Rédaction Pertes Domestiques sur une Vente de Résidence Personnelle

Par Julian Block, avocat

La plupart des gens vous diront qu'il est impossible ou impossible de radier des pertes sur une vente de résidence personnelle, mais elles seraient incorrectes. Généralement, le code des impôts IRS interdit toute déduction pour une perte sur la vente d'une résidence principale. Cependant, il autorise plusieurs exceptions pour radier des pertes sur une résidence personnelle.

Par exemple, la loi autorise la déduction d'une perte découlant de la vente d'une résidence personnelle convertie en location.

Mais cela limite le montant de la radiation. Aucune déduction pour toute baisse de valeur avant de commencer à louer.

Le point de départ est la base rajustée (1) du bien au moment de la conversion ou (2) la juste valeur marchande au moment de la conversion, si elle est inférieure. Après avoir déterminé le plus bas de (1) ou (2), augmentez ce montant pour refléter les améliorations du capital de la période de location qui augmentent sa valeur. Ensuite, soustrayez les déductions de la période de location pour l'amortissement. Ce que vous arrivez finalement à est la base ajustée de la propriété au moment de la vente. Lorsque vous vendez, le plafond de votre déduction pour perte est le montant par lequel la base au moment de la vente dépasse le prix de vente.

Dans un marché immobilier aigre, la base rajustée du bien au moment de la vente pourrait être considérablement inférieure à son coût d'origine. En règle générale, la base commence comme le coût initial, y compris toute dette assumée, comme une première ou deuxième hypothèque, plus les ajustements à la hausse ou à la baisse.

Ajuster à la hausse pour tenir compte des frais de règlement ou de clôture liés à l'achat, tels que les frais juridiques et / ou les améliorations. Ajuster à la baisse le montant de la plus-value tirée de la vente avant le 7 mai 1997 d'une maison dont la propriété avait été reportée. Tous ces ajustements de votre coût d'origine résultent de votre base ajustée.

Un exemple: En 2001, vous achetez votre première résidence personnelle pour 200 000 $. En 2003, vous déménagez et louez le logement. À ce moment, vous déterminez que sa juste valeur marchande est de 180 000 $. Par la suite, vous prenez des déductions pour amortissement de 20 000 $ et vendez la propriété pour 150 000 $.

Vous pourriez penser que votre perte est de 50 000 $. différence entre le coût d'origine de 200 000 $ et le prix de vente de 150 000 $. Mais l'IRS limite votre perte à seulement 10 000 $ - l'excédent de 160 000 $ sur la base de la vente au moment de la vente (la juste valeur marchande de 180 000 $ au moment de la conversion moins la dépréciation de 20 000 $ au cours de la période de location) dépasse le prix de vente de 150 000 $.

Lorsque la période de location est inférieure à un an, l'IRS pourrait prétendre qu'une perte devrait être refusée au motif que la conversion de la résidence du vendeur en propriété locative n'était que temporaire et non permanente.Ses lignes directrices pour les vendeurs de maisons préviennent que "vous n'avez pas changé votre maison en location si vous louez temporairement votre ancienne maison avant de la vendre." Cependant, les directives sur ce qui est temporaire et ce qui est permanent sont non signifie le dernier mot. Ils reflètent simplement la position officielle de l'IRS sur une question et ne lient pas les tribunaux.

Selon les directives, l'IRS ne considérera pas non plus qu'une résidence personnelle a été convertie en location "si vous louez ou louez votre maison avec un agent immobilier et qu'elle n'est pas louée." < Traduction: Vous devez louer la maison avant de pouvoir déduire des pertes. Cette limitation a été confirmée par les tribunaux. En cas de doute, vérifiez toujours auprès d'un expert-comptable ou d'un expert-comptable avant de réclamer des pertes de logement dans une résidence personnelle.

Julian Block est un expert fiscal de Larchmont, New York.

Sous la direction d'Elizabeth Weintraub, experte en achat à domicile.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie. <<