Proratisation de l'intérêt hypothécaire hypothétique

Les investisseurs immobiliers, s'ils sont financièrement avantageux, peuvent assumer une hypothèque existante auprès du vendeur lorsqu'ils acquièrent un immeuble de placement. Lorsque cela est fait, il y a une pro-ration requise pour l'intérêt hypothécaire supposé.

Étant donné que les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu, le vendeur devra à l'acheteur des intérêts «jusqu'à la date de clôture», étant donné que l'acheteur paiera cet intérêt sur le prochain paiement après la clôture.

Comme pour la plupart des prorata, nous devrons savoir à partir du contrat d'achat si nous allons effectuer un prorata jusqu'à la clôture.

• 1. Calculer les jours d'intérêt que le vendeur doit à l'acheteur.
• 2. Déterminer le montant par jour de l'intérêt.
• 3. Multipliez le nombre de jours par le montant / jour pour le total.

Faisons un exemple de pro-ration. Un investisseur immobilier ferme sur une propriété locative le 16 juillet. Le solde hypothécaire est de 257 505 $, avec un taux d'intérêt de 6,75%, et nous utilisons une année civile de 365 jours. Nous serons au prorata "à travers" le jour de la fermeture. Cela signifie que le vendeur paie pour le jour de clôture des intérêts.

• 1. Jours vendeur doit à l'acheteur est de 16 pour Juillet 1 à 16.
• 2. 257 $, 505 X. 0675 = 17381 $. 59 divisé par 365 jours = 47 $. 62 / jour
• 3. 47 $ 62 / jour intérêt X 16 jours = 761 $. 92 du Vendeur à l'acheteur

Ce serait un DEBIT pour le Vendeur et un CREDIT pour l'Acheteur.

À propos de la répartition proportionnelle dans les transactions immobilières

Le calcul de l'intérêt hypothécaire dans les hypothèses n'est en réalité pas chose courante, car les hypothèses relatives aux prêts hypothécaires ne sont pas courantes.

Il y a un certain nombre d'éléments dans une déclaration de clôture, résidentielle ou commerciale, qui exigent un calcul au prorata des sommes pour s'assurer que l'acheteur et le vendeur paient leur quote-part en fonction de la date de clôture.

Impôts fonciers

Les impôts fonciers sont payés à terme échu, c'est-à-dire pour l'année précédente. L'impôt foncier au prorata est probablement le plus commun, car les impôts sont généralement payés annuellement, et non mensuellement.

De plus, s'il y a un prêt hypothécaire, il y a probablement un compte d'entiercement de taxes collecté mensuellement pour être sûr que le montant annuel facturé peut être couvert une fois reçu. En fonction de la date de clôture, l'acheteur recevra un crédit pour le montant de la taxe qui sera due à partir de ce jour jusqu'au début de l'année d'imposition. Ensuite, ils paieront la totalité de l'impôt à l'échéance. Le vendeur paiera effectivement sa part des taxes de l'année à l'acheteur pour ensuite l'utiliser au moment des impôts.

Assurance des biens

L'acheteur sera responsable de l'assurance à compter du jour de la fermeture. Le vendeur peut avoir prépayé une assurance, de sorte qu'il recevra un crédit pour tout montant qu'il a payé dans les jours suivant la clôture.

Loyers

Ceci est plus courant dans les transactions d'appartements et de logements collectifs, mais les maisons unifamiliales sont également louées.Une fermeture devrait être le dernier jour du mois pour éviter une exigence de pro-ration de loyer. S'il est fermé par exemple au milieu du mois, le vendeur aura déjà perçu des loyers pour l'ensemble du mois. L'acheteur recevra un crédit pour les loyers du milieu à la fin du mois.

Espace commercial plus complexe

Il existe différentes façons de structurer les baux commerciaux. Certains ont des locataires qui paient une partie ou même la totalité des taxes et autres coûts d'exploitation.

L'un ou l'autre de ces éléments pourrait nécessiter une évaluation au prorata, et pour un complexe de bureaux de vente au détail ou un centre commercial, cela nécessiterait des calculs pour chaque espace de location si les frais sont partagés avec le propriétaire.

J'ai déjà mentionné la rentabilité des loyers commerciaux, alors pour un gros contrat de location d'espace, il pourrait y avoir beaucoup de ces calculs. C'est pourquoi il y a des comptables.

Pratiquement toutes les transactions immobilières impliquant des montants prépayés ou postpayés nécessiteront un calcul au prorata de ces éléments sur le relevé de clôture. Ce n'est pas quelque chose que le professionnel de l'immobilier fait, mais ils doivent être en mesure de l'expliquer à leur client acheteur ou vendeur.