Est-ce que Fannie et Freddie ont provoqué une crise hypothécaire

Fannie Mae et Freddie Mac étaient-elles la cause réelle de la crise des subprimes? C'est dangereux de le penser. C'est parce qu'ils étaient un excellent exemple des grandes forces économiques qui ont causé la crise du crédit bancaire et le renflouement. Les tentatives législatives de réduire rapidement Fannie et Freddie n'empêcheront pas une autre récession. Pire encore, cela pourrait nuire davantage au marché du logement.

Fannie et Freddie étaient des entités parrainées par le gouvernement (GSE).

Cela signifiait qu'ils devaient être compétitifs, comme une entreprise privée, et maintenir le prix de leurs actions. D'un autre côté, la valeur des hypothèques qu'ils revendaient sur le marché secondaire était implicitement garantie par le gouvernement. Cela les a amenés à détenir moins de capital pour soutenir leurs hypothèques en cas de perte. En conséquence, Fannie et Freddie ont été poussés à prendre des risques pour être rentables, mais ils savaient qu'ils n'en subiraient pas les conséquences si les choses tournaient au sud.

Le gouvernement les a mis en place pour leur permettre d'acheter des prêts hypothécaires qualifiés, de les assurer et de les revendre aux investisseurs, libérant ainsi des fonds pour que les banques contractent de nouvelles hypothèques. De cette façon, ils étaient traditionnellement impliqués dans au moins la moitié de toutes les nouvelles hypothèques faites chaque année. En décembre 2007, lorsque les banques ont commencé à restreindre leurs prêts, Fannie et Freddie étaient les seuls prêteurs encore en activité, responsables de 90% de toutes les hypothèques.

Les règlements du gouvernement empêchaient Fannie et Freddie d'acheter des hypothèques qui ne répondaient pas aux conditions d'acompte et de crédit.

Mais à mesure que le marché hypothécaire changeait, leurs affaires se sont également transformées.

Entre 2005 et 2007, peu de prêts hypothécaires qu'ils ont acquis étaient des prêts conventionnels à taux fixe avec une baisse de 20%. En fait, la plupart des hypothèques qu'ils ont achetées ou garanties étaient soit des subprimes, soit des intérêts seulement ou des amortissements négatifs. C'est parce que ce sont les types de prêts qui sont faits par les banques et les courtiers en prêts hypothécaires non réglementés.

L'utilisation de produits dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt de leurs portefeuilles a aggravé la situation. Mais en tant qu'entreprises du secteur privé ayant des actionnaires à plaire, elles le faisaient pour rester compétitives avec les autres banques. Ils faisaient tous la même chose.

Les règlements du gouvernement empêchaient Fannie et Freddie d'acheter des hypothèques qui ne respectaient pas les conditions d'acompte et de crédit. Cela signifiait qu'ils achetaient, revendaient ou garantissaient 50% des hypothèques contractées, mais c'était la moitié la plus crédible. En 2007, seulement 17% de leur portefeuille était des prêts subprime ou Alt-A. Mais lorsque les prix du logement ont baissé et que les propriétaires ont commencé à faire défaut, ce pourcentage relativement faible de prêts subprime a contribué à 50% des pertes.

Les acquisitions de prêts de Fannie Mae étaient:

• 62% d'amortissement négatif
• 84% d'intérêt seulement
• 58% subprime
• 62% requis moins de 10% de mise de fonds.

Les prêts de Freddie Mac étaient encore plus risqués, comprenant:

• 72% d'amortissement négatif
• 97% d'intérêt seulement
• 67% subprime
• 68% requis moins de 10% de mise de fonds.

C'est la prépondérance des prêts exotiques en plus des emprunteurs subprime qui a rendu les acquisitions de prêts de Fannie et Freddie si toxiques.

Fannie et Freddie ont moins de prêts toxiques que la plupart des banques

Il est essentiel de comprendre qu'en raison de la réglementation, ils ont contracté moins de ces prêts que la plupart des banques.

Selon plusieurs analystes, ils ont augmenté leur acquisition de ces prêts pour maintenir leur part de marché dans un marché devenu très concurrentiel. (Source: SeekingAlpha, À quel point Fannie et Freddie sont-ils responsables?, 2 octobre 2008, Washington Post Fannie et Freddie deviennent des sujets brûlants, 10 octobre 2008)

En 2005, le Sénat a parrainé un projet de loi pour les empêcher de détenir des titres adossés à des créances hypothécaires dans leur portefeuille parce qu'il voulait réduire le risque pour le gouvernement Au total, les deux GSE possédaient ou garantissaient un total de 5,5 billions de dollars sur le marché hypothécaire de 11,2 billions de dollars. Après l'échec du projet de loi sénatorial, Fannie et Freddie ont accru leurs avoirs en prêts risqués, parce qu'ils pouvaient tirer plus d'argent des taux d'intérêt élevés que des frais de vente des prêts.

cherchant à maintenir des cours élevés pendant un marché du logement très concurrentiel (Source: Barron's, Est-ce que Fannie Mae est le prochain sauvetage du gouvernement?, le 10 mars 2008, IHT, Fannie et Freddie blâment, le 24 août 2008). entreprises sponsorisées, Fannie et Freddie ont repris plus de que ce qu'ils auraient dû, puisque les contribuables ont finalement dû absorber leurs pertes. Mais ils n'ont pas causé le ralentissement du logement. Ils n'ont pas inondé le marché de prêts exotiques. Au lieu de cela, ils ont été un exemple, pas une cause, de la crise des prêts hypothécaires.

Les dérivés ont contribué à la chute de Fannie

En tant que GSE, Fannie et Freddie n'étaient pas tenus de compenser la taille de leur portefeuille de prêts par des capitaux suffisants provenant des ventes d'actions pour les couvrir. C'était le résultat à la fois de leurs efforts de lobbying et du fait que leurs prêts étaient assurés, alors ils ont senti qu'ils n'en avaient pas besoin. Au lieu de cela, ils ont utilisé des instruments dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt de leurs portefeuilles. Lorsque la valeur des dérivés a chuté, leur capacité à assurer les prêts a également diminué. (Source: NYT, Fannie, Freddie and You, 14 juillet 2008)

Cette exposition aux dérivés a prouvé sa chute, comme elle l'a fait pour la plupart des banques. Comme les prix du logement ont chuté, même les emprunteurs qualifiés ont fini par devoir plus que ce que la maison valait. S'ils avaient besoin de vendre la maison pour une raison quelconque, ils perdraient moins d'argent en permettant à la banque de saisir. Les emprunteurs en cas d'amortissement négatif et de prêts à intérêt seulement étaient dans une situation encore pire.

L'élimination de Fannie et Freddie pourrait détruire toute récupération de logement

Certains législateurs proposent d'éliminer Fannie et Freddie. D'autres suggèrent que les États-Unis copient l'Europe en utilisant des obligations sécurisées pour financer la plupart des hypothèques résidentielles.Avec les obligations sécurisées, les banques conservent le risque de crédit sur leurs hypothèques résidentielles, mais vendent des obligations garanties par ces hypothèques à des investisseurs extérieurs, libérant ainsi le risque de taux d'intérêt.

L'élimination de Fannie et Freddie réduirait considérablement la disponibilité des prêts hypothécaires et augmenterait les coûts. Les banques n'ont pas, et ne veulent pas, intervenir pour garantir les hypothèques. Des études ont montré que, sans Fannie et Freddie, les taux d'intérêt hypothécaires pourraient atteindre 9-10%. Cela nuirait au marché du logement avant qu'il ait une chance de se rétablir. (Source: Barron's, La vie après le vieux Fannie et Freddie, 15 septembre 2008)