Comment faire 1031 Échanges pour différer les taxes

Le dicton du temps, "Rien n'est certain sauf la mort et les impôts", n'est que moitié vrai pour un contribuable américain avisé qui prévoit la vente d'un investissement ou d'une entreprise Puisque l'impôt sur les gains en capital sur vos bénéfices pourrait aller de 15% à 30% lorsque les taxes fédérales et d'état sont combinées, pourquoi ne pas prendre les mesures nécessaires pour éviter cette perte? Une grosse ponction fiscale pourrait effacer l'argent que vous pourriez utiliser pour investissements futurs

Entrez le taux de change à impôt différé de 1031. Pour beaucoup de contribuables, c'est comme si l'argent tombait du ciel.

1031 Échanges Différer les taxes

Les 1031 L'échange a été cité comme l'outil de création de richesse le plus puissant encore disponible pour les contribuables.Il a été une partie importante de la stratégie de succès d'innombrables assistants financiers et gourous immobiliers.Prenant son nom de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code, un impôt l'échange différé permet à un contribuable de vendre un revenu, un investissement ou une propriété commerciale et de le remplacer par un bien semblable Rty

Les plus-values sur la vente de cette propriété sont différées ou reportées tant que les règles de l'IRS sont suivies méticuleusement. C'est une sage stratégie fiscale et d'investissement ainsi qu'un outil de planification successorale. En théorie, un investisseur pourrait continuer à différer les gains en capital sur les biens d'investissement jusqu'au décès, ce qui pourrait les éviter tous ensemble.

1984 La législation a changé certains aspects de 1031 échanges

Dans les premiers temps des «échanges de même nature», le terme était pris à la lettre et posait souvent des difficultés.

Par exemple, si vous possédiez un immeuble en briques de trois étages que vous vouliez vendre par l'intermédiaire d'un échange 1031, vous devriez trouver un autre immeuble de trois étages en briques dont le propriétaire voulait échanger. Ensuite, vous vous rencontrerez tous les deux et l'échange aura lieu.

Dans le passé, il n'y avait aucune contrainte de temps sur l'échange.

L'IRS a exigé des contrôles plus stricts sur le processus, ce qui a conduit le Congrès à adopter en 1984 l'article 1031 (a). Cette législation limitait les échanges différés, définissait davantage les biens «similaires» et établissait un calendrier pour l'achèvement de l'échange.

Admissibilité à un échange 1031

Les biens immobiliers détenus à des fins professionnelles ou d'investissement sont admissibles à un échange 1031. Une résidence personnelle n'est pas admissible et, en règle générale, une propriété fixe-et-flip n'est pas admissible car elle s'inscrit dans la catégorie des biens destinés à la vente. Les résidences secondaires ou de vacances qui ne sont pas louées ne sont pas admissibles au traitement 1031; cependant, il existe un critère d'utilisation en vertu de l'article 280 du code des impôts qui peut s'appliquer à ces propriétés. Un expert fiscal devrait être consulté dans ce cas.

Les terrains en cours de développement et les biens achetés pour la revente ne sont pas admissibles à un traitement à imposition différée.Les actions, les obligations, les billets, les biens en stock et un intérêt bénéficiaire dans un partenariat ne sont pas considérés comme des biens «similaires» à des fins d'échange.

Pour être considérée aujourd'hui comme une bourse 1031, la transaction doit prendre la forme d'un «échange» plutôt que d'une simple vente d'une propriété avec l'achat ultérieur d'une autre.

Premièrement, la propriété vendue et le nouveau bien de remplacement doivent tous les deux être détenus à des fins d'investissement ou à des fins productives dans un commerce ou une entreprise. Ils doivent être des propriétés "similaires".

Les types d'échange de biens immobiliers suivants répondent à l'exigence d'un échange qualifié de biens «similaires»:

Un bureau en échange d'un centre commercial
Un centre commercial contre un terrain
en échange d'un bâtiment industriel
Un immeuble d'habitation en échange d'un bâtiment industriel
Une maison unifamiliale en échange d'une propriété en commun (TIC)

Aujourd'hui, vous pourriez échanger cet immeuble en briques terrain, un entrepôt ou un petit immeuble de bureaux. Cependant, il y a des contraintes de temps strictes qui doivent être respectées ou la Bourse 1031 ne sera pas autorisée et des conséquences fiscales seront imposées.

Avant 1984, presque tous les échanges étaient effectués simultanément avec la fermeture et le transfert de la propriété vendue (Propriété abandonnée) et l'achat du nouveau bien immobilier (bien de remplacement). En plus des problèmes rencontrés lors de la recherche d'un bien, il y avait des difficultés avec le transfert simultané de titres et de fonds. Pas si aujourd'hui.
Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

Le 1031 Exchange retardé évite ces problèmes d'avant 1984, mais des délais plus stricts sont maintenant imposés. Un contribuable qui veut effectuer un échange, des listes et des marchés de la propriété de la manière habituelle. Lorsqu'un acheteur s'avance et que le contrat d'achat est exécuté, le vendeur conclut un contrat d'échange avec un intermédiaire qualifié qui, à son tour, devient le vendeur de remplacement.

Le contrat d'échange prévoit généralement la cession du contrat du vendeur à l'intermédiaire. La clôture a lieu et, parce que le vendeur ne peut pas toucher l'argent, l'intermédiaire reçoit le produit dû par le vendeur.

1031 Échanges restrictions de temps

À ce moment, la première restriction de temps, la règle d'identification de 45 jours, commence. Le contribuable doit fermer ou identifier par écrit une propriété de remplacement potentielle dans les 45 jours suivant la fermeture et le transfert de la propriété originale. La période de temps n'est pas négociable, comprend les week-ends et les jours fériés, et l'IRS ne fera pas d'exceptions. Si vous dépassez la limite de temps, votre échange entier peut être disqualifié et les taxes sont sûres de suivre.

Types de biens de remplacement à identifier:

Trois biens sans égard à leur juste valeur marchande.
N'importe quel nombre de propriétés tant que leur juste valeur marchande globale à la fin de la période d'identification n'excède pas 200% de la juste valeur marchande totale du bien cédé à la date du transfert.
Si la règle des trois biens et la règle des 200% sont dépassées, l'échange n'échouera pas si le contribuable achète 95% de la juste valeur marchande totale de toutes les propriétés identifiées.

Qu'est-ce que Boot?

De manière réaliste, la plupart des investisseurs suivent la règle des trois biens afin de pouvoir faire preuve de diligence raisonnable et choisir celle qui leur convient le mieux.

D'une manière générale, l'objectif est d'échanger pour éviter le transfert de "boot" et garder le change libre d'impôt.

"Démarrage" est l'argent ou la juste valeur marchande de tout bien additionnel reçu par le contribuable par l'échange. La monnaie comprend tous les équivalents de trésorerie, dettes, passifs auxquels les biens échangés sont soumis. C'est une propriété "non-like-kind" et les règles qui la régissent pendant l'échange sont complexes. Il suffit de dire, sans avis d'expert, que la réception de "boot" peut entraîner des taxes.

1031 Les échanges sont soumis à la règle des 180 jours

Une fois qu'un bien de remplacement est sélectionné, le contribuable dispose de 180 jours à compter de la date de transfert de la propriété restituée à l'acheteur pour fermer la nouvelle propriété de remplacement. Toutefois, si la date d'échéance figurant sur la déclaration de revenus de l'investisseur, avec toutes les prolongations, pour l'année d'imposition où les biens restitués ont été vendus est antérieure à la période de 180 jours, l'échange doit être complété à cette date antérieure. N'oubliez pas qu'une partie de cette période a déjà été utilisée pendant la période d'identification. Il n'y a aucune extension et aucune exception à cette règle, il est donc conseillé de planifier la fermeture avant la date limite.

Puisque la loi exige que le contribuable ne touche pas le produit de la première transaction, l'intermédiaire qualifié acquiert le bien de remplacement auprès du vendeur à la clôture et, après la transaction, le transfère au contribuable.

1031 Les échanges ne sont pas pour des investisseurs autonomes

Voici une description de base du succès d'un échange 1031. Selon la situation du contribuable, le type de biens cédés et les caractéristiques de la propriété de remplacement, d'autres aspects de la bourse peuvent être en cause. Son achèvement peut devenir complexe et les experts doivent toujours être consultés. Ce n'est pas une tâche pour un investisseur "faites-le vous-même".

L'utilisation du pouvoir de la bourse 1031 pour bâtir et préserver la richesse et les actifs, générer des flux de trésorerie provenant des investissements, restructurer, diversifier et consolider les avoirs immobiliers est le droit de tout propriétaire d'immeubles de placement aux États-Unis. Les contribuables américains ne devraient jamais avoir à payer d'impôt sur les gains en capital sur la vente de leurs biens d'investissement s'ils ont l'intention de réinvestir ces produits dans plus de biens d'investissement.

Valeurs offertes par Pacific West Securities, Inc. Membre FINRA / SIPC.

Ce document n'est ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres.L'information est à des fins de discussion et d'information seulement. Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent. Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller juridique et fiscal compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}