Saisies et taxes de vente à découvert

L'IRS dit qu'il n'y a pas de repas gratuit quand il s'agit de taxes. Si vous transférez le titre sur votre maison, que ce soit volontairement par un acte de garantie ou d'acte de propriété, ou involontairement par la forclusion, vous avez vendu votre maison. Vous pourriez être assujetti à des taxes, même si vous avez vendu votre maison à perte, soit sur une vente à découvert, soit sur une saisie.

Cela ne semble pas juste. Le pire, c'est que vous ne découvrirez peut-être même pas que vous devez des impôts jusqu'au jour où vous ouvrez votre courrier pour trouver un 1099.

Gardez à l'esprit que toutes les années 1099 ne signifient pas non plus que vous paierez de l'impôt sur le revenu. Les banques envoient 1099s comme une affaire de routine.

J'ai parlé avec Julian Block, un avocat de Larchmont, NY, qui a été cité par le New York Times comme un professionnel de l'impôt de premier plan. Voici ce qu'il a à dire sur les impôts, les gains et les pertes sur les ventes en difficulté, comme les saisies et les ventes à découvert:

Bloc Julian sur les gains et les pertes

"Les vendeurs qui ont longtemps possédé leur résidence personnelle réaliseront des gains.

" Mais les vendeurs de résidences acquis au cours des deux dernières années vont subir des pertes. Même en supposant qu'il n'y ait pas de baisse des prix, les pertes seront attribuables aux dépenses des courtiers immobiliers, des avocats et autres. Les vendeurs ne seront pas en mesure de déduire ces pertes. Cela ne fait aucune différence qu'ils sont forcés de vendre en raison, par exemple, de changements d'emploi ou de raisons de santé.

"Outre les problèmes pour les vendeurs de résidences personnelles, il existe des problèmes fiscaux pour les investisseurs qui, par exemple, ont acheté plusieurs condos dans des endroits comme la Floride et sont incapables de les retourner car les acheteurs potentiels attendent de nouvelles baisses de prix.

Souvent, il ne vaut pas la peine pour ces investisseurs de louer leurs places, ce qu'ils perçoivent comme loyer sera insuffisant pour couvrir leurs impôts fonciers et leurs intérêts hypothécaires, leur seule option étant de vendre à perte. " > Blocage des pertes compensatoires par rapport aux gains

Les vendeurs peuvent compenser leurs pertes en capital contre les gains en capital

En l'absence de gains en capital, le plafond annuel est de 3 000 $ (1 500 $ pour les couples mariés déposant séparément). le montant des pertes qu'ils peuvent déduire de leurs «revenus ordinaires», c'est-à-dire des revenus provenant de sources telles que les salaires, les retraites et les retraits des régimes de retraite.La loi leur permet de reporter les pertes inutilisées aux années ultérieures. Forclusions

"L'IRS a t les règles de la hache pour les saisies ou reprises de possession par les prêteurs de maisons de propriétaires qui ont pris du retard sur leurs paiements hypothécaires. Il peut y avoir des conséquences fiscales graves et inattendues pour un propriétaire qui s'en va simplement parce qu'il ou elle a peu ou pas d'équité et le prêteur prend le relais et vend l'endroit.

"Dans cette situation, l'annulation ou le pardon du prêteur signifie habituellement que le débiteur a un revenu à déclarer, bien qu'il y ait quelques exceptions - par exemple, l'insolvabilité."

Bloc sur la responsabilité personnelle

exemple: Brown achète un condo et l'utilise comme résidence personnelle: il paie 300 000 $, un acompte de 15 000 $ et contracte un emprunt hypothécaire de 285 000 $ .Il est personnellement responsable de l'hypothèque. le prêt est de 280 000 $, Brown par défaut et la banque prêteur accepte son transfert volontaire de l'unité, l'annulation du prêt.

condos similaires à l'époque se vendent 230 000 $.

"Le code des impôts traite la transaction comme vente. Brown encourt une perte non déductible de 70 000 $, le montant par lequel sa base ajustée de 300 000 $ dépasse sa valeur marchande de 230 000 $. Aucune déduction pour la perte parce que Brown utilise le condo comme une résidence personnelle.

"Brown a aussi un revenu à déclarer de 50 000 $ lorsque la banque annule le prêt.Le 50 000 $ est le montant par lequel la dette de 280 000 $ dépasse la valeur marchande de 230 000 $.

" Entrez l'IRS lorsque la propriété hypothéquée est saisie ou reprise, et la banque la rachète, ou la banque sait que Brown a abandonné la propriété. La banque envoie un formulaire 1099-A à Brown et à l'IRS. En utilisant les chiffres dans l'exemple, le 1099-A indique le prix de soumission de forclusion (230 000 $), le montant de la dette de Brown (280 000 $), et s'il était personnellement responsable.

L'annulation de la dette (ici, 50 000 $) est imposée au même taux que le salaire. »

Dette garantie sans responsabilité personnelle

D'après Kleinrock Publishing, l'IRS dit que les vendeurs qui ne sont pas personnellement responsable d'une dette réalisera un montant qui comprend la dette entièrement annulée, même si la valeur de la propriété qui est la garantie de la dette est inférieure, qui peut être compensée en fonction de votre base ajustée dans la propriété. Par exemple, Mme Smith achète une maison d'une valeur de 300 000 $, dépose 30 000 $ et contracte une hypothèque de 270 000 $. Smith cesse d'effectuer des paiements. sur un solde de prêt de 260 000 $, et la valeur marchande de la maison est tombée à 250 000 $. Smith a une base ajustée de 295 000 $, en raison d'une perte de pertes de 5 000 $ .Le montant que Smith réalise sur la forclusion est Smith chiffre son gain ou perte en comparant 260 000 $, qui est le montant réalisé, à sa base ajustée de 295 000 $. Elle a subi une perte de 35 000 $.

Avant la forclusion ou la vente, planifiez à l'avance

Avant de vendre une vente à découvert ou de faire une forclusion, demandez conseil juridique et fiscal. Préparez la planification fiscale à l'avance, avant qu'il ne soit trop tard.

Pour plus d'informations, contactez un expert-comptable agréé ou consultez le site Web de l'IRS.

Une mesure temporaire, appelée la Loi de 2007 sur l'allégement de la dette en pardon hypothécaire, prévoit un allégement de l'imposition de l'annulation de la dette pour certains propriétaires occupants et pourrait expirer.Les lois californiennes sont différentes pour les taxes sur les ventes à découvert en raison du code civil CA 580e et des lettres d'hypothèque émises par l'IRS et au nom du Franchise Tax Board. Cherchez des conseillers fiscaux compétents pour déterminer si vous êtes exempté d'impôt.

Source: Les livres de l'avocat Julian Block incluent «Le Guide du vendeur à la maison d'épargne fiscale», loué par le professeur de droit James Edward Maule de l'Université Villanova comme "Une explication facile à lire et bien organisée des règles fiscales." Pour commander ses livres, visitez le site Web de Julian Block.