Locataires en Common 1031 Échanges

Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Êtes-vous fatigué de ces appels téléphoniques d'entretien de minuit et fatigué des tracasseries avec vos locataires? Peut-être êtes-vous frustré parce que vous poursuivez des chèques de loyer et des réparateurs? Peut-être que vous aimeriez vraiment vendre votre location ou petit immeuble mais vous craignez les conséquences fiscales. En fait, vous avez peut-être songé à acheter une pièce d'un nouveau centre commercial, mais vous ne pouvez certainement pas faire l'achat en payant de l'argent et, en fait, vous n'avez jamais payé en espèces pour acheter une maison.

Si cela vous ressemble, voici les bonnes nouvelles. En utilisant un 1031 locataires en échange commun, vous pouvez vendre cette location ou immeuble à appartements, éviter l'impôt sur les gains en capital et toujours garder votre argent à travailler pour vous. Les locataires en commun, connu comme un TIC, est l'un des meilleurs moyens pour un investisseur de participer à la propriété d'un ou plusieurs biens de haute qualité, tout en préservant la richesse et en évitant les maux de tête de la gestion immobilière.

Par exemple, disons que vous vendez un fourplex que vous possédez depuis 15 ans et que vous avez des capitaux propres de 400 000 $. Si vous continuez à l'endetter, le prix d'achat de votre nouvel investissement pourrait être d'environ un million de dollars. Bien que ce soit beaucoup d'argent, vous ne pouvez toujours pas se qualifier pour acheter une propriété vraiment top seul. Toutefois, si vous décidez plutôt d'investir dans un TIC, cette somme de 400 000 $ pourrait permettre d'acheter un intérêt de un million de dollars dans une propriété de catégorie institutionnelle de 30 000 000 $.

Un locataire en échange 1031 commun permet la diversification entre plusieurs propriétés différentes à divers endroits géographiques. Vous pouvez investir dans un entrepôt ou dans des unités de stockage, dans un hôtel haut de gamme ou dans un complexe de bureaux, dans un hôpital ou un centre d'hébergement, ou dans un immeuble d'habitation évalué à plusieurs millions d'euros.

Cette diversification peut réduire le risque de votre portefeuille d'investissement et potentiellement augmenter sa valeur.

Demandez à un conseiller en placement de confiance et non à la personne qui vous vend l'investissement.

CONSEIL: Avant d'investir dans un quelconque 1031 locataires en échange commun, veuillez vous assurer qu'un avocat de confiance examine les documents et fasse votre diligence raisonnable. Cela inclut une enquête possible sur l'entité qui vend le titre, y compris en s'assurant que cette entité dispose d'une licence appropriée. Il y a beaucoup d'escrocs, devenir des escrocs de séminaires rapides riches, travaillant dans cette fin des affaires.

IRS Règles pour les locataires en commun 1031 Bourse

Les règles de l'IRS pour un échange 1031 doivent être suivies méticuleusement pour reporter les gains en capital et les taxes de récupération de la dépréciation. La propriété abandonnée doit avoir été retenue pour investissement ou utilisée dans le commerce ou l'entreprise du propriétaire.

Cinq exigences générales pour un échange TIC 1031 potentiellement réussi sont les suivantes:

100% du produit de la vente doit être réinvesti et la valeur du bien de remplacement commercial doit être égale ou supérieure à la propriété restituée.

1. Un intermédiaire qualifié devient le vendeur désigné et détient tous les produits de la vente des biens restitués.
2. Il y a une période d'identification de 45 jours durant laquelle au moins trois propriétés de remplacement «similaires» doivent être identifiées par écrit.
3. La règle des 200% spécifie qu'un nombre quelconque de propriétés de remplacement peut être identifié, mais leur valeur totale ne doit pas dépasser 200% de la valeur de la propriété abandonnée.
4. Si la règle des trois biens et la règle des 200% ne s'appliquent pas, la valeur marchande globale des biens commerciaux à acquérir dans la circonscription doit représenter au moins 95% de la juste valeur marchande totale de propriétés identifiées.

   Édité par Elizabeth Weintraub. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

5. Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Une fois le bien de remplacement sélectionné, l'investisseur dispose de 180 jours à compter de la date à laquelle la propriété restituée a été transférée à l'acheteur pour fermer la nouvelle propriété. Si la date d'échéance figurant sur la déclaration de revenus de l'investisseur, avec les prolongations, pour l'année d'imposition où le bien restitué a été vendu est antérieure à la période de 180 jours, la bourse 1031 doit être complétée à cette date.

Les investisseurs doivent également se rappeler qu'une partie de cette période de 180 jours a peut-être déjà été utilisée pendant la période d'identification de 45 jours. Il n'y a aucune extension et aucune exception à la règle des 45 jours, qui inclut les week-ends et les jours fériés. Si le délai est dépassé, l'échange entier peut être disqualifié, et des pénalités et des taxes suivront.

Si un investisseur achète une fraction d'intérêt dans plus d'une propriété, il est conseillé de s'assurer que les dates de clôture prévues sont antérieures à la date limite.

Locataires d'un acte d'échange commun et assurance titres

En tant que propriétaire d'un TIC, vous recevrez un acte séparé en tant que locataire commun et une police de titre assurant votre pourcentage d'intérêt dans la propriété. Vous avez les mêmes droits que n'importe quel autre propriétaire.

Flux de trésorerie et potentiel d'appréciation d'un locataire commun 1031 Échange

Il existe un potentiel de revenu proportionnel à votre fraction de propriété, qui pourrait être supérieure aux flux de trésorerie que vous avez reçus de vos investissements passés.

Le flux de trésorerie peut être compensé par l'amortissement de votre base dans le nouvel achat.

Vous partagez également l'appréciation au prorata, le cas échéant, de la propriété si elle est finalement vendue. Un TIC est considéré comme un outil précieux de planification successorale, car vos héritiers devraient recevoir une aide accrue lors de votre décès.

Édité par Elizabeth Weintraub. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Au milieu et à la fin des années 1990, les investisseurs ont adressé de nombreuses demandes à l'IRS demandant des décisions anticipées sur la question de savoir si un locataire indivis dans les biens immobiliers était une entité admissible à un report d'impôt en vertu du chapitre 1031.

En réponse, en octobre 2000, l'IRS a publié la procédure de recouvrement des recettes 2000-46. Cette procédure a soulevé des préoccupations quant à la possibilité que certains locataires dans des relations conjointes puissent être considérés comme des sociétés de personnes aux fins de l'impôt fédéral et, par conséquent, non admissibles à la contrepartie.

L'IRS a clairement indiqué qu'il ne rendrait plus de décisions anticipées. Cette décision a été abrogée en mars 2002, suivie de la procédure de recettes 2002-22.

Connu sous le nom de "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 a établi 15 points, qui seraient examinés par l'IRS lorsque

"examiner une demande de décision qu'une fraction indivise de la propriété locative des biens immobiliers n'est pas un intérêt dans une entité commerciale "

- ce qui signifie qu'un partenariat qui ne serait pas admissible pourrait mettre l'échange en péril d'un audit et des conséquences fiscales. Cependant, l'obtention d'une décision anticipée sera encore presque impossible. Une grande partie de l'information requise pour un examen de l'IRS n'est même pas disponible jusqu'à ce que le promoteur soit prêt à acquérir la propriété, à fermer le prêt et à vendre des intérêts aux locataires en commun. D'où la raison pour laquelle la plupart des conseils de sponsors émettent une opinion fiscale «devrait» ou «sera» dans le Mémorandum sur le placement privé. Lignes directrices sur les procédures relatives aux recettes applicables aux locataires dans les circonscriptions communes 1031

The Rev. Proc. établi des lignes directrices claires pour la structure, le financement et la gestion d'un locataire en propriété commune. Il permet à 2 à 35 copropriétaires, bien que les promoteurs et les prêteurs puissent fixer des limites plus basses pour certaines propriétés, généralement entre 10 et 25 investisseurs.

Un mari et une femme sont parfois traités comme une seule entité (selon la loi de l'État) et aucun des copropriétaires n'est autorisé à produire des déclarations de revenus en tant que société de personnes. Chaque copropriétaire a le droit de vendre ou de partager sa copropriété, mais seulement après l'avoir offert aux autres. Il y a un partage proportionnel des profits et aussi de la dette (hypothèque).

Grâce à ces lignes directrices plus claires, l'industrie des TIC a véritablement commencé à attirer un plus grand nombre de nouveaux commanditaires, de courtiers et de représentants autorisés sur le marché. Depuis les années 1990, il y a eu un intérêt considérable pour les locataires dans les échanges du 1031 commun. En fait, la croissance des capitaux propres a augmenté de 550% dans les TIC entre 2002 et 2004. La valeur totale des investissements dans les TIC qui ont été fermés en 2007 est estimée à plus de 8 $. 5 milliards. Certains disent que ce nombre est encore plus élevé - atteignant 10 milliards de dollars (en incluant l'effet de levier).

Locataires en offre commune aux investisseurs accrédités

La grande majorité des offres de TIC sont faites uniquement à des «investisseurs accrédités», ce qui signifie que certains critères financiers doivent être remplis.

Les investisseurs individuels (ou en combinaison avec un conjoint) doivent avoir une valeur nette supérieure à 1 million de dollars.

Un revenu annuel de 200 000 $ au cours des deux dernières années avec l'espoir que cela se poursuivra.

1. Un revenu conjoint avec conjoint de 300 000 $ au cours des 2 dernières années en l'absence de changement.
2. Une entité telle qu'une LLC, une société en commandite ou une société doit avoir un actif d'au moins 5 millions de dollars ou, si l'actif est inférieur à 5 millions de dollars, chaque investisseur doit être accrédité à titre individuel.
3. Édité par Elizabeth Weintraub. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
4. Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Un investisseur peut obtenir une aide précieuse pour trouver un bien de remplacement auprès de l'une des nombreuses sociétés spécialisées dans la gestion de 1031 Bourses et locataires dans les Bourses 1031. Ces spécialistes TIC ont accès à un grand nombre d'immeubles de placement et ont souvent rempli différents niveaux de diligence raisonnable, notamment des comparaisons de prix, des divulgations, des revenus nets, des avis de vacance, etc.

structurant ces offres immobilières pour s'assurer qu'elles répondent aux exigences IRS pour un échange TIC 1031. Parfois, le promoteur lie une propriété avec un contrat d'achat et prépare ensuite les documents d'offre, souvent appelés «Private Placement Memorandum» (PPM), qui sont ensuite commercialisés par l'intermédiaire de courtiers. Quelques sponsors ferment sur la propriété avant de la commercialiser mais cela peut être plus cher en raison des coûts de portage.

Évaluation d'un représentant en placements inscrit

Choisissez un représentant en placements inscrit spécialisé dans les placements dans les TIC. Cela devrait être fait avant de vendre votre propriété d'investissement.

Évaluer certaines propriétés de remplacement possibles. Comme vous le faites avec votre représentant en placement inscrit, vous devriez examiner les commanditaires de chaque offre. Quel est leur bilan? L'infrastructure de leur organisation commerciale est-elle adéquate? Leurs directeurs, leur personnel et leur direction sont-ils qualifiés?

• Assurez-vous que votre représentant en placements détient une licence de série 7 ou de série 22, ainsi qu'une licence de série 63 ou de série 66. Il / elle devrait également avoir de l'expérience dans l'immobilier commercial et avoir fait ses preuves en matière d'échanges TIC réussis.
• Questions à poser aux sociétés commanditaires
• Le programme du promoteur est-il bien structuré et équitable pour les investisseurs?

L'offre est-elle préparée avec soin, légalement et mécaniquement, avec les divulgations appropriées?

• Les objectifs décrits dans les documents sont-ils atteints?
• Les risques associés à l'investissement sont-ils clairement énoncés?
• Le programme, avec ses atouts, est-il mis en place avec une forte probabilité d'atteindre les objectifs?
• Les objectifs prévus sont-ils raisonnables compte tenu des faits?
• Quelles garanties et réserves sont en place?
• Un locataire en Common 1031 Exchange permet à un investisseur de faire de nombreux choix lorsqu'il recherche des propriétés de remplacement.
• Un investissement en actions d'au moins 100 000 $ est habituellement requis, mais chaque offre de propriété aura un minimum qui a été déterminé en divisant le total des capitaux propres par le nombre possible d'intérêts TIC.

Chaque offre PPM doit être évaluée, analysée et comparée à d'autres propositions concurrentielles. Les dépenses prévues passées, présentes et futures, l'information financière des locataires, l'emplacement et les problèmes environnementaux devraient faire l'objet de recherches et inclure une étude du marché immobilier de la propriété.

Édité par Elizabeth Weintraub. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Certaines entreprises qui s'occupent des TIC ont effectué une vérification diligente de diverses propriétés de placement possibles. Pour ce faire, les représentants en placements enregistrés effectuent la vérification diligente au sein de leur entreprise, généralement par l'entremise de leur service de vérification diligente; tandis que d'autres recherchent les services extérieurs de «consultants en due diligence» et d'avocats.

Types de locataires dans les échanges 1031 courants

1031 Les locataires des échanges communs peuvent être structurés de diverses manières, et ces opportunités sont souvent accompagnées d'une gestion et d'un financement.

Un prêt sans recours est parfois offert, ce qui empêche le prêteur de poursuivre les autres actifs de l'emprunteur en cas de défaillance. La sécurité du prêteur dans le prêt est limitée à la valeur de la propriété.

Cependant, certains prêteurs ont récemment commencé à demander à une entité responsable de signer une déclaration de responsabilité dans le cas où les loyers reçus de la propriété ne sont pas utilisés pour rembourser le prêt, mais sont détournés pour être réparés, etc. TIC et, parfois, chaque acheteur individuel, doivent garantir le prêteur contre tout problème environnemental futur. Les investisseurs sont invités à examiner de près les documents de prêt et le PPM pour éviter la possibilité d'une responsabilité dépassant largement leur investissement initial.

Lors de la vérification diligente des programmes de TIC, les investisseurs devraient soigneusement comparer la structure et la conformité à la 15 Rev. Proc. des lignes directrices. Une opération qui s'écarte sensiblement pourrait entraîner l'IRS l'interdisant, soumettant ainsi les investisseurs à des conséquences fiscales futures.

Les offres sont structurées avec un document signé par chaque propriétaire, fournissant au promoteur l'autorité de gérer la gestion quotidienne de la propriété. Il peut y avoir un bail principal ou un contrat de gestion qui contient des variations dans la façon dont les loyers et les fonds collectés sont dispersés aux copropriétaires TIC.

Les offres peuvent également contenir des locataires d'un commun accord, qui décrit la relation entre l'investisseur individuel et les autres co-propriétaires de TIC. Un TIC peut également être structuré comme une entité à but spécial (SPE) où aucun individu n'est répertorié comme propriétaire. Sous une SPE, une seule société à responsabilité limitée achète et détient les intérêts TIC. Cette structure offre une protection supplémentaire aux copropriétaires et au prêteur. Habituellement, le commanditaire TIC ne sera pas responsable de la gestion de l'investissement et une gestion indépendante doit être utilisée.

Les locataires sont-ils en échange de titres communs ou de biens immobiliers?

La plupart des promoteurs traitent les placements de TIC comme des titres parce qu'ils répondent à la définition d'un titre, soit dans l'État où se trouve la propriété, soit dans les divers États où le promoteur a l'intention de la vendre. Cela signifie que seuls les courtiers en valeurs mobilières autorisés peuvent commercialiser ces investissements, sous la supervision de la SEC. Cependant, tous les intérêts de TIC, y compris ceux qui sont des valeurs mobilières, sont transmis par acte et la plupart des États les classent comme des biens immobiliers.

La question de savoir si un investissement immobilier est une sécurité peut être complexe et la question est très consternante.

Bien que l'achat d'un intérêt TIC soit une transaction immobilière à 1031 fins, la plupart sont vendus comme des titres. Cependant, il n'est pas surprenant que certains promoteurs continuent de vendre des participations dans les TIC en tant que biens immobiliers et ne les commercialisent pas en tant que valeurs mobilières.

Puisque les courtiers immobiliers sont habituellement impliqués dans la vente de la propriété abandonnée, la commercialisation des offres de TIC par l'intermédiaire de ces mêmes courtiers ne semble logique que parce qu'ils sont en mesure d'identifier des investisseurs potentiels. Le conflit réside dans les règles de la FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) et de la Securities and Exchange Commission, qui interdisent le paiement de frais ou de commissions à toute personne ne détenant pas de licence de titres.

Cela exclut le paiement de commissions ou de commissions de recommandation aux courtiers immobiliers. Il est regrettable que ces règles, destinées à protéger les investisseurs, n'encouragent pas les professionnels de l'immobilier à présenter les avantages d'une transaction TIC à leurs 1031 clients.

La demande pour les locataires dans les échanges en commun 1031 est forte

Un investisseur devrait considérer un TIC comme une propriété qui sera détenue en tant qu'investissement à moyen ou à long terme. Si la liquidité est importante, d'autres options devraient être envisagées.

La demande pour les locataires dans les propriétés communes continue d'augmenter chaque année. Il suffit de dire que la rapidité du marché TIC et le processus d'échange 1031 peuvent être décourageants pour les investisseurs qui ne connaissent pas TIC, mais les possibilités de réaliser des bénéfices et de réaliser des économies d'impôt sont énormes.

Les valeurs mobilières offertes par l'entremise d'une société de valeurs mobilières devraient vous proposer un énoncé semblable, sur lequel vous ne pouvez pas compter:

Ce document ne constitue ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres. L'information est à des fins de discussion et d'information seulement. Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent. Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller juridique et fiscal compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.

Édité par Elizabeth Weintraub. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.