Les banques à découvert vendront-elles des réparations?

Question: La Banque paiera-t-elle pour les réparations dans le cadre d'une vente à découvert?

Un lecteur demande: «Après avoir attendu près de trois mois pour obtenir une approbation pour une vente à découvert, j'ai finalement été autorisé à faire l'inspection de ma maison.L'inspecteur a dit que le chauffe-eau fuyait depuis des mois. Quand j'ai dit à mon agent que nous voulions que le vendeur ou la banque paye pour les réparations, mon agent a dit que nous achetions la vente à découvert dans l'état «tel quel», ce qui signifiait qu'il n'y avait pas de réparations. Cela ne semble pas juste: le chauffe-eau ne fuyait pas lorsque nous avons regardé cette maison pour la première fois, pensez-vous que la banque paiera pour les réparations dans une vente à découvert? "

Réponse: Certains agents immobiliers disent que les acheteurs de maison oublient facilement qu'ils ont promis d'acheter cette vente à découvert dans l'état "tel quel" - sans aucune réparation mandatée - mais elle ne le fait pas On dirait que c'est un détail que vous avez oublié. Si vous regardez les contrats d'achat standard en Californie (C.A.R.), par exemple, ils contiennent des commentaires qui disent que la maison est vendue dans son état actuel, que la maison soit ou non une vente à découvert. Ces maisons ordinaires sont vendues "telles quelles".

Toutefois, cela ne signifie pas qu'un acheteur ne peut pas émettre une demande de réparation à un vendeur régulier et demander une réparation ou un crédit pour les frais de clôture. Cela signifie que le vendeur régulier n'est pas tenu d'honorer cette demande. Mais le font-ils? Est-ce que les vendeurs paient pour les réparations? Tout le temps, surtout si le problème de réparation était un élément qui n'était pas évident lors de l'inspection initiale, et le vendeur est impatient de fermer.

Ventes à découvert et raisons pour lesquelles les banques refusent les réparations

Les ventes à découvert sont toutefois différentes.

Une partie du problème de demander à une banque de faire une réparation sur une vente à découvert ou d'émettre un crédit acheteur est que la banque n'a probablement pas listé la maison à vendre. Nonobstant quelques banques comme dans une vente à découvert Wachovia ou une vente à découvert HAFA ventes à découvert, de nombreuses ventes à découvert ne sont pas préapprouvées. Dans la plupart des ventes à découvert, le vendeur demande généralement à la banque d'approuver une vente à découvert.

La banque n'est pas obligée d'obliger.

Vous pourriez penser que la banque se soucie de l'état de la maison, mais pas la banque. La banque se soucie d'obtenir ses paiements hypothécaires et, dans le cas d'une vente à découvert, d'obtenir la valeur marchande de cette maison. Voici quelques raisons pour lesquelles la banque est susceptible de rejeter une demande de réparation:

• La banque ne veut pas perdre d'argent sur la vente.
• La banque a accepté de vendre en l'état.
• La banque n'a pas besoin d'accepter la vente à découvert quand elle peut saisir à la place.
• Si la maison remonte sur le marché, le prochain acheteur pourrait ne pas se quereller au sujet des réparations.
• Le vendeur n'a pas d'argent pour effectuer les réparations.

Comment convaincre les banques de vente à découvert de payer pour les réparations

Parfois, les maisons de vente à découvert sont vandalisées alors que les acheteurs attendent une approbation de vente à découvert, surtout si la maison est vacante. Par exemple, j'avais une vente à découvert à Roseville qui était vacante. Les voleurs ont balayé l'unité de CA de la cour latérale et ont arraché le panneau électrique. L'acheteur aurait pu persuader la banque de baisser le prix si l'acheteur n'était pas devenu gourmand. L'acheteur a demandé un crédit égal à 4 fois le montant de la réparation, donc naturellement la banque a rejeté l'offre de vente à découvert.

Voici la procédure pour augmenter les chances que la banque paiera pour les réparations sur une vente à découvert:

• Tout d'abord, assurez-vous que la réparation est sérieuse. Ne demandez pas à la banque de réparer les articles nickel-et-dime.
• Présentez les raisons pour lesquelles vous n'avez pas demandé la réparation dans l'offre initiale.
• Obtenez au moins 3 offres de professionnels reconnus et soumettez-les avec votre demande.
• Réalisez que si la banque approuve la réparation, elle choisira l'offre la plus basse.
• Demander une prolongation pour fermer la vente à découvert si les réparations doivent être effectuées avant la fermeture.
• Présentez votre dossier, un addenda signé et les offres à la banque.
• Avoir un plan B au cas où la banque rejette les réparations.

Tout comme les conditions d'achat d'une forclusion, les banques de vente à découvert ne paient généralement pas pour les réparations. Mais si vous avez le temps d'attendre une réponse et une bonne affaire à présenter, il pourrait être utile de demander.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}