Ratio prêt-valeur: Comment votre ratio LTV affecte votre prêt hypothécaire

Le ratio prêt / valeur (LTV) est un terme financier utilisé par les prêteurs pour exprimer le rapport entre un prêt et la valeur de l'actif. Le ratio LTV est l'un des principaux facteurs de risque que les prêteurs évaluent lorsqu'ils qualifient les emprunteurs pour une hypothèque.

Le risque de défaut est toujours le véritable moteur de la souscription et, en fin de compte, les décisions d'approbation des prêts, et la probabilité qu'un prêteur absorbe une perte augmente à mesure que le montant des capitaux propres diminue.

Par conséquent, à mesure que le ratio LTV d'un prêt augmente, les directives de qualification pour certains programmes hypothécaires deviennent beaucoup plus strictes. Les prêteurs peuvent exiger des emprunteurs de prêts LTV élevés pour obtenir une assurance hypothécaire privée pour protéger contre le défaut de l'acheteur.

Calcul du ratio prêt-valeur

L'évaluation d'une propriété est généralement déterminée par un évaluateur. Habituellement, les banques utilisent le moindre de la valeur estimative et du prix d'achat.

Décrivons d'abord quelques chiffres, puis discutons comment ces prêts-valeurs s'inscrivent dans le paysage des prêts hypothécaires.

• Scénario d'achat 1 - L'évaluation est bonne (plus que le prix d'achat)

Prix d'achat: 100 000 $

Valeur estimative: 110 000 $

Acompte: 20 000 $

Montant du prêt : 80 000 $

Loan-to-value (LTV) = 80%

• Scénario d'achat n ° 2 - L'évaluation est faible (inférieure à son prix d'achat)

Prix d'achat: 100 000 $

Valeur estimative: 90 000 $

Acompte: 20 000 $

Montant du prêt: 80 000 $

Prêts-valeur (VLT) = 89%

• Scénario de refinancement n ° 1 (standard, sans deuxième hypothèque)

Valeur domiciliaire: 100 000 $

Solde du prêt: 80 000 $

Avoir: 20 000 $

Loan-to-value ou LTV = 80%

• Refinance Scénario 2 (plusieurs hypothèques hypothécaires, y compris 2e hypothèque)

Valeur domiciliaire: 100 000 $

Solde du prêt: 80 000 $

Deuxième solde du prêt : 10 000 $

Équité: 10 000 $

Loan-to-value ou LTV = 90%

Que vous achetiez ou que vous refinanciez, le rapport prêt-valeur de votre prêt est important parce qu'il aide à déterminer taux hypothécaire et votre admissibilité au prêt.

Types de prêt à fort ratio prêt-valeur

Le ratio prêt-valeur est un facteur clé de votre capacité à obtenir une hypothèque. En général, les prêteurs préfèrent les prêts à faible valeur marchande parce que les prêts à faible taux d'intérêt représentent moins de risques pour la banque.

Cela dit, il existe un certain nombre de programmes de prêts spécifiquement axés sur les propriétaires ayant un ratio LTV élevé. Il y a même des programmes qui ne tiennent aucun compte du prêt-à-valeur.

Voici un bref aperçu des types de prêts les plus courants à taux d'intérêt élevé.

VA Loan: 100% Loan-to-Value

Les prêts VA sont des prêts garantis par le Département des Anciens Combattants des États-Unis. Lignes directrices de prêt VA permettent 100% LTV, ce qui signifie qu'aucun acompte n'est requis pour la plupart des emprunteurs VA. Toujours vérifier auprès de votre prêteur d'abord pour s'assurer que votre admissibilité à l'AV est toujours en place pour un financement à 100%.

Les prêts hypothécaires VA sont disponibles pour certains soldats en service actif, vétérans, conjoints militaires, membres de la Réserve sélective et de la Garde nationale, cadets militaires et employés du ministère de la Défense.

Prêt de l'USDA: prêt à 100%

Les prêts de l'USDA sont des prêts assurés par le Département de l'agriculture des États-Unis. Les prêts USDA permettent 100% LTV - il n'y a pas d'acompte requis.

Les prêts de l'USDA sont parfois connus sous le nom de prêts au logement rural, mais certains banlieusards dans les petites collectivités ou à l'extrême périphérie des régions métropolitaines peuvent également être admissibles. Vérifiez avec votre prêteur.

Hypothèques FHA: 96. 5% Loan-to-Value

Les directives hypothécaires FHA exigent un acompte d'au moins 3,5%.

Contrairement aux prêts VA et USDA, les prêts FHA ne sont pas limités par le contexte militaire ou l'emplacement - il n'y a pas d'exigences d'admissibilité spéciales et vous n'avez pas besoin d'être un acheteur de maison pour la première fois.

Si vous avez un crédit moyen, des actifs limités ou que vous commencez tout juste votre carrière, une hypothèque FHA pourrait être la meilleure solution pour vous.

Fannie Mae & Freddie Mac Prêts: 95% Prêts-valeur (97% possible)

Les prêts conventionnels sont des prêts garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac. Les deux groupes offrent 97% d'hypothèques d'achat de LTV, ce qui signifie que vous devrez verser un acompte de 3% pour être admissible.

Cependant, 95% ou moins des prêts sur valeurs sont beaucoup plus courants.

Par rapport à un prêt FHA, un financement conventionnel est conseillé pour les propriétaires ayant des scores de crédit solides et établis.

Programmes de refinancement «sans évaluation»

Les propriétaires qui cherchent à économiser de l'argent sur leur prêt hypothécaire doivent comprendre comment le prêt-à-valeur entre en jeu. Un prêt-valeur plus élevé d'une évaluation plus faible que prévu peut nuke votre épargne rapidement.

Cela dit, plusieurs programmes de refinancement «sans évaluation» sont disponibles pour sélectionner les propriétaires. Non seulement le manque d'évaluation accélère le processus de souscription, il rend également le prêt-valeur non pertinent pour ces emprunteurs.

Quelques-uns de ces programmes sont mis en évidence ci-dessous.

FHA Streamline Refinance

La FHA Streamline Refinance est un programme spécial de refinancement mis à la disposition des propriétaires disposant de prêts hypothécaires FHA existants.

Les lignes directrices officielles pour la FHA Streamline Refinance renoncent aux exigences d'évaluation, ce qui signifie que les prêts avec LTV illimitée sont autorisés.

VA Streamline Refinance

Le VA Streamline Refinance est un programme spécial de refinancement pour les propriétaires avec des prêts immobiliers VA existants.

Le nom officiel de VA Streamline Refinance est le prêt de refinancement de réduction de taux d'intérêt (IRRRL). Semblable à la FHA Streamline, la VA Streamline Refinance ne nécessite pas d'évaluation et ne nécessite pas la vérification du revenu, de l'emploi ou du crédit pour la plupart des emprunteurs.

USDA Streamline Refinance

Le refinancement USDA Streamline est disponible pour les propriétaires avec des prêts hypothécaires existants USDA seulement. Comme les programmes FHA et VA rationaliser, le refinancement USDA renonce à la nécessité d'une évaluation à domicile. Le programme est actuellement en phase pilote et disponible dans 19 États.