La Banque va-t-elle approuver ma vente à découvert?

Question: La Banque va-t-elle approuver ma vente à découvert?

Un lecteur demande: "Mon mari et moi essayons depuis près d'un an d'obtenir une modification de prêt de la part de Bank of America, et nous continuons à nous en prendre à la course. faire une vente à découvert, mais la banque ne nous dira pas si elle va approuver une vente à découvert.Mon mari pense que la banque va dire non à la vente à découvert, tout comme ils nous ont décontenancés avec la modification de prêt.Comment savons-nous si la banque approuvera notre vente à découvert? "

Réponse: Beaucoup de vendeurs sous-marins craignent que leurs banques rejettent une vente à découvert alors que la vérité est que si le vendeur et la propriété sont éligibles, la plupart des banques approuvent facilement une vente à découvert. Comme avec la plupart des truismes, cependant, il y a souvent des exceptions.

Comment les banques peuvent refuser d'approuver une vente à découvert

Parfois, les banques vont faire des demandes déraisonnables dans une vente à découvert. Ils font souvent des demandes incroyables pour approuver la vente à découvert en fonction de leurs besoins des investisseurs. Ces demandes n'ont pas toujours de sens.

Il serait bon que la banque le mette sur la ligne et dise qu'elle ne veut pas faire la vente à découvert, mais cela arrivera quand les cochons voleront. Les banques estiment qu'elles ne doivent aucune explication à personne. Voici quelques-unes des façons dont une banque ou ses investisseurs peuvent saboter la vente à découvert:

• Exigez un prix de vente supérieur à celui d'une évaluation.
  Certains agents croient à tort que les banques sont stupides et / ou les agents BPO sont incompétents. Mais c'est parce que les agents croient que les banques se soucient du BPO, et que les banques disent la vérité. Un négociateur bancaire pourrait dire que le BPO est arrivé à 200 000 $ quand le BPO a suggéré un prix de vente de 180 000 $. Cependant, un prix de vente de 180 000 $ pourrait ne pas couvrir les pertes de l'investisseur de la même manière qu'une forclusion.
• La banque ou ses investisseurs peuvent exiger que le vendeur occupe la propriété.
  Il pourrait y avoir une clause dans la LSP selon laquelle seules les propriétés occupées par le propriétaire seront approuvées pour la vente à découvert. Le négociateur bancaire pourrait exiger que le vendeur revienne à la maison, même si le vendeur a déménagé à travers le pays pour prendre un nouvel emploi. Le négociateur pourrait soupçonner que le vendeur ne recule pas, de sorte que le négociateur n'a pas à rejeter la vente à découvert - le vendeur le fera en refusant de déménager.
• La banque pourrait exiger une contribution du vendeur que le vendeur n'a pas les moyens de payer.
  Il n'est pas rare qu'une banque demande au vendeur de l'argent supplémentaire, au-delà du prix de vente. Souvent, la banque ne permettra pas aux agents immobiliers ou à l'acheteur de payer cette contribution, ce qui peut être exorbitant. Dans de nombreux cas, les banques ne veulent que l'argent du vendeur, comme si elle était punitive.Si le vendeur ne l'a pas ou ne peut pas l'emprunter, la banque n'approuvera pas la vente à découvert.

Pourquoi les banques approuvent les ventes à découvert

Les banques font de l'argent. Les banques peuvent parfois faire plus d'argent à partir d'une forclusion que d'une vente à découvert. Mais plus souvent qu'autrement, les banques veulent minimiser les pertes, et envisageront une vente à découvert dans les conditions suivantes:

• Le vendeur fournit une preuve documentée.
  Alors que les banques acceptent parfois une vente à découvert stratégique, la plupart des ventes à découvert sont approuvées en fonction des difficultés financières des vendeurs et de circonstances indépendantes de la volonté des vendeurs. Ne vous attendez pas à une vente à découvert approuvée et à aucune contribution si vous avez des actifs et un revenu disponible.
• Le vendeur a accepté une offre à un prix raisonnable d'un acheteur qualifié.
  Le prix de vente devrait être proche des ventes comparables. Parfois, la banque va contrer l'offre d'un acheteur juste pour voir si l'acheteur paiera plus, mais à la fin, le prêteur de l'acheteur doit encore évaluer la maison au prix convenu. Avant d'approuver la vente à découvert, la banque peut vouloir voir la preuve de fonds de l'acheteur et / ou une lettre d'approbation préalable, si l'acheteur obtient un financement.

Surtout, la transaction doit avoir un sens pour la banque de vente à découvert. Tout simplement parce que la valeur d'une maison a diminué si ce n'est pas assez d'une raison pour une banque d'approuver une vente à découvert et de laisser les vendeurs se tirer d'affaire.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}