Trouver des offres de vente à court terme en MLS

Question: Comment puis-je trouver des ventes à découvert?

Un lecteur demande: "Comment puis-je trouver des ventes à découvert en ligne à partir des listes MLS? Certaines offres disent qu'il s'agit d'une vente à découvert mais d'autres ne sont pas encore à court terme.

Réponse: Chaque système MLS étant différent, les petites annonces ne sont pas toujours évidentes. Il semble y avoir un mouvement vers l'identification des listes de vente à découvert en raison de conflits de commissions.

Lorsque les agents se disputent l'argent, des systèmes sont souvent mis en place immédiatement pour empêcher les conflits de se produire. Les agents se battent souvent avec d'autres agents pour de l'argent. C'est une bataille commune.

Qu'est-ce qu'une vente à découvert?

Les ventes à découvert tendent à se produire lorsque la valeur des biens baisse ou que des évaluations gonflées sont obtenues à l'achat, ce qui fait que la valeur de la propriété est inférieure au montant de son hypothèque. Cela signifie que lorsqu'un vendeur conclut un contrat d'achat pour vendre un montant inférieur au solde hypothécaire actuel de la maison, si le vendeur n'introduit pas d'argent pour fermer, le prêteur doit approuver la vente à découvert. C'est parce que le prêteur prend une perte pour permettre une récompense pour moins que le montant dû.

Une vente à découvert peut également se produire s'il n'y a tout simplement pas assez d'argent pour payer tous les coûts de la vente et de l'hypothèque. Il est possible de vendre une maison pour plus que l'hypothèque et pourtant la vente sera courte car il n'y a pas assez d'argent provenant du produit pour payer tous les coûts que le vendeur doit supporter pour vendre.

Généralement, les ventes à découvert ne sont pas des aubaines pour un acheteur. Cela ne veut pas toujours dire que l'acheteur achète la propriété sous le marché, et il peut prendre beaucoup de temps à fermer, si elle ferme du tout, parmi une foule d'autres raisons. Tous les prêteurs n'approuveront pas chaque vente à découvert, et de nombreux prix de vente à découvert qui sont annoncés ne sont pas un prix réel.

Ils sont des suppositions éclairées sur ce qu'il faut pour vendre la maison.

Plus un agent possède d'expérience en matière de ventes à découvert, plus le prix est raisonnable et acceptable pour un prêteur. Certains agents ne font que compenser les prix et sont déçus lorsque leur vente à découvert est refusée.

Différends de la commission de vente à découvert

Le problème survient lorsqu'un agent prend une inscription sur une maison qui n'est pas encore en défaut, ce qui signifie que le vendeur effectue toujours des paiements au prêteur. Pendant la durée du contrat d'inscription, si un avis de défaut est déposé, cela pourrait modifier les conditions de l'inscription. Il devient maintenant une liste de vente à découvert, sous réserve de la négociation de la commission par le prêteur.

Dans le MLS de Sacramento, nos règles stipulent que les commentaires des agents - ceux que le public ne peut pas voir - doivent contenir un verbiage qui précise la vente est sujet à l'approbation du prêteur et comment un écart, le cas échéant, dans la commission être divisé.C'est parce que la liste pourrait spécifier un montant et le prêteur pourrait approuver un montant différent.

Quelques prêteurs ont réduit la commission, payant moins que le vendeur ne paierait. Un agent inscripteur n'a pas inclus le verbiage concernant une commission réduite. Lors de l'entiercement, l'agent de l'acheteur a insisté sur le fait que sa maison de courtage avait droit aux frais initialement inscrits dans MLS.

L'agent inscripteur a fini par donner une grande partie de sa commission à l'agent de l'acheteur.

Trouver des listes de vente à découvert

La plupart des ventes à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers. Vous trouverez ces listes sur les sites Web locaux et dans les flux MLS à divers sites. Certains prêteurs se sont plaints de la publicité qui identifie la maison comme une vente à découvert, parce que les prêteurs estiment que cela les désavantage dans le prix des maisons. Ils ont raison. Un acheteur offre généralement moins quand il est annoncé comme une vente à découvert.

Si vous avez accès aux termes de recherche, commencez par regarder où le terme vente à découvert apparaît. Il pourrait être sous "modificateur de statut" ou il pourrait être contenu dans les commentaires marketing. Choisissez ce champ comme terme de recherche.

Lisez attentivement la liste. Vous pourriez envisager une vente à découvert conditionnelle, ce qui signifierait que la maison n'est pas à vendre ou que seule une offre de remplacement sera considérée.

Si vous voyez le mot «contingent», ce serait votre indice. En outre, sachez que certains sites Web populaires peuvent contenir des listes identifiées comme une pré-saisie. Ce ne sont pas des ventes à découvert et ils ne sont pas à vendre.

Les agents glissent généralement dans des mots qui identifient l'annonce comme une vente à découvert. Recherchez les termes suivants:

• Soumis à l'approbation de la banque.
• Preforeclosure
• Avis de défaut
• Donnez à la banque le temps de répondre.
• Préapprouvé par la banque.
• Enchère

Surtout, embaucher un agent qui connaît bien les ventes à découvert et qui peut vous conseiller sur les procédures, y compris les coutumes locales dans votre région. Si vous avez des questions d'ordre juridique, demandez conseil à un avocat.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.