Annulé Impôt sur la dette pour une vente à découvert

Par Julian Block, avocat

Si vous recherchez un allégement fiscal à la vente à découvert, tous les vendeurs n'auront pas droit à une remise hypothécaire après une vente à découvert. Cependant, un changement clé dans le code des impôts aide des millions de vendeurs à domicile qui doivent plus sur leurs hypothèques que leurs maisons valent. Ces vendeurs ont une équité négative - une condition connue familièrement comme étant à l'envers ou sous l'eau. La législation qui a débuté au début de l'année 2007 profite grandement à ceux qui sont à l'envers et ne fait absolument rien pour les autres.

Loi sur l'allègement de la dette par le biais du pardon hypothécaire

Voici comment la pause fonctionne. Supposons que Sela Sellers dispose de sa résidence dans une vente à découvert approuvée par un prêteur qui efface la partie impayée de son hypothèque. Ou supposons que la société de prêt saisisse le logement, le vend ensuite et annule une partie de sa dette. Généralement, le code des impôts demande à Sela de déclarer des montants partiellement ou entièrement annulés sur son formulaire 1040. Plus maintenant. La Loi de 2007 sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire comprend une disposition qui permet aux vendeurs à domicile comme Sela d'exclure jusqu'à 2 000 000 $ de dettes annulées.

Sela exclut les taxes si elle satisfait à deux conditions:

• La sûreté de son hypothèque est sa résidence principale, c'est-à-dire le lieu où elle vit habituellement la plus grande partie de l'année.
• Elle contracte la dette pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle sa résidence principale.

Dette annulée sur une vente à découvert

Il n'y a aucun dégagement pour les prêts sur valeur domiciliaire de Sela ou les refinancements hypothécaires, sauf dans la mesure où elle utilise le produit pour apporter des améliorations.

D'autres petits caractères interdisent l'allégement si ses prêteurs annulent les dettes sur les maisons de vacances et autres résidences secondaires ou immeubles locatifs.

Les règles de longue date exigent généralement que les débiteurs déclarent toutes les dettes annulées sur leurs 1040 formulaires, tout comme les revenus des salaires ou des investissements. L'Internal Revenue Service taxes pardonnées montants aux taux pour le revenu ordinaire provenant de sources comme les salaires.

Certaines dettes pardonnées évitent les impôts. La loi spécifie plusieurs exceptions soigneusement couvertes. Ils comprennent les faillites et les faillites.

Exclusions à l'annulation de l'impôt sur la dette

L'exception introduite en 2007 profite aux personnes dont la dette est réduite ou annulée selon les modalités suivantes:

• Modifications du prêt
• Saisies
• en lieu et place de la forclusion
• Ventes à découvert

  Cette dernière catégorie désigne le propriétaire qui - avec l'accord du prêteur - vend pour un prix de vente net (prix de vente brut moins les frais juridiques, commission de courtage et autres frais) insuffisant pour couvrir toute la dette en souffrance.

  Dans le jargon fiscal, l'exclusion vise le revenu provenant de la libération de QPRI, à court de dette de résidence principale qualifiée. Cela signifie des hypothèques souscrites par les propriétaires pour acheter, construire ou améliorer substantiellement leurs résidences principales. Et les résidences sont les titres pour les dettes.

  Il existe également une exclusion de la dette réduite par la restructuration des prêts hypothécaires, ainsi que de la dette utilisée pour refinancer QPRI. Ici, il y a un soulagement, mais seulement jusqu'à concurrence du montant de l'ancien prêt hypothécaire, juste avant le refinancement.

  Une autre contrainte est que l'exclusion n'aide pas les propriétaires qui ont profité de la montée des prix de l'immobilier pour effectuer un refinancement «en espèces», dans lequel ils n'ont pas utilisé les fonds pour rénover leurs résidences principales. Au lieu de cela, ils ont utilisé les fonds pour rembourser les dettes de carte de crédit, les frais de scolarité, les frais médicaux ou certaines autres dépenses.

  L'impôt sur la dette annulée pour une vente à découvert ne s'applique pas dans l'État de Californie, dans la plupart des cas, en raison du code civil californien 580e. La façon d'aborder une vente à découvert en Californie est unique par rapport aux lois qui régissent les ventes à découvert dans d'autres États. Une partie du soulagement est due au fait que les banques ne sont pas autorisées à poursuivre les vendeurs après la fermeture pour cause de déficience.

  Julian Block est avocat fiscaliste à Larchmont, NY

À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

Sous la direction d'Elizabeth Weintraub, experte en achat à domicile