Ventes de maisons en détresse: saisies, ventes à découvert, REO

Les saisies, les ventes à découvert et les OER me rappellent: «Lions, tigres et ours, oh! Il y a des similitudes. Les lions et les tigres et les ours sont des animaux, mais différents les uns des autres - tout comme les saisies et les ventes à découvert et les biens immobiliers (REO) sont des ventes en détresse mais différentes les unes des autres.

Cependant, sans connaissances spécialisées sur la façon de gérer l'achat d'une forclusion, vente à découvert ou REO, vous pourriez vous retrouver en territoire dangereux.

Par exemple, alors que de nombreuses ventes à découvert sont des saisies, toutes les saisies ne sont pas des ventes à découvert et toutes les ventes à découvert ne sont pas forclusives. Pour compliquer davantage les choses, les OER ne sont pas non plus des ventes à découvert, mais certaines ventes à découvert prévues peuvent finir par devenir des OER.

Qu'est-ce qu'une propriété de forclusion?

Une propriété de forclusion est une maison en forclusion - lorsqu'un avis de défaut a été déposé dans les archives publiques. Cela signifie que le propriétaire a cessé de faire des versements hypothécaires et que le prêteur a donné un avis que, à moins que les paiements soient mis à jour, il vendra la propriété au plus offrant.

Les prêteurs peuvent saisir pour d'autres raisons, mais la raison la plus courante des prêteurs déposer un avis de défaut est quand un emprunteur est au moins deux paiements en retard.

Si le propriétaire ne met pas le prêt à jour, le prêteur enlèvera la propriété au propriétaire. La dernière étape que le prêteur prend après une certaine période est d'essayer d'enchérir la propriété lors d'une vente publique.

Toutes les maisons qui tombent en forclusion ne sont pas vendues au public parce que les propriétaires ont le droit de faire des versements jusqu'à un certain point, ce qui varie d'un État à l'autre.

Les investisseurs immobiliers et les acquéreurs de logement voient des profits en achetant des saisies parce qu'ils peuvent souvent acheter la propriété pour le montant dû, en récupérant gratuitement l'avoir du propriétaire.

Comment la loi californienne affecte les investisseurs en cas de forclusion / vente à découvert

Les États ont des lois différentes régissant les saisies et certains suivent la loi californienne. Pour bien comprendre vos droits en tant qu'acheteur de forclusion, contactez un avocat immobilier local. Cependant, sachez que pendant longtemps en Californie, un agent immobilier ne pouvait pas représenter un investisseur en forclusion si les quatre affirmations suivantes étaient vraies:

La maison est considérée comme la résidence personnelle du vendeur.

• La propriété est une maison unifamiliale ou 2 à 4 unités.
• Un avis de défaut a été déposé dans les archives publiques contre la propriété.
• L'acheteur investisseur n'occupera pas la propriété.
• Toutefois, si l'une de ces quatre déclarations était fausse, un agent en Californie serait autorisé à représenter des acheteurs, surtout si l'acheteur allait occuper la maison.Mais pour représenter un investisseur, la loi CA exige qu'un agent immobilier affiche une caution. Aucune telle liaison n'est disponible dans l'état de Californie. Par conséquent, en tant qu'investisseur pré-forclusion en Californie, de nombreux acheteurs ont été contraints d'agir par leurs propres moyens.

Un tribunal californien a statué en 2007 que la caution était inapplicable. La California Association of Realtors a ensuite mis à disposition un ensemble spécial de formulaires que les agents peuvent utiliser pour représenter les investisseurs.

Réalisez, en tant qu'investisseur, que vous êtes tenu de respecter la Loi sur les ventes d'actions immobilières. Entre autres exigences, les vendeurs qui sont en forclusion ont le droit d'annuler (annuler) une transaction dans les cinq jours. Les investisseurs doivent donner au vendeur un avis de ce droit, y compris une copie du formulaire qui permettra aux vendeurs d'annuler.

Le défaut de se conformer à la Home Equity Sales Act comporte des pénalités sévères, y compris une disposition qui donne au vendeur le droit d'annuler la vente jusqu'à deux ans après la vente à l'investisseur a fermé et récupérer la propriété. Vous avez bien lu. Deux ans.

En tant qu'investisseur, avant de décider d'acheter une maison en forclusion en effectuant les paiements rétroactifs au prêteur, en donnant au vendeur quelques dollars et en enregistrant un acte, appelez un avocat de l'immobilier.

Qu'est-ce qu'une vente à découvert?

Une vente à découvert se produit lorsqu'un propriétaire est en forclusion mais avant que la propriété ne soit vendue aux enchères publiques.

Dans le cadre d'une vente à découvert, un prêteur doit accepter d'accepter moins que le montant dû sur la propriété.

Contrairement à une forclusion, les investisseurs achètent généralement la maison pour encore moins parce que les investisseurs ne remboursent pas le prêt existant ni ne compensent les arriérés de paiement. Les investisseurs concluent un accord avec le prêteur existant pour prendre moins que ce que le prêteur vient pour éviter de faire face à une forclusion.

C'est un mythe que les prêteurs ne concluent pas d'accord avec un investisseur à moins que le vendeur ne soit en retard sur l'obligation du vendeur d'effectuer des paiements hypothécaires en temps opportun. Les vendeurs n'ont pas besoin d'être en défaut pour qu'une vente à découvert se produise. Pour un acheteur qui veut occuper la maison, l'achat d'une vente à découvert a un sens financier.

Que sont les OER - Propriété immobilière?

L'achat d'un REO est similaire à l'achat d'une vente à découvert, sauf que la propriété est déjà détenue par le prêteur.

• La propriété a été acquise par le prêteur par le biais d'une action en forclusion.
• Souvent, les prêteurs vendront des maisons reprises pour moins que le solde du prêt passé.
• Les propriétés appartenant à la Banque sont appelées OER, ce qui signifie
• r que e indique < par le prêteur. Les banques finissent par posséder la propriété alors que personne à l'enchère publique n'offre assez pour couvrir le montant dû sur la propriété. Les maisons REO sont souvent considérées comme la meilleure façon d'acheter une propriété en détresse parce que le vendeur est déjà hors de l'image. C'est juste l'investisseur, l'agent de l'investisseur, la banque et l'agent de la banque qui négocient la transaction. Certains OER peuvent être achetés directement auprès du prêteur.

Pour plus d'informations, demandez conseil à un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.