un jugement de carence.

Bien sûr, les lois peuvent changer. Donc, il est sage d'obtenir une lettre d'approbation de vente à découvert qui contient verbiage spécifique renonçant à la lacune ou libérer le vendeur.

Impôts sur une vente à découvert en Californie

Si le prêt est un refinancement, les vendeurs devraient obtenir des conseils fiscaux d'un professionnel de l'impôt qualifié. C'est parce qu'un refinancement pour le taux et la durée est traité différemment à des fins fiscales qu'un refinancement qui est un refinancement d'encaissement. Cet argent gratuit au moment du refinancement peut devenir imposable lors de la vente, même lors d'une vente à découvert, sous réserve de certaines conditions.

La Loi de 2007 sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire est une loi fédérale. Il exempte les résidences personnelles jusqu'à un certain montant maximum de l'impôt. Ce n'est pas une loi californienne. Pendant des années, la loi de l'état de Californie a reflété la loi fédérale. Si la loi de la Californie exemptera un vendeur de l'impôt sur le revenu de l'État pour l'allégement de la dette hypothécaire est une réponse mieux répondu par un comptable fiscaliste. C'est parce que même si un vendeur est disqualifié, il existe d'autres exemptions qui pourraient s'appliquer.

De plus, les lettres d'hypothèques émises en 2013 libèrent les vendeurs de 1 à 4 unités en Californie de la fiscalité tant au niveau fédéral que national.

Si vous souhaitez obtenir des conseils juridiques et fiscaux pour une vente à découvert en Californie, veuillez consulter une entité agréée et qualifiée pour vous donner ce conseil. Les agents immobiliers ne peuvent pas fournir de conseils juridiques et fiscaux.