Comment calculer le revenu net d'exploitation (NOI)

En tant que professionnel de l'immobilier au service des clients investisseurs, vous devez connaître très bien toutes les méthodes d'évaluation des immeubles à revenus. L'un d'entre eux est le calcul du revenu net d'exploitation, car il est utilisé avec le taux de capitalisation pour déterminer la valeur d'une propriété.

Difficulté: Facile

Durée: 5 minutes

Voici comment:

Déterminer le revenu brut d'exploitation (IGE) du bien:
Revenu potentiel brut - Vacance et Perte de crédit = bénéfice brut d'exploitation
Déterminer les frais d'exploitation de la propriété. Cela comprend les dépenses de gestion, juridiques et comptables, d'assurance, de conciergerie, d'entretien, de fournitures, de taxes, de services publics, etc.
Soustrayez les dépenses d'exploitation du revenu brut d'exploitation pour obtenir le bénéfice net d'exploitation. En utilisant l'exemple d'une propriété avec un bénéfice d'exploitation brut de 52 000 $ et des dépenses d'exploitation de 37 000 $, notre bénéfice net d'exploitation serait:
52 000 $ - 37 000 $ = 15 000 $ Bénéfice net d'exploitation

Les prêteurs commerciaux utilisent différents critères de qualification pour déterminer si une hypothèque est justifiée et combien ils vont prêter contre une propriété. Les propriétaires d'investisseurs ne sont généralement pas évalués individuellement quant à leurs antécédents de crédit, car ce n'est pas aussi important pour le prêteur que le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer.

Le fait est qu'un acheteur de maison va vivre dans la maison qu'il achète, de sorte que le prêteur évalue sa capacité à payer l'hypothèque et ses antécédents de paiement de ses dettes.

C'est une situation très différente d'une propriété commerciale, disons un complexe de bureaux. Les acheteurs achètent cette propriété pour un seul but; générer des flux de trésorerie positifs à partir des revenus locatifs.

Revenus

La motivation de l'achat est le revenu, de sorte que le prêteur veut évaluer la propriété basée principalement sur le revenu qu'il va générer.

Bien sûr, l'état de la propriété et d'autres facteurs entrent dans la qualification hypothécaire, mais le revenu est le facteur déterminant. Si la propriété peut servir la dette (payer les paiements hypothécaires) et avoir toujours un flux de revenu mensuel acceptable, alors une hypothèque est susceptible d'être initiée.

Dépenses

Bien sûr, les dépenses représentent la moitié des principales considérations dans le calcul du bénéfice d'exploitation net. Il est essentiel de capturer toutes les dépenses d'exploitation de la propriété. Ceux-ci peuvent et comprennent souvent:

Marketing et publicité - Selon le type de propriété, cette catégorie de dépenses peut varier beaucoup. Pour une propriété d'appartement, la plupart de cette dépense serait la publicité pour générer des candidats locataires. Dans le cas d'un commerce de détail ou d'un immeuble de bureaux, la même chose s'applique, mais il peut aussi y avoir des frais de marketing pour présenter la propriété aux consommateurs ou aux clients pour les locataires.
Gestion - La gestion professionnelle est la norme pour les grandes propriétés commerciales. Cette dépense est importante, mais elle peut être largement compensée par les économies que la gestion professionnelle peut générer dans l'exploitation et l'entretien de la propriété.
Services publics - Ceux qui ne sont pas transférés aux locataires seraient dans cette catégorie.
Réparations et entretien - Tout ce qui va de l'aménagement paysager à la réparation d'unités de climatisation cassées ou à la peinture d'unités est dans ce seau.
Assurance - C'est une dépense importante aussi.

Ce sont les catégories principales, et il y a d'autres dépenses qui dépendent de l'utilisation de la propriété et des locataires.

Si les ratios recherchés par le prêteur sur la base du revenu n'indiquent pas l'approbation, les emprunteurs peuvent trouver plus d'argent comptant pour un acompte afin d'aligner les ratios. Le bénéfice d'exploitation net est très important dans les prêts commerciaux.

Conseils:

Veillez à inclure tous les frais d'exploitation dans le calcul. Les dépenses manquantes augmenteront le revenu net d'exploitation et amèneront ainsi votre client à payer en trop pour la propriété en fonction de l'évaluation en utilisant le taux de capitalisation.
Pour les calculs des investisseurs les plus utilisés expliqués et une feuille de calcul pour les calculer, prenez ce lin, pour les 10 meilleurs calculs.

Ce dont vous avez besoin:

Calculatrice
Détail détaillé des dépenses d'exploitation.

Aucun de ces calculs n'est de la science des fusées. Vous allez rapidement vous mettre au diapason et être capable de les faire ou de discuter intelligemment avec les clients investisseurs commerciaux.