Short Sale Refus

Question: Que pouvons-nous faire lorsque la banque a refusé notre vente à découvert?

Un lecteur me demande: "Mon employeur m'a transféré du sud de la Californie à l'Alaska, comme beaucoup de gens qui ont acheté en 2005, ma maison vaut moins que notre hypothèque, nous l'avons mise sur le marché. Nous avons envoyé l'offre à la banque et nous avons écrit une lettre de rigueur: après des mois de dépôt de piles et de paperasserie, la banque a refusé notre vente à découvert. comme en témoigne le fait que nous payons toujours notre hypothèque, que pouvons-nous faire, pouvons-nous contester la lettre de refus? Bientôt, nous n'aurons plus d'argent. "

Réponse: Vous penseriez qu'une banque ne refuserait pas une vente à découvert pour un propriétaire ayant un transfert d'emploi hors zone. Surtout une personne dont l'employeur l'a déplacé en Alaska, à des milliers de kilomètres de sa maison précédente. Parce que généralement un transfert d'emploi de 100 miles sera admissible à une vente à découvert.

Mais peu m'étonne quand il s'agit d'une vente à découvert. Peut-être que je suis devenu un peu blasé au fil des ans ou peut-être que je m'attends juste à ce que les banques ne remettent pas en question ou ne se plient pas à des directives ridicules parce qu'elles ne le font pas souvent.

Parfois, lorsqu'une vente à découvert est refusée, ce refus peut être fondé sur une interprétation d'une ligne directrice qui peut varier d'une opinion à l'autre. Vous avez des options et des choses que vous pouvez faire si et quand une banque refuse une vente à découvert.

Deux solutions rapides si votre vente à découvert est refusée

Il pourrait arriver un moment où il semble que votre fichier soit à l'écart. Le négociateur peut insister pour que votre dossier ne puisse être approuvé à moins que vous n'effectuiez un exploit impossible.

Le négociateur de vente à découvert pourrait menacer de fermer le fichier. Laisse la. Ensuite, quelques jours plus tard, lancez le fichier avec un nouveau négociateur qui pourrait voir les choses différemment.

Une autre solution rapide si votre vente à découvert est refusée est de demander à parler à un superviseur. Demandez le nom du superviseur et les coordonnées.

Escalate le fichier. Il est possible que votre fichier soit traité par un employé de niveau inférieur qui possède une portée et une autorité limitées.

Si votre vente à découvert est refusée en raison du statut hypothécaire actuel

Certaines lignes directrices sur les investisseurs stipulent que l'emprunteur doit être en défaut pour effectuer une vente à découvert. La banque pourrait ne pas être franc dans la transmission de cette information. Il est utile de demander si les directives stipulent que votre prêt doit être en défaut. Si vous arrêtez de faire vos paiements hypothécaires, vous pourriez vous retrouver soudain admissible à une vente à découvert.

Si votre vente à découvert est refusée en raison d'actifs excessifs et de peu de responsabilités

Un négociateur peut déterminer que le solde d'un compte bancaire est trop élevé.Habituellement, ce n'est pas une bonne idée de laisser d'énormes sommes d'argent dans un compte d'épargne dans une autre banque et de s'attendre à ce que la banque de vente à découvert approuve une vente à découvert. La conclusion pourrait être qu'un emprunteur peut se permettre d'effectuer des paiements mais choisit de ne pas payer l'hypothèque.

Une solution consiste à rembourser la dette puis à soumettre à nouveau un relevé bancaire avec un solde inférieur.

Si votre vente à découvert est refusée en raison de l'absence de difficultés financières

Il est possible que la banque détermine que vous n'avez aucune difficulté parce que les difficultés ne sont pas encore documentées. Peut-être qu'une mise à pied ou une réduction de salaire est à l'horizon.

Dans ces cas, surtout si la banque a un pouvoir délégué, il peut être judicieux de réécrire une lettre de difficultés ou de demander à votre agent de vente à découvert d'écrire une lettre à la banque en votre nom pour expliquer votre situation.

Une autre solution consiste à offrir une contribution au vendeur pour aider à compenser la perte de la banque. Lorsque la banque constate que l'emprunteur est disposé à atténuer quelque peu la perte de la banque, la banque peut décider de reconsidérer le refus.

Si votre vente à découvert est refusée en raison de l'offre Lowball

Il y a des moments où un acheteur pourrait être prêt à adoucir la transaction et augmenter son offre. Si l'acheteur n'est pas disposé à répondre aux demandes de la banque, il serait peut-être sage d'annuler la vente à découvert et de vendre à un acheteur qui est prêt à payer plus.

Si votre vente à découvert est refusée en raison de ratios hypothécaires

Certains types de ventes à découvert HAFA exigent que le paiement hypothécaire de l'emprunteur dépasse un certain pourcentage du revenu brut.

Si le paiement mensuel est basé sur un paiement inférieur à l'intérêt pour un ARM Option, pensez à effectuer le paiement intégral pendant quelques mois pour augmenter le ratio. Ou, passez à une vente à découvert traditionnelle.

L'important est de ne pas abandonner avant d'avoir épuisé toutes les possibilités. Parce qu'une alternative pourrait bien fonctionner, et vous ne pouvez pas savoir si cela fonctionnera jusqu'à ce que vous l'essayiez.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}