Comment utiliser votre déduction fiscale pour la location

De nombreux investisseurs entendent parler de la déduction fiscale potentielle qu'ils peuvent tirer d'une propriété locative et commencent rapidement à chercher des biens immobiliers à acheter. Si cela vous ressemble, respirez profondément en premier. Il peut être utile de prendre du recul et d'évaluer votre poursuite immobilière en fonction de ses qualités d'investissement.

Réalité ou théorie

En théorie, le bon type d'immobilier locatif peut être un bon investissement, en particulier si vous tenez compte de la capacité à utiliser les déductions fiscales associées.

Et, bien sûr, le principal avantage est que vous pouvez utiliser l'argent de quelqu'un d'autre pour payer la propriété et accumuler un actif.

Mais la réalité ne reflète pas toujours la théorie. Par exemple, supposons que vous voulez acheter un fourplex. Vous rassemblez toutes les informations pertinentes, telles que le prix d'achat, l'acompte, les conditions de financement, les réparations que vous auriez à effectuer, les taxes foncières, les coûts d'entretien annuels estimés et les loyers attendus. Ensuite, vous ajoutez un taux d'inoccupation prévu et des dépenses supplémentaires qui pourraient surgir.

Comparez tout cela avec les éventuelles déductions fiscales que la propriété vous fournirait. Exécutez les chiffres à travers une feuille de calcul afin que vous puissiez voir l'effet de toutes les déductions d'impôt foncier de location que vous pourriez être en mesure d'utiliser. La feuille de calcul doit inclure votre tranche d'imposition et votre capacité à utiliser les pertes de location nettes pour compenser d'autres revenus.

Bases de la Déduction de l'Impôt sur la Location

Lorsque vous possédez un bien locatif, vous pouvez amortir l'actif, ce qui entraîne souvent une perte fiscale, même si vos revenus locatifs couvrent toutes les dépenses.

Cette perte est souvent appelée la déduction de l'impôt sur la location immobilière. Si vous pouvez réellement l'utiliser dépend de combien d'autres revenus vous avez.

Si vous avez trop peu de revenus imposables, la perte ne vous profite pas beaucoup. Et si vous avez trop de revenus imposables - 150 000 $ ou plus si vous êtes célibataire à partir de 2017 - vous n'êtes pas autorisé à utiliser la perte. Des restrictions s'appliquent quant au montant d'une perte que vous pouvez demander si votre revenu brut ajusté modifié le revenu se situe entre 100 000 et 150 000 dollars.

Ces chiffres s'appliquent aux contribuables célibataires et chefs de famille, ainsi qu'aux personnes mariées et déclarées conjointement. Coupez-les en deux si vous êtes marié et produisez une déclaration distincte.

Si vous vous trouvez quelque part entre ces paramètres, la déduction fiscale créée par la possession d'un bien locatif peut être avantageuse.

Supposons maintenant qu'il vous faut plus de temps que prévu pour mettre la propriété en état de location. En outre, il s'avère que les loyers que vous pouvez facturer sont inférieurs à ce que votre agent vous a dit qu'ils seraient.Vous pourriez avoir expliqué une partie de cela avec le taux d'inoccupation que vous avez calculé, mais vous vous sentez probablement comme si l'achat de la propriété n'était peut-être pas si intelligent, après tout.

Mais la déduction fiscale que vous avez créée vous a permis d'économiser 4 000 $ à 5 000 $ en taxes. C'est de l'argent réel qui aurait été versé à l'IRS dans l'année en cours, donc il peut s'équilibrer.

Comment la déduction fiscale affecte d'autres décisions de planification

Ce que vous décidez de faire financièrement dans une partie de votre vie, comme l'achat d'un immeuble de placement, peut avoir une incidence sur ce que vous faites dans d'autres domaines de votre vie. (k) ou Roth IRA. Si vous réalisez des économies d'impôt de 4 000 $ à 5 000 $ et toutes choses égales par ailleurs, devriez-vous augmenter vos cotisations 401 (k)?

Pas nécessairement. En raison de la perte de location et de vos autres déductions, votre taux d'imposition effectif pourrait être d'environ 15%. Il ne serait pas logique de mettre de l'argent déductible dans votre plan 401 (k) pour économiser seulement 15 pour cent, alors peut-être payer un taux d'imposition plus élevé dans 10 ans lorsque vous retirez l'argent. Une contribution Roth IRA aurait plus de sens dans cette situation.

Assurez-vous de prendre le temps d'apprendre et de comprendre toutes les règles et les ramifications de votre situation fiscale, et / ou embaucher un conseiller financier qualifié avant de sortir et de récupérer ces biens locatifs - et même après avoir commencé à réaliser des pertes pour fins fiscales.