Avantages et inconvénients de l'assurance prêt hypothécaire prêtée par les prêteurs (LPMI)

Une assurance hypothécaire est requise lorsque votre acompte est inférieur à 20% de la valeur de votre maison. Cette assurance protège votre prêteur au cas où vous ne paieriez pas l'hypothèque. Bien qu'il soit regrettable d'avoir à payer une assurance hypothécaire, l'avantage est que vous pouvez acheter une maison sans chuter de 20% (ce qui pourrait prendre quelques années de plus d'économies). Que ce soit ou non une bonne idée d'acheter avec moins de 20% de baisse est discutable, et est un sujet pour un autre article.

En règle générale, vous (l'emprunteur) payez une prime mensuelle pour l'assurance hypothécaire privée (PMI). C'est un coût supplémentaire chaque mois, et cela peut prendre un peu de votre budget. Cependant, certains prêteurs offrent une assurance prêt hypothécaire payée par prêteur (LPMI), ce qui vous permet d'éviter ce paiement mensuel supplémentaire.

Malheureusement, LPMI n'est pas un très bon nom parce que le prêteur ne paie pas vraiment pour l'assurance - vous faites. Rappelez-vous toujours (en particulier avec les transactions financières) que personne ne va payer des frais pour vous à moins qu'ils obtiennent quelque chose en retour.

Fonctionnement du LPMI

Pour utiliser le LPMI, il vous suffit de modifier la structure des paiements de primes d'assurance afin de ne pas payer de frais distincts tous les mois. Au lieu de cela, vous payez une somme forfaitaire à l'avance, ou vous faites des versements hypothécaires plus importants chaque mois. L'approche forfaitaire est moins courante qu'un ajustement de votre taux hypothécaire.

Si vous payez une somme forfaitaire, votre prêteur déterminera le montant qui, selon lui, couvrira ses frais (parce qu'il achètera une assurance hypothécaire avec cet argent), compte tenu des détails de l'achat de votre maison.

Si vous payez au fil du temps, vous paierez sous la forme d'un taux hypothécaire légèrement plus élevé. Parce qu'un taux hypothécaire plus élevé signifie des paiements mensuels plus élevés (voir Comment calculer les prêts), vous finirez par payer un peu plus chaque mois si vous optez pour LPMI, mais il pourrait être moins que vous paieriez si vous avez PMI séparément.

Choses à considérer

LPMI n'est pas pour tout le monde. En fait, tout le monde ne

qualifiera pas pour un prêt avec LPMI. Généralement, vous devez avoir un bon crédit pour LPMI comme une option, et c'est seulement attrayant dans certaines circonstances. Les personnes à revenu élevé:

pour celles qui peuvent utiliser le LPMI, c'est le plus attrayant pour les emprunteurs ayant des revenus élevés; ils peuvent profiter d'une plus grande déduction fiscale en raison du taux d'intérêt plus élevé (en supposant qu'ils déduisent les frais d'intérêt hypothécaire). D'un autre côté, les personnes à faible revenu pourraient être en mesure de déduire un indice PMI autonome, de sorte que le LPMI n'apporterait aucun avantage fiscal supplémentaire. Bien sûr, vous devriez toujours parler avec votre préparateur d'impôt sur les déductions possibles - et même la meilleure façon de structurer votre prêt hypothécaire. Ces règles ont changé récemment, alors vérifiez auprès d'un expert avant de faire quoi que ce soit. Prêts à court terme:

La LPMI est la plus attractive avec des prêts à plus court terme (ce n'est pas pour l'emprunteur qui obtient un prêt 30 et effectue des paiements pendant de nombreuses années). Pourquoi? Encore une fois, la plupart des prêts LPMI impliquent un taux d'intérêt hypothécaire accru, par opposition à un montant forfaitaire à l'avance, qui peut vous hanter pendant des années. Ce taux hypothécaire ne changera jamais, donc vous devrez rembourser l'hypothèque complètement pour se débarasser de la prime de LPMI. "Vous pouvez le faire soit en payant le prêt sur votre propre épargne (plus facile à dire qu'à faire) ou par refinancement. Comparez cela avec PMI, que vous pouvez annuler une fois que vous construisez suffisamment d'équité dans votre maison - alors vous bénéficiez d'un taux d'intérêt inférieur (et pas plus de paiements PMI) pour le reste de la vie de votre prêt.

LTV élevé:

si votre ratio prêt / valeur est proche de 80%, LPMI n'est probablement pas votre meilleure option à moins que vous ne prévoyiez de vous débarrasser du prêt rapidement (par refinancement ou prépaiement). Près de 80%, vous avez presque fini avec l'assurance hypothécaire. Si vous utilisez PMI à la place et effectuez un paiement séparé chaque mois, vous serez en mesure d'annuler l'assurance relativement rapidement, et vous ne serez pas bloqué avec un taux d'intérêt plus élevé. Rappelez-vous que vous pourriez obtenir un LTV supérieur à 80% en effectuant des paiements, ou cela pourrait se produire si la valeur de votre maison augmente en raison d'un marché du logement solide. Obtenir votre PMI annulé peut seulement impliquer des coûts de quelques centaines de dollars (pour obtenir une évaluation), alors qu'il coûtera beaucoup plus à refinancer. Alternatives à LPMI

Si vous n'aimez pas le son LPMI, il existe plusieurs alternatives. Tout d'abord, vous pouvez effectuer un acompte plus important d'au moins 20%. Cependant, beaucoup de gens n'ont pas cette option. Un autre choix est de payer pour votre propre PMI (parfois appelé assurance prêt hypothécaire emprunteur ou BPMI). Vous avez déjà vu quelques exemples de situations où PMI plaine est meilleure que LPMI ci-dessus. Enfin, vous pouvez utiliser un prêt piggyback (ou prêt 80/20), même si ces prêts ne sont plus aussi communs qu'ils l'étaient. Un piggyback vous permet d'éviter complètement l'assurance hypothécaire, mais votre deuxième hypothèque viendra avec un taux d'intérêt plus élevé. Si vous pouvez rembourser la deuxième hypothèque assez rapidement, vous bénéficierez éventuellement d'un taux hypothécaire faible (non majoré par le LPMI) pour les années à venir.