Tableaux d'analyse des investissements immobiliers

Tous ces calculs qui entrent dans une analyse approfondie de la viabilité financière d'un bien locatif immobilier peuvent être difficiles à apprendre. Ensuite, vous devez les appliquer et les rassembler pour prendre une décision:

• Revenu potentiel brut (GPI)
• Revenu brut d'exploitation (IGE)
• Multiplicateur de loyer brut (GRM)
• Flux de trésorerie avant impôts ( CFBT)
• Flux de trésorerie après impôts (CFAT)
• Résultat net d'exploitation (NOI)
• Taux de capitalisation (taux de capitalisation)

• Ratio de rentabilité
• Rendement des capitaux propres Année 1

J'ai créé une feuille de calcul qui les fait pour vous; Tout ce que vous faites est de brancher les numéros d'acquisition, de revenus et de dépenses. Il y a deux feuilles identiques, mais une a des numéros d'exemple remplis pour vous aider à visualiser les résultats. Lorsque vous cliquez sur les liens ci-dessous, vous téléchargez automatiquement une feuille de calcul Excel. Désolé, aucun autre format disponible.

Tableur de calcul d'investissement locatif prêt à l'emploi.

Feuille de calcul avec des exemples de numéros de propriété.

Pourquoi nous nous attaquons au problème

Investir dans l'immobilier locatif suscite plus d'intérêt que jamais. Lorsque vous lisez ou regardez à la télévision des investisseurs répressifs, ils vendent souvent ces maisons à des investisseurs locatifs. L'investisseur de maison de location réussie peut avoir des dizaines de maisons dans leur portefeuille. Ce sont des investisseurs aguerris ou ils ne tireraient pas profit des flux de trésorerie de ces nombreuses maisons. Vous voudrez être en mesure de comprendre et discuter des «nombres» avec eux.

Jetons un coup d'œil aux avantages de l'investissement locatif.

Dépréciation

La déduction pour amortissement est un élément important de notre analyse de la propriété. Pour les personnes dans les tranches d'imposition élevées avec d'autres investissements, il peut même permettre de réduire les bénéfices d'autres investissements. Bien sûr, contactez un comptable à ce sujet.

Cependant, lorsque les coûts plus la dépréciation sont en réalité plus que le nombre de bénéfices pour les impôts, vous avez des pertes restantes à utiliser contre d'autres revenus de placement.

Ce n'est pas vraiment une perte de trésorerie, car la dépréciation n'est pas de l'argent de poche. C'est un nombre calculé considéré comme une dépense à des fins fiscales. Puisque vous ne l'avez pas dépensé, vous pouvez toujours avoir un flux de trésorerie mensuel positif tout en affichant une perte opérationnelle pour les taxes.

Flux de trésorerie

La collecte mensuelle de liquidités auprès de la banque constitue un atout important pour les investisseurs locataires. Faire preuve de diligence raisonnable et d'achat peut entraîner des rendements à deux chiffres et un solide flux d'argent pour les années. Les flux de trésorerie sont fonction d'un grand nombre d'intrants, et certains ou plusieurs d'entre eux peuvent changer et endommager ou améliorer les flux de trésorerie. Certains sont influencés par le marché et l'économie. Si un grand employeur local ferme ou déménage, la demande de biens locatifs peut chuter du jour au lendemain.C'est quelque chose que vous ne pouvez pas contrôler, mais j'espère éviter en faisant votre diligence raisonnable sur la santé et les plans des employeurs locaux. Si elles sont en bonne santé et rentables avec un bail à long terme récemment renouvelé, vous êtes probablement en bonne forme.

Impôt foncier

Vous pouvez déduire les taxes foncières aux fins de l'impôt sur le revenu. Si votre entreprise possède des biens immobiliers, vous devez payer l'impôt foncier sur cette propriété.

De même que les particuliers paient des impôts fonciers sur la valeur estimée de leur logement, les entreprises paient des taxes foncières sur la valeur estimée de leurs biens immobiliers (terrains et bâtiments). Si l'immobilier est vendu, la taxe pour l'année est répartie entre les propriétaires précédents et nouveaux, en fonction de combien de l'année ils possédaient la propriété.

1031 Échange reporté de l'impôt

Vous pouvez, selon des règles très strictes, vendre un bien avec un bénéfice et le transférer dans une autre propriété sans avoir à payer d'impôt sur les gains en capital. Voici ce que dit l'Internal Revenue Code, Titre 26, section 1031: "Aucun gain ou perte ne doit être reconnu sur l'échange de biens destinés à un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour l'investissement si ces biens sont échangés uniquement pour des biens de même nature qui doit être tenu soit pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour l'investissement. " Un bien de même nature signifie simplement un autre bien immobilier et n'exige pas un échange de terrain pour un terrain ou un bureau pour un bureau.

Le fait est qu'il existe peu de classes d'actifs et de stratégies d'investissement comparables à l'immobilier locatif. Les gens ont besoin d'un endroit pour vivre, et posséder une maison n'est pas possible pour certains et pas désiré par d'autres.