Pouvons-nous acheter une nouvelle maison et vendre à découvert notre vieille maison?

Un lecteur demande: "Si les prix des maisons sont si bas, nous voudrions acheter une maison plus petite, le problème est que notre maison existante est sous l'eau, donc nous aurions besoin d'une vente à découvert Notre question est la suivante: devrions-nous vendre d'abord notre maison existante, puis acheter une nouvelle maison ou préférer acheter une résidence secondaire et faire une vente à découvert sur notre première maison? Je sais vraiment comment fonctionne cet ordre. "

Je déteste être le porteur de mauvaises nouvelles, mais il y a des problèmes partout avec l'une ou l'autre solution.

Les banques accordent une vente à découvert pour diverses raisons, dont aucune ne consiste à aider le propriétaire. Donc, l'idée que vous pouvez simplement acheter une nouvelle maison et demander à la banque de vous laisser partir de votre prêt hypothécaire est peu probable, mais il existe des circonstances dans lesquelles une prémisse similaire pourrait fonctionner.

Acheter une nouvelle maison après une courte vente

Pour répondre à votre question, regardons le premier scénario. Faire une vente à découvert et ensuite acheter une nouvelle maison. Vous avez trois façons de vendre votre maison existante:

• Hypothèque en cas de défaut
  Les prêteurs accordent habituellement une vente à découvert parce que les vendeurs ont des difficultés financières. Si vous avez des difficultés financières et que vous avez cessé de payer vos versements hypothécaires, vous ne serez probablement pas admissible à un prêt pour acheter une nouvelle maison.
• Les paiements hypothécaires sont en cours
  Si vos versements hypothécaires sont payés à temps, votre banque pourrait conclure que vous n'êtes pas admissible à une vente à découvert parce que vous n'avez pas de difficultés. Faire une vente à découvert sans difficulté est difficile. La banque de vente à découvert peut vous demander de faire une contribution de vendeur.

• L'hypothèque est courante mais sur le point d'être en défaut
  C'est votre meilleur scénario, mais encore une fois, certaines lignes directrices pour les investisseurs n'autoriseront pas une vente à découvert sauf si vous êtes en défaut. Retarder sur vos paiements reflétera mal sur votre rapport de crédit comme un retard de 30 jours, 60 jours de retard et ainsi de suite. Si votre score FICO tombe trop bas, vous ne serez pas admissible à acheter une autre maison.

  Bien que les directives de Fannie Mae et les directives FHA offrent des dispositions pour les vendeurs qui n'ont pas manqué un paiement hypothécaire, les superpositions bancaires ne suivent pas. FHA interdit spécifiquement de faire un prêt à un acheteur qui a fait une vente à découvert pour la seule raison de capitaliser sur la baisse des valeurs. Une exception est un transfert d'emploi et de déplacer une distance acceptable.

Acheter une maison neuve et faire une courte vente à la première maison

Pour acheter une nouvelle maison, la plupart des acheteurs de maison obtiennent une hypothèque. Une nouvelle hypothèque consiste à montrer au prêteur vos déclarations de revenus. Vos déclarations de revenus indiqueront que vous possédez une maison. Il est très facile pour votre nouveau prêteur de découvrir que votre maison est à l'envers. Le simple fait que vous devez plus à votre maison existante que cela vaut la peine est une raison suffisante pour que beaucoup de souscripteurs à retirer votre dossier de souscription et de refuser le prêt.

• Buy and Bail
  Pourquoi la banque refuse-t-elle votre prêt si vous êtes à jour dans vos versements hypothécaires et si vous avez un excellent rapport de solvabilité? Trois mots: acheter et cautionner. Acheter, et la caution est considérée comme une fraude hypothécaire. Si vous mentez et dites que vous prévoyez garder votre maison existante lorsque vous avez l'intention de partir, cela pourrait aussi être considéré comme une fraude hypothécaire.
• Se qualifier pour posséder deux maisons
  Certains acheteurs font assez d'argent pour être admissibles à posséder deux maisons. Si votre rapport de crédit est en or et que vos ratios soutiennent un nouveau prêt sans compter sur les revenus locatifs de votre maison existante, il est possible que la banque vous permette d'acheter une nouvelle maison, même si votre maison est sous l'eau.
• Vente à découvert stratégique
  Il est très improbable que la banque vous accorde une vente à découvert stratégique sur votre maison existante après l'achat d'une nouvelle maison - même si vous répondez aux critères pour posséder deux maisons. La banque ne vous récompensera pas pour vos compétences financières à anticiper. En outre, la banque verra que vous étiez déjà qualifié pour posséder deux maisons, et vous bénéficiez d'une bonne cote de crédit; Pourquoi la banque devrait-elle vous tirer d'affaire?

  Tout cela est dû au fait que si vous avez des difficultés financières, vous ne serez pas admissible à l'achat d'une nouvelle maison en premier lieu. Cependant, si vos difficultés financières ont été soudaines, sans préavis et extrêmes, vous pourriez être admissible à une exemption.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}