: Définition, Types, Histoire, Impact

Définition: Une hypothèque est un prêt à long terme garanti par la valeur de la maison. Il facture un faible intérêt avec un terme de 15 à 30 ans. Il est conçu pour rendre l'accession à la propriété plus abordable.

Types

Le type d'emprunt hypothécaire le plus populaire est le prêt conventionnel à taux fixe de 30 ans. Depuis 1999, il représente 70% à 90% de toutes les hypothèques. Le prêt à taux fixe de 15 ans est également largement utilisé, car il permet aux gens de rembourser leur dette dans la moitié du temps.

Les hypothèques à taux révisable offrent des taux d'intérêt plus bas et des versements mensuels que les prêts à taux fixe. Ils deviendront plus chers lorsque les taux d'intérêt augmenteront à partir des bas de 200 ans d'aujourd'hui.

Les prêteurs subprime ont créé une foule de prêts exotiques. Ils ont attiré les clients en leur offrant des tarifs «teaser» bas pour les deux premières années. Ce sont dangereux pour les nouveaux emprunteurs. Ils pourraient ne pas être au courant que le paiement augmente considérablement après la phase initiale d'amour. Voici les plus populaires:

• Prêts à intérêt seulement: Paiements super-bas qui n'ont pas réduit le capital pour les premières années.
• Prêts option ARM: Les emprunteurs choisissent le montant à payer chaque mois pour les cinq premières années.
• Prêts à amortissement négatif: Prêts à intérêt seulement augmentant le capital chaque mois. C'est parce que le paiement était inférieur même à l'intérêt.
• Prêts à taux fixe ultra-longs: Il s'agit d'hypothèques conventionnelles de 40 à 50 ans.
• Prêts de ballons: Ils doivent être refinancés ou remboursés après 5-7 ans.

• Prêts sans escompte: ils permettent à l'emprunteur de contracter un emprunt pour l'acompte. (Source: FACTBOX: Types de prêts à risque, Reuters , 14 mai 2007)

Histoire

Avant la Grande Dépression, les hypothèques à domicile étaient des prêts de 5 à 10 ans pour seulement 50% des valeur de la maison. Le principal devait être payé en ballons à la fin du terme.

Les banques avaient peu de risques.

Lorsque les prix des logements ont chuté de 25% pendant la Grande Dépression, les propriétaires n'ont pas pu payer le paiement du ballon. Les banques n'autoriseraient pas le refinancement. En 1935, 10% de toutes les maisons étaient en forclusion.

Pour mettre fin au carnage, le président Roosevelt a modifié cinq domaines essentiels liés au logement dans le New Deal:

1. La Home Loan Loan Corporation (HOLC) a acheté un million de prêts hypothécaires en souffrance auprès des banques. Il les a remplacés par l'hypothèque à taux fixe à long terme que nous connaissons aujourd'hui et les a rétablis.
2. La Federal Housing Administration (FHA) a fourni une assurance hypothécaire.
3. La Federal National Mortgage Association (FNMA) a créé un marché secondaire pour les hypothèques.
4. Dépôts bancaires assurés de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC).
5. Glass-Steagall a interdit aux banques d'investir des fonds de déposants dans des entreprises risquées comme le marché boursier.

Ces changements ont répondu à une catastrophe économique. Ils n'ont pas été conçus pour être une politique d'accession à la propriété. Malgré cela, ils ont rendu l'accession à la propriété plus abordable. Ils ont prolongé la durée du prêt. Cela a réduit les coûts mensuels et éliminé le besoin de refinancement. Les banques ont financé les prêts grâce aux dépôts bancaires assurés par la FDIC.

En 1944, le programme d'assurance hypothécaire de l'Administration des anciens combattants réduisait les versements.

Il encourageait les vétérans de la guerre à acheter des maisons en banlieue. Cela a stimulé l'activité économique dans l'industrie de la construction résidentielle. Grâce à tous les programmes fédéraux, l'accession à la propriété est passée de 43,6% en 1940 à 64% en 1980.

Le gouvernement a créé une législation spéciale pour créer des banques d'épargne et de crédit afin d'émettre ces hypothèques. Tout au long des années 60 et 70, presque tous les prêts hypothécaires ont été émis par le biais de Savings and Loans (S & L). Ces banques ont réussi parce que les gens ont déposé des fonds dans des comptes d'épargne. Le gouvernement a assuré les dépôts, donc les gens ont utilisé les comptes, même si les intérêts gagnés n'étaient pas beaucoup. Cela a également été réglementé par le gouvernement. Les S & L pourraient rester rentables en payant des taux d'intérêt plus bas sur les dépôts que ceux qu'ils ont prélevés sur les hypothèques.

Dans les années 1970, le président Nixon a créé une inflation galopante en rompant tous les liens entre le dollar américain et l'étalon-or.

Les banques ont perdu des dépôts car elles ne pouvaient pas égaler les intérêts payés par les comptes du marché monétaire. Cela a réduit le financement dont ils avaient besoin pour émettre des hypothèques.

Pour aider les banques, le Congrès a adopté le Garn-St. Loi sur les institutions de dépôt de Germain. Cette loi a permis aux banques de relever les taux d'intérêt et de réduire les normes de prêt. Cela a permis aux S & L de faire des prêts commerciaux et à la consommation. Cela a conduit à la crise de l'épargne et des prêts, et à l'échec de la moitié des banques du pays.

Croissance de la dette hypothécaire

Année	% du revenu du ménage	% des actifs du ménage	% du PIB
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Source: Richard K. Green et Susan M. Wachter, «The American Mortgage in Contexte historique et international, "Université de Pennsylvanie, 21 septembre 2005)

Comment les hypothèques affectent l'économie

Pendant l'administration du président Clinton, les banques se sont plaintes qu'elles ne pouvaient pas rivaliser sur les marchés financiers internationaux. Le Congrès déréglemente l'industrie et abroge la loi Glass-Steagall. Cela a permis aux banques d'utiliser les fonds garantis des déposants pour investir dans des dérivés risqués. Le plus populaire d'entre eux était la sécurité hypothécaire.

Les banques regroupent des hypothèques similaires, puis les vendent à Fannie Mae, Freddie Mac ou à d'autres investisseurs. Ils étaient assurés contre le défaut par des swaps sur défaillance de crédit. La demande pour ces titres était si élevée que les banques ont commencé à abaisser les normes sur les prêts sous-jacents. Bientôt, ces prêts hypothécaires à risque ont permis à presque tout le monde de devenir propriétaire.

En conséquence, le pourcentage de la dette hypothécaire par rapport au produit intérieur brut (PIB) est monté de 50% en 2000 à près de 70% en 2004.Tout s'est bien passé jusqu'à ce que les prix du logement aient commencé à baisser en 2006. Incapables de refinancer ou de vendre leurs maisons, les propriétaires ont commencé à faire défaut. Tant d'investisseurs ont encaissé leurs swaps sur défaillance de crédit que l'assureur principal, AIG, a failli faire faillite. Pour en savoir plus, voir Comprendre la crise des prêts hypothécaires à risque.