Comment calculer les coûts des magasins de location

L'évaluation des coûts de démarrage peut être difficile pour les nouveaux détaillants. Si plusieurs étapes de la planification d'une entreprise exigent que vous ayez une licence d'entreprise de vente au détail, comment allez-vous obtenir l'information nécessaire pour déterminer si votre plan d'affaires de vente au détail est viable? L'essentiel est que beaucoup de chiffres pour le plan d'affaires devront être des estimations.

De même, si vous envisagez de demander un prêt auprès de la banque pour votre commerce de détail.

La banque veut s'assurer que vous avez pris en compte les coûts de fonctionnement, et voudra avoir une idée assez précise de ce que seront vos coûts. Cela comprend votre loyer.

Budget

Comment savoir ce que vous allez payer en loyer avant de le payer (ou avant même de savoir où vous allez vous situer)? Vous devez faire des recherches et obtenir des chiffres solides auprès des propriétaires de bâtiments et / ou des sociétés de gestion. Connaissez le haut de gamme et le bas de gamme des autres loyers dans la zone où vous voulez que votre magasin soit.

Commencez par regarder les propriétés vacantes dans la zone où vous voulez ouvrir votre magasin. La plupart des régions ont un prix moyen par pied carré. Par exemple, un magasin dans un centre commercial populaire situé directement en face d'une autoroute achalandée peut coûter 23 $ par pied carré. Donc, pour 1 900 pieds carrés, cela coûterait environ 3 642 $ par mois.

[Pieds carrés total x Prix par pi. ÷ 12 (mois) = Loyer mensuel]

Un bâtiment autonome de même taille et situé à un demi-mille de ce magasin ne peut coûter que 11 $ le pied carré. Aux fins de la rédaction d'un plan d'affaires, l'utilisation d'un prix moyen de 17 $ le pied carré serait une hypothèse sûre dans cet exemple.

Une autre considération importante est le type de conditions de location que vous obtiendrez.

La plupart des locateurs dans un espace commercial comme le commerce de détail répercuteront sur vous les frais d'exploitation dans le cadre du contrat de location. Il y a trois frais communs ajoutés à votre loyer de base chaque mois. Généralement, un propriétaire vous facturera pour l'entretien de la CAM (aire commune) qui est le coût du propriétaire pour entretenir le parking, l'éclairage, etc. pour le centre dans lequel vous vous trouvez. En outre, les propriétaires répercuteront le coût des taxes foncières pour l'espace. Il est également fréquent que le propriétaire vous demande de payer la prime d'assurance pour votre espace. Bien que vous puissiez (et devriez) être tenu de souscrire une assurance pour votre propriété située dans l'espace, le propriétaire a pour politique de le protéger des dommages causés à l'espace pendant que vous le louez. Le coût de cette prime peut être transmis au bail.

Si vous avez un bail avec les trois coûts décrits au dernier paragraphe, cela s'appelle un bail «triple net». Cela se réfère au fait que votre bail est le loyer de base, plus CAM, plus l'assurance, plus les taxes ou net du loyer de base.Assurez-vous de faire très attention lors de l'examen de cette condition pour les baux dans votre région. Il est plus commun que pas pour un propriétaire d'utiliser un système triple net.

Cela signifie que votre loyer de notre exemple (3 642 $) pourrait être de 200 $ de plus par mois. C'est un nombre significatif. J'ai rencontré de nombreux détaillants qui ont laissé ces coûts hors de leur proforma et se sont retrouvés dans de graves problèmes de trésorerie une fois qu'ils ont ouvert leur magasin.

Assurez-vous d'estimer le coût des services publics, de l'entretien, de l'assurance de votre propriété, des frais et des éventuelles hausses de loyer. Idéalement, ce dernier élément sera prévisible, puisque vous signerez probablement un bail pour une durée déterminée à une course spécifique. Mais lisez les petits caractères, et connaître les conditions dans lesquelles une augmentation de taux pourrait se produire.

Alternatives à la location d'espace de vente

De plus en plus, les entreprises en démarrage abandonnent la voie traditionnelle de la location d'une vitrine, en s'appuyant sur des espaces partagés ou partagés pour économiser sur les coûts. Si vous envisagez de faire la plupart de vos ventes en ligne, vous n'aurez peut-être pas besoin d'un emplacement physique, mais simplement d'une adresse physique à des fins fiscales.

Et pour les opérations de vente au détail saisonnières, il peut être plus judicieux de ne pas avoir d'emplacement permanent, mais d'opter pour la location à court terme d'un kiosque dans un marché ou un kiosque dans un centre commercial ou autre lieu fréquenté. Bien que ces options permettent d'économiser de l'argent à court terme, elles peuvent être plus difficiles à intégrer dans un budget, car elles ne constituent pas un coût fixe traditionnel.

Vous devriez également être à l'affût des espaces d'incubation de démarrage dans votre région, qui viennent généralement sans frais pour une nouvelle entreprise. Les espaces d'incubation ne sont pas idéaux si vous envisagez de vendre vos produits directement aux clients, mais ils peuvent être utiles lorsque vous démarrez votre entreprise.