Exemple de flux de trésorerie d'un bien locatif

Si vous avez trouvé cet article dans une recherche, cela fait partie de notre analyse de l'investissement immobilier locatif. Commencez par parcourir une analyse détaillée d'un exemple de propriété.

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif, il y a beaucoup de recherches à faire. Vous devriez également être sûr que vous êtes apte à être propriétaire, et que vous avez le temps de gérer les propriétés. Cependant, tout cela mis à part pour l'instant, ce que nous voulons faire ici, c'est examiner la façon dont une propriété génère des flux de trésorerie provenant des opérations de location.

Pour notre exemple, nous utiliserons un quadruplex, les quatre unités étant destinées à la location à temps plein. Ceci est un simple calcul de flux de trésorerie pour illustrer le potentiel de l'immobilier comme un investissement. Pour ce faire, comme pour la plupart des investissements, il est essentiel d'effectuer un achat intelligent et bien documenté. Nous supposerons pour notre exemple que cet acheteur a fait ses recherches et fait un bon achat sur notre fourplex. Voici les conditions d'achat et de location:

1. Le prix d'achat du fourplex est de 325 000 $.
2. L'acheteur place 20% de moins, soit 65 000 $, pour un financement de 260 000 $.
3. Le prêt de 30 ans est de 6 pour cent, avec paiement de principe / intérêt de 1 643 $ par mois.
4. Les taxes et l'assurance à l'achat sont de 3 600 $ par année, pour un paiement total de 1 943 $ par mois.

L'acheteur a fait ses recherches et constate une demande constante de location pour ces unités, qui restent toutes occupées la plupart du temps. Toutefois, pour être prudents dans leurs calculs, un risque de vacance et de non-paiement de 6% sera calculé pour anticiper les flux de trésorerie réels.

Les unités sont toutes identiques et sont louées pour 900 $ par mois chacune. Voyons comment se décompose notre calcul:

1. Le revenu locatif brut est de 900 X 4 X 12 mois, soit 43 200 USD par an.
2. Les paiements sont de 1 943 X 12 = 23 316 $ par année.
3. Les dépenses de réparation du propriétaire précédent s'élevaient en moyenne à 1 700 $ par année.
4. La vacance et la perte de crédit sont estimées à 6% des loyers, soit 2 592 $ par année.
5. Le propriétaire dépense environ 400 $ par année en frais divers et de publicité, et gère la propriété par ses propres moyens.

Ce sont les éléments opérationnels de base qui entrent dans notre calcul des flux de trésorerie. Prenons notre calcul aux bénéfices:

• Revenu locatif - Perte d'inoccupation - Paiements - Dépenses = Flux de trésorerie
• 43, 200 - 2, 592 - 23, 316 - 2, 100 = 15, 192/12 = 1, 266 par mois en cash-flow positif.

En analysant votre déclaration comme «argent comptant investi», vous divisez votre investissement en espèces réel de 65 000 $ en rendement annuel en argent, soit 15 192 $. Il s'agit d'un rendement de 23% sur votre argent investi! Il y a peu d'investissements qui produisent ce genre de rendement.

Le flux de trésorerie est fonction d'un grand nombre d'intrants, et un ou plusieurs d'entre eux peuvent changer et endommager ou améliorer les flux de trésorerie.Certains sont influencés par le marché et l'économie. Si un grand employeur local ferme ou déménage, la demande de biens locatifs peut chuter du jour au lendemain. C'est quelque chose que vous ne pouvez pas contrôler, mais j'espère éviter en faisant votre diligence raisonnable sur la santé et les plans des employeurs locaux. Si elles sont en bonne santé et rentables avec un bail à long terme récemment renouvelé, vous êtes probablement en bonne forme.

Les autres facteurs qui échappent à votre contrôle sont les taxes foncières et l'assurance des biens.

Les taxes et les primes peuvent augmenter, ce qui augmente les coûts d'exploitation et réduit le bénéfice d'exploitation et les flux de trésorerie. Ces facteurs négatifs peuvent être compensés par d'autres facteurs sur lesquels vous avez un certain contrôle. Vous pourriez trouver des moyens de réduire les coûts de marketing, de gestion et de maintenance. Bien sûr, si le marché locatif est fort, vous pouvez augmenter vos loyers. C'est un équilibre délicat, car cela peut augmenter les postes vacants. La perte de revenu de plus d'unités vacantes peut facilement effacer tous les gains provenant de l'augmentation des loyers.

Consultez le reste de cette série d'investissements immobiliers locatifs pour découvrir les autres façons dont cet exemple de propriété fournit des incitations et des rendements fiscaux et autres.