À Vendre par le propriétaire Ventes à découvert peuvent être un risque

Une vente à découvert par le propriétaire est très peu probable de se produire en Californie, mais pourrait se produire ailleurs. Pour commencer, dans certains états, les agents immobiliers ne peuvent pas négocier une vente à découvert et seul un avocat peut le faire, mais ce n'est pas vrai en Californie. En Californie, les agents immobiliers gèrent les ventes à découvert dans le cadre de leur commission, sans aucune dépense de leur part.

En Californie, les banques avec lesquelles je travaille insistent généralement pour que le propriétaire embauche un agent immobilier.

En fait, certaines banques renvoient les propriétaires sous-marins à des agents.

D'autre part, les vendeurs en forclusion ne décident généralement pas de vendre en vente à découvert sur un coup de tête. Ils comparent d'abord combien ils peuvent obtenir pour leur maison par rapport à ce qu'ils doivent. Si leur solde hypothécaire est supérieur à la valeur marchande de leur maison, certains vendeurs choisissent de vendre à découvert. Il est généralement préférable de s'éloigner et de laisser la maison se poursuivre par la forclusion.

Un petit nombre de ces vendeurs à découvert peuvent également décider de vendre sans représentation. Les vendeurs à découvert sans agent sont des vendeurs à la vente, et cette situation nécessite des conseils juridiques qu'un vendeur à découvert peut ne pas vouloir poursuivre. Voilà comment ils peuvent se retrouver dans l'eau chaude. Ils n'embauchent pas d'avocat et pensent qu'ils peuvent gérer la transaction par eux-mêmes.

Qui a besoin d'un avocat spécialisé en droit immobilier pour une vente à découvert FSBO?

Si vous vendez une maison dans un état où les agents ne traitent pas les ventes à découvert, les personnes qui ont besoin d'un avocat sont les deux parties.

Les vendeurs à découvert, en particulier ceux qui ne sont pas représentés, devraient demander un conseil juridique et fiscal. Mais s'ils refusent d'embaucher un agent, ils n'embaucheront probablement pas d'avocat non plus. Cependant, cela ne signifie pas que vous devriez ignorer la recommandation d'appeler un avocat de l'immobilier.

Si vous envisagez d'acheter une vente à découvert directement auprès d'un vendeur en forclusion, l'embauche d'un avocat de l'immobilier vous fera probablement économiser de l'argent à long terme.

Selon les lois de votre état, le vendeur pourrait être en mesure de vous poursuivre avec succès après la fermeture et reprendre le contrôle de la propriété. Ensuite, vous seriez frais d'avocat de poche, frais de justice ET vous pourriez perdre votre maison. Donc, si le vendeur n'est pas assez intelligent pour demander une représentation juridique, ne faites pas l'erreur de glisser dans le même bateau à bascule.

Rédaction d'offres d'achat de vente à découvert sur un FSBO

Choisissez un prix d'offre. Dans la mesure où le vendeur peut faire face à des ramifications d'impôt sur les ventes à découvert sur le montant de l'allégement de la dette ou faire face à un jugement de carence, le vendeur n'aura probablement pas de participation dans le montant que vous offrez. Ce sera l'appel du prêteur. Surtout, écrire des imprévus dans votre offre tels que:

• Sujet à l'acceptation du prêteur existant et votre négociation directement avec le prêteur.Demandez au vendeur de vous donner l'autorisation écrite de parler avec le prêteur.
• Soumis à une inspection de la maison et à d'autres inspections telles que la peinture au plomb, les divulgations de dangers naturels, les rapports sur les organismes nuisibles, les certifications de toiture, les inspections d'égouts / septiques et les divulgations obligatoires.
• Sujet à votre financement de prêt.
• Soumis à une évaluation.
• Sujet à votre approbation de l'engagement de la politique de titre / rapport de titre préliminaire.

Ne donnez pas votre dépôt d'argent sérieux au vendeur.

Faites-le à l'ordre d'un tiers, par exemple une société de titres ou une société d'entiercement.

Négocier avec les prêteurs à vendre par le vendeur Ventes à découvert

Si le vendeur n'a pas encore parlé avec le prêteur, conseiller au vendeur d'écrire une lettre de difficultés et de la télécopier au prêteur. Avant que le prêteur examinera votre offre, le prêteur voudra l'assurance que le vendeur n'a aucun actif à attacher. En outre, selon le prêteur, il peut également vouloir une documentation telle que:

• lettre de pré-approbation de votre prêteur.
• Déclaration de clôture certifiée estimée.
• Instructions de fermeture certifiées.
• Titre de l'engagement politique / rapport préliminaire sur le titre.
• Preuve de votre dépôt d'argent sérieux.
• Relevé des profits et pertes, si vous êtes travailleur indépendant, et des trois derniers mois des relevés bancaires et / ou des déclarations de revenus des deux dernières années.
• Liste des ventes comparables récentes dans le quartier.

Votre pouvoir de négociation reposera sur les ventes et l'état comparables du marché immobilier. Les prêteurs utilisent généralement un service d'évaluation automatisé, qui peut ne pas refléter la véritable valeur marchande du quartier. Soyez prêt à souligner pourquoi des facteurs tels que les voies de circulation occupées, la proximité de voies ferrées ou le nombre élevé de saisies de quartier affectent la valeur, et utilisent ces raisons pour justifier votre prix demandé.

En fin de compte, vous pourriez découvrir que le prêteur ne travaillera pas directement avec le propriétaire pour faire une vente à découvert, et vous avez perdu beaucoup de temps précieux. Vérification par écrit que le prêteur va travailler sur une vente à découvert sans un agent ou un avocat est votre premier pas, parce que les chances sont qu'ils ne seront pas. Cependant, vous pourriez trouver un prêteur original qui sera d'accord.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.