Découvrez les options de location et les ventes à crédit

Les ventes d'options de crédit-bail étaient des instruments de financement populaires à la fin des années 1970 et au début des années 1980. Ils étaient principalement utilisés comme un moyen de contourner les clauses d'aliénation dans les hypothèques. Les partisans ont prétendu que la vente n'était pas vraiment une vente parce que c'était un bail; Cependant, les tribunaux ont soutenu le contraire.

Aujourd'hui, les options d'achat, les options de location et les contrats d'achat de location sont trois documents de financement différents. Les variances sont spécifiques à l'état et tous les états n'ont pas de lois identiques.

Avant de conclure une entente avec un vendeur, les acheteurs devraient obtenir l'avis d'un avocat spécialisé en droit immobilier. Les informations ci-dessous constituent une vue d'ensemble et ne doivent pas être interprétées comme des conseils juridiques.

Principes de base d'une option

L'acheteur paie l'option du vendeur pour obtenir le droit d'acheter la propriété plus tard. Cette option peut être substantielle ou aussi peu que 1 $.
L'acheteur et le vendeur peuvent convenir d'un prix d'achat ou l'acheteur peut accepter de payer la valeur marchande au moment où l'option est exercée. C'est négociable. Cependant, la plupart des acheteurs veulent verrouiller le prix d'achat futur lors de la création de l'option.
La durée de l'accord d'option est négociable, mais la durée commune est généralement de un an à trois ans.
L'argent en option est rarement remboursable.
Personne d'autre ne peut acheter la propriété pendant la période d'option.
L'acheteur peut vendre l'option à quelqu'un d'autre.
Si l'acheteur n'exerce pas l'option et achète la propriété à la fin de l'option, l'option expire.

L'acheteur n'est pas obligé d'acheter la propriété.

Principes de base d'une option de location

L'acheteur paie l'option du vendeur pour obtenir le droit d'acheter la propriété plus tard. L'argent de l'option de location peut être substantiel.
L'acheteur et le vendeur peuvent convenir d'un prix d'achat maintenant ou l'acheteur peut accepter de payer la valeur marchande au moment où l'option est exercée. C'est négociable. Cependant, la plupart des acheteurs veulent verrouiller le prix d'achat futur au début de l'option de location.

Pendant la durée de l'option de location, l'acheteur accepte de louer la propriété au vendeur pour un montant de location prédéterminé.
La durée du contrat d'option de location est négociable, mais la durée commune est généralement de un an à trois ans.
L'argent de l'option ne s'applique généralement pas à l'acompte.
Une partie du paiement mensuel du loyer s'applique généralement au prix d'achat.
L'argent en option est rarement remboursable.
Personne d'autre ne peut acheter la propriété pendant la période d'option de location.
L'acheteur ne peut généralement pas céder l'option de location sans l'approbation du vendeur.
Si l'acheteur n'exerce pas l'option de location et achète la propriété à la fin de l'option de location, l'option expire.
L'acheteur n'est pas obligé d'acheter la propriété.

Principes de base d'un achat de location

L'acheteur paie l'option de vente au vendeur pour obtenir le droit d'acheter la propriété plus tard. Cette option peut être substantielle.
L'acheteur et le vendeur s'entendent sur un prix d'achat, souvent égal ou légèrement supérieur à la valeur marchande.
Pendant la durée de l'option, l'acheteur accepte de louer la propriété au vendeur pour un montant de location prédéterminé.
La durée du contrat de location-achat est négociable, mais la durée commune est généralement de un an à trois ans, après quoi l'acheteur demande un financement bancaire et paie le vendeur en totalité.
L'argent de l'option ne s'applique généralement pas à l'acompte.
Une partie du paiement de location mensuel s'applique généralement au prix d'achat.
L'option argent n'est pas remboursable.
Personne d'autre ne peut acheter la propriété à moins que l'acheteur ne soit en défaut.
L'acheteur ne peut généralement pas céder le contrat d'achat sans l'approbation du vendeur.
Les acheteurs sont souvent responsables de l'entretien de la propriété et du paiement de toutes les dépenses liées à son entretien, y compris les taxes et l'assurance.
L'acheteur est obligé d'acheter la propriété.

Option de location / location-bail

Embauchez un avocat spécialisé en droit immobilier pour dessiner les documents et expliquer vos droits, y compris ceux relatifs à la possession et aux conséquences du défaut. La propriété pourrait être grevée de prêts sous-jacents contenant des clauses d'aliénation, donnant au prêteur le droit d'accélérer les prêts à la vente.

Parfois, les vendeurs donnent l'argent de l'option à leur agent immobilier comme paiement intégral de la commission. Les agents ne sont pas toujours impliqués dans l'exercice des options de location ou l'exécution des contrats d'achat de bail et, même si vous avez conservé la représentation de l'agent immobilier, vous avez toujours besoin d'un avocat de l'immobilier. Les agents ne sont pas des avocats et ne peuvent pas donner de conseils juridiques.

Dans le cas d'un achat de location, obtenez toutes les divulgations et faites votre diligence raisonnable comme vous le feriez lors d'une vente régulière. Cela signifie:

Obtenez une inspection de la maison.
Examinez la politique de titre.
Obtenir une évaluation.
Lire les divulgations du vendeur.
Envisagez d'obtenir des inspections antiparasitaires, une certification de toit, un plan de garantie de la maison et l'embauche d'autres inspecteurs qualifiés.

Avantages d'achat au crédit-bail pour les vendeurs et les acheteurs

Les contrats d'achat de baux sont généralement offerts par les vendeurs de propriétés difficiles à vendre. Penses-y; Si la propriété était facile à vendre, le vendeur la vendrait à un acheteur conventionnel qui paierait le vendeur en espèces.

Les vendeurs obtiennent généralement la valeur marchande au prix d'aujourd'hui et l'exemption de payer une hypothèque sur une propriété vacante.
Bien que les loyers puissent excéder le loyer du marché, l'acheteur construit une mise de fonds et effectue des opérations bancaires que la propriété appréciera au-delà du prix d'achat convenu.
Les acheteurs font généralement un petit acompte, avec peu ou pas de qualification, ce qui fait d'un achat de location un moyen attrayant de faciliter les avantages de l'accession à la propriété.
Les acheteurs bénéficient également d'un plan d'épargne forcée, puisqu'une partie du paiement de la location est créditée au prix d'achat à la fin du contrat d'option de location.
Si l'acheteur fait défaut, le vendeur ne rembourse aucune partie des paiements de location ou de l'argent de l'option et peut conserver le droit d'intenter des poursuites pour exécution spécifique.

Pour plus d'informations, contactez un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.