Les banques refusent les offres de vente à découvert

À moins que la banque n'ait accepté au préalable une vente à découvert, ce qui est rare, personne ne sait avec certitude - pas l'agent de l'acheteur, ni l'agent inscripteur ni le vendeur - si une vente à découvert l'offre sera acceptée ou rejetée par la banque. Tout simplement parce qu'une annonce est annoncée comme une vente à découvert ne signifie pas qu'il s'agit d'une vente à découvert. Cela signifie que l'agent inscripteur et le vendeur espèrent qu'il vendra comme une vente à découvert et que la banque acceptera l'offre.

Prix de vente à découvert

Le prix de vente d'une maison de vente à découvert a généralement très peu d'incidence sur le prix réel qu'une banque peut accepter. Le prix de liste peut être trop élevé pour attirer une offre ou trop bas pour que la banque accepte. Certains agents annoncent des ventes à découvert à des prix incroyables, dans l'espoir qu'un acheteur sera tenté de soumettre une offre. De plus, ce n'est pas parce que le vendeur accepte l'offre que la banque acceptera de faire une vente à découvert.

Vente à découvert Définition

Les ventes à découvert ont lieu lorsqu'une banque accepte d'accepter moins que le montant de l'hypothèque que le vendeur doit à la banque. La maison peut sembler être au-dessus de l'eau, mais si après les frais de vente sont déduits, plus l'hypothèque, les fonds sont courts, alors il tombe dans le territoire de vente à découvert. La propriété peut être grevée de deux prêts ou d'un prêt. Si elle a deux prêts, les deux prêteurs doivent accepter d'accepter une vente à découvert.

Pourquoi les banques rejettent-elles les ventes à découvert

Les banques exigent une pléthore de documents avant d'approuver une vente à découvert.

Contrairement à la croyance populaire, les vendeurs n'ont pas besoin d'être en forclusion ou ont pris du retard dans leurs paiements hypothécaires, pour qu'une vente à découvert ait lieu. Un agent de vente à découvert qui vend des centaines de ventes à découvert peut probablement dire si votre vente à découvert sera approuvée. D'autres agents pourraient ne pas avoir cette capacité. Voici les raisons pour lesquelles les banques refusent les demandes de vente à découvert:

• Le prix de l'offre à découvert est trop bas

  Les banques demanderont une évaluation, parfois plusieurs évaluations, et pourront également commander un BPO. Lorsque l'agent inscripteur présente l'offre de vente à découvert, l'agent doit également inclure une analyse de marché comparative qui justifie le prix dans l'offre de vente à découvert. Si la banque estime qu'elle peut gagner plus d'argent en prenant la propriété par des procédures de forclusion, la banque rejettera l'offre.

  Conseil: Soyez prêt à vous opposer à un refus et à montrer des ventes comparables qui soutiennent le prix de l'offre à découvert.

• L'offre de vente à découvert est incomplète

  Demandez à un spécialiste de la vente à découvert et vous entendrez des histoires d'horreur sur la façon dont les banques perdent de la documentation. Dans certains cas, peu importe le nombre de fois que le paquet est exprimé du jour au lendemain ou envoyé par télécopie, la banque pourrait l'égarer. Pire encore, un document important peut ne pas figurer dans le fichier et, sans chacun des documents requis, la vente ne sera pas accordée.

  Conseil: Demandez à la banque une liste de documents, faites des copies et envoyez des paquets complets.

• Le vendeur ne se qualifie pas

  Si le vendeur demande une remise de dette, la banque voudra voir une lettre de difficultés du vendeur qui explique pourquoi le vendeur ne peut pas se permettre de rembourser la différence. Les vendeurs qui ont des actifs enregistrables sont désavantagés si les vendeurs ne sont pas disposés à élaborer un plan de remboursement avec la banque.

  Conseil: Préparez une lettre de difficultés, un état des profits et pertes et un budget mensuel qui montrent que le vendeur a peu ou pas d'actifs et pas de revenu disponible.

• L'acheteur n'est pas admissible

  Le désir d'acheter une maison et les moyens financiers d'effectuer un paiement hypothécaire ne signifient pas qu'un acheteur est admissible à l'achat d'une maison. Le prêteur d'un acheteur examinera les antécédents de crédit, la durée du travail, les ratios d'endettement et une foule d'autres critères pour déterminer les qualifications d'un emprunteur. Pour gagner en crédibilité auprès de la banque du vendeur, les acheteurs doivent soumettre une lettre de pré-qualification de prêt avec l'offre, mais une lettre d'approbation de prêt a plus de poids.

  Conseil: Envoyez une lettre d'approbation préalable et une copie d'un dépôt d'argent sérieux qui reflète adéquatement la capacité de l'acheteur à obtenir une hypothèque et l'intention de conclure la transaction.

• La banque a vendu le prêt

  Parfois, le négociateur ne se rend pas compte que la banque ne détient plus l'hypothèque ou ne sert plus le prêt jusqu'à ce que de précieuses semaines se soient écoulées pendant les négociations de vente à découvert. Si la banque a vendu l'hypothèque à un autre prêteur, la banque n'a pas le pouvoir d'approuver une vente à découvert parce qu'elle a libéré l'actif. Bien que le vendeur puisse continuer à recevoir des déclarations de la banque, la banque peut être en charge du prêt mais ne pas en être propriétaire.

  Conseil: Demandez à la société de titres de consulter les documents publics pour obtenir une cession de l'acte de fiducie ou d'autres documents attestant que le prêt a été vendu. Redirigez votre package de vente à découvert vers le nouveau prêteur.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}