Pourquoi vous pourriez avoir besoin d'une souscription manuelle

Si vous avez un crédit réduit, un mauvais crédit ou des revenus compliqués, les programmes d'approbation informatisés peuvent rapidement refuser votre demande. Cependant, il est toujours possible d'obtenir une approbation avec une souscription manuelle. Le processus est plus lourd, mais c'est une option pour les emprunteurs qui ne correspondent pas au moule standard.

Si vous avez la chance d'avoir un pointage de crédit élevé et beaucoup de revenu, vous verrez votre demande de prêt se déplacer relativement rapidement.

Mais tout le monde ne vit pas dans ce monde.

Fonctionnement de la souscription manuelle

La souscription manuelle est un processus manuel (par opposition à un processus automatisé ) visant à évaluer votre capacité à rembourser un prêt. Votre prêteur assignera une personne pour examiner votre demande, y compris les documents qui soutiennent votre capacité de rembourser (tels que les relevés bancaires, talons de paie, et plus). Si le souscripteur détermine que vous pouvez vous permettre de rembourser le prêt, vous serez approuvé.

Pourquoi vous pourriez avoir besoin d'une souscription manuelle

La plupart des prêts immobiliers sont approuvés plus ou moins par un ordinateur: si vous répondez à certains critères, le prêt sera approuvé. Par exemple, les prêteurs recherchent des pointages de crédit supérieurs à un certain niveau. Si votre score est trop bas, vous serez refusé. De même, les prêteurs veulent généralement voir des ratios dette / revenu inférieurs à 31/43. Cependant, le «revenu» peut être difficile à définir, et votre prêteur pourrait ne pas être en mesure de compter tous vos revenus.

Les modèles informatisés sont conçus pour fonctionner avec la majorité des emprunteurs et les programmes de prêts qu'ils utilisent le plus souvent.

Ces systèmes automatisés de souscription (AUS) permettent aux prêteurs de traiter plus facilement de nombreux prêts tout en veillant à ce que les prêts respectent les lignes directrices pour les investisseurs et les organismes de réglementation.

Par exemple, les prêts de la FNMA et de la FHA (entre autres) exigent que les prêts hypothécaires correspondent à un profil particulier, et la plupart des gens correspondent clairement dans ou hors de la boîte.

De plus, les prêteurs peuvent avoir leurs propres règles (ou «overlays») qui sont plus restrictives que les exigences de la FHA.

Si tout se passe bien, l'ordinateur crachera une approbation . Mais si quelque chose ne va pas, votre prêt recevra une recommandation «Référer», et il devra être examiné en dehors de l'AEFA.

Qu'est-ce qui pourrait faire dérailler votre application?

Style de vie sans endettement: La clé de bons scores de crédit est un historique d'emprunts et de remboursements de prêts. Mais certaines personnes choisissent de vivre sans dettes, ce qui peut être plus simple et moins coûteux. Malheureusement, votre crédit finira par s'évaporer avec vos frais d'intérêt. Ce n'est pas que vous avez mauvais crédit - vous n'avez aucun crédit (bon ou mauvais). Pourtant, il est possible d'obtenir un prêt sans score FICO si vous passez par la souscription manuelle. En fait, avoir pas de crédit peut être mieux que d'avoir des éléments négatifs comme la faillite dans vos rapports de crédit. Nouveau au crédit:

Le crédit à la construction prend plusieurs années. Si vous êtes encore dans ce processus, vous devrez peut-être choisir entre l'attente d'acheter et la souscription manuelle. Avec un prêt à domicile dans vos rapports de crédit, vous pouvez accélérer le processus de construction de crédit, car vous ajoutez à la combinaison de prêts dans votre dossier. Problèmes financiers récents:

Obtenir un prêt après une faillite ou une saisie n'est pas hors de question. Sous certains programmes HUD, vous pouvez obtenir l'approbation dans un délai d'un an ou deux

- sans souscription manuelle. Cependant, la souscription manuelle offre encore plus d'options d'emprunt, surtout si vos difficultés financières étaient relativement récentes (mais vous êtes de retour sur vos pieds). Obtenir un prêt conventionnel avec un pointage de crédit inférieur à 640 (ou même plus élevé que cela) est difficile, mais la souscription manuelle pourrait le rendre possible. Faibles taux d'endettement par rapport au revenu:

Il est judicieux de maintenir vos dépenses à un niveau faible par rapport à vos revenus, mais il y a des cas où un ratio dette / revenu plus élevé est logique. Avec la souscription manuelle, vous pouvez aller plus haut - , ce qui signifie souvent que vous avez plus d'options disponibles sur les marchés locaux du logement. Méfiez-vous juste d'étirer trop et d'acheter une propriété chère qui vous laissera "maison pauvre". " Comment obtenir l'approbation

Puisque vous n'avez pas la cote de crédit ou le profil de revenu standard pour obtenir l'approbation, quels facteurs aident votre demande?

Vous devrez essentiellement utiliser tout ce que vous pouvez pour montrer que vous êtes prêt et capable de rembourser le prêt. Pour ce faire, vous devez

vraiment être en mesure de payer le prêt - , vous avez besoin d'un revenu suffisant, d'actifs ou d'un moyen de prouver que vous pouvez gérer les paiements. Quelqu'un va regarder de très près vos finances, et le processus sera frustrant et prendra beaucoup de temps. Avant de commencer, assurez-vous que vous avez vraiment besoin de passer par le processus (voir si vous pouvez obtenir approuvé avec un prêt conventionnel). Faites l'inventaire de vos finances afin que vous puissiez discuter des exigences avec votre prêteur, et que vous ayez une longueur d'avance sur la collecte de l'information dont ils ont besoin.

Historique des paiements:

Pouvez-vous montrer que vous avez effectué d'autres paiements à temps au cours de la dernière année? Les rapports de crédit examinent votre historique de paiement (entre autres), et vous devrez montrer le même comportement de paiement en utilisant différentes sources. Les paiements plus élevés comme le loyer et d'autres paiements de logement sont les meilleurs, mais les services publics, les adhésions, et les primes d'assurance peuvent également être utiles. Idéalement, vous identifierez au moins quatre paiements que vous avez effectués à temps pendant au moins 12 mois. Acompte santé:

Un acompte réduit le risque de votre prêteur. Cela montre que vous avez la peau dans le jeu, et cela leur donne un tampon - s'ils ont besoin de prendre votre maison en forclusion, ils sont moins susceptibles de perdre de l'argent quand vous faites un acompte plus important. Le plus vous posez le meilleur, et 20 pour cent est souvent considéré comme un bon acompte (même si vous pouvez être en mesure de faire moins). Avec moins de 20%, vous pouvez aussi payer une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui rend les choses plus difficiles pour vous et votre prêteur.Pour obtenir des conseils sur l'obtention de cet argent, en savoir plus sur l'utilisation et l'enregistrement pour un acompte. Taux d'endettement:

L'approbation est toujours plus facile avec des ratios faibles. Cela dit, la souscription manuelle peut être utilisée pour obtenir une approbation avec des ratios plus élevés - pouvant aller jusqu'à 40/50, en fonction de votre crédit et d'autres facteurs. Programmes de prêts gouvernementaux:

vos chances d'approbation sont les meilleures avec les programmes de prêts gouvernementaux. Par exemple, les prêts FHA, VA et USDA sont moins risqués pour les prêteurs. Rappelez-vous que tous les prêteurs n'effectuent pas de souscription manuelle. Vous devrez peut-être faire le tour du prêteur - qui fonctionne avec le programme gouvernemental que vous envisagez. Si vous obtenez un «non», il pourrait y avoir quelqu'un d'autre là-bas. Réserves en espèces:

vous aurez probablement besoin d'une grosse partie de monnaie pour verser un acompte, mais il est sage d'avoir des réserves supplémentaires - et des réserves peuvent vous aider à obtenir l'approbation . Les prêteurs veulent être à l'aise que vous pouvez absorber des surprises mineures comme un chauffe-eau défaillant ou des frais médicaux imprévus. Facteurs compensatoires

Les "facteurs compensatoires" rendent votre application plus attrayante et peuvent être

requises . Ce sont des lignes directrices spécifiques définies par des prêteurs ou des programmes de prêt, et chacun que vous rencontrez, il est plus facile d'obtenir l'approbation. Les conseils ci-dessus devraient fonctionner en votre faveur, et les détails pour la souscription manuelle FHA sont énumérés ci-dessous. En fonction de votre pointage de crédit et de votre ratio d'endettement, vous devrez peut-être satisfaire à une ou plusieurs de ces exigences pour obtenir l'approbation de la FHA.

Réserves:

• Actifs liquides qui couvriront vos versements hypothécaires pendant au moins trois mois. Si vous achetez une plus grande propriété (trois à quatre unités), vous en aurez besoin pour six mois. L'argent que vous recevez en cadeau ou en prêt ne peut pas être considéré comme une réserve. Expérience:
• Votre paiement (s'il est approuvé) ne peut dépasser vos frais de logement actuels de 5% ou moins de 100 $. L'objectif est d'éviter les augmentations spectaculaires («choc de paiement») ou un paiement mensuel auquel vous n'êtes pas habitué. Pas de dette discrétionnaire:
• Si vous payez toutes vos cartes de crédit en entier, vous n'êtes pas vraiment endetté - mais vous avez eu l ' opportunité de accumuler de la dette si vous le vouliez. Malheureusement, un mode de vie complètement libre de toute dette ne vous aide pas ici. Revenu supplémentaire:
• Dans certains cas, la souscription automatisée ne peut pas compter les heures supplémentaires, les gains saisonniers et d'autres éléments dans votre revenu. Cependant, avec la souscription manuelle, vous pourriez être en mesure de montrer un revenu plus élevé (tant que vous pouvez documenter le revenu et peut s'attendre à ce qu'il continue). Autres facteurs:
• Selon votre prêt, d'autres facteurs pourraient vous être utiles. En général, l'idée est de montrer que le prêt ne sera pas un fardeau et que vous pouvez vous permettre de rembourser. La stabilité dans votre travail ne fait jamais mal, et plus de réserves que nécessaire peuvent également faire la différence. Conseils pour le processus

Prévoyez un processus lent et fastidieux.Une

personne réelle doit passer en revue les documents que vous fournissez et déterminer si vous êtes admissible au prêt - cela prend du temps. Beaucoup de documents:

Obtenir une hypothèque nécessite toujours de la documentation. La souscription manuelle nécessite encore plus. Attendez-vous à déterrer tous les documents financiers imaginables, et gardez des copies de tout ce que vous soumettez (au cas où vous auriez besoin de re-soumettre). Vous aurez besoin des bulletins de paie et des relevés bancaires habituels, mais vous devrez peut-être aussi écrire ou fournir des lettres qui expliquent votre situation et aider votre tarificateur à vérifier les faits. Processus d'achat d'une maison:

Si vous faites une offre, prenez beaucoup de temps pour la souscription avant la fermeture. Inclure une éventualité de financement afin que vous puissiez récupérer votre argent si votre demande est refusée (parlez avec votre agent immobilier pour comprendre les options). Surtout dans les marchés chauds, vous pouvez être moins attrayant en tant qu'acheteur si vous utilisez la souscription manuelle. Explorer des alternatives:

Si la souscription manuelle ne fonctionne pas pour vous, il peut y avoir d'autres façons d'obtenir un logement. Les prêteurs d'argent dur pourraient être une solution temporaire pendant que vous construisez le crédit ou attendez des articles négatifs pour tomber votre rapport de crédit. Un prêteur privé, un co-emprunteur ou un cosignataire (lorsqu'il est choisi de manière responsable) peut aussi être une option. Enfin, vous pouvez déterminer qu'il est plus logique de louer jusqu'à ce que vous soyez en mesure d'obtenir l'approbation.