Ce qu'il faut savoir sur les associations de propriétaires

L'achat d'un condo ou d'une maison de ville représente plus de quatre murs et un espace aérien intérieur; cela signifie aussi acheter l'association des propriétaires. Les acheteurs avisés examinent tous les documents de l'association des propriétaires, y compris ses derniers états financiers, pour déterminer si l'un achète dans une mine d'or ou dans une mine d'or. Voici les principales questions qu'un acheteur devrait se poser:

Comment financièrement Sound est l'association des propriétaires?

Pour le déterminer, demandez et lisez (oui, ils sont longs, au moins 50 pages ou plus) des copies des documents suivants:

• Alliances, conditions et restrictions (C & R) > Statuts et règlements
• Procès-verbal de la dernière année
• État financier HOA
• Ces documents vous diront:

Des évaluations spéciales sont prévues pour tenir compte de l'entretien différé

• Améliorations prévues
• Montant des réserves de liquidités
• L'association est-elle ou a-t-elle été poursuivie?
• Historique et probabilité des cotisations augmente
• Cotisations mensuelles

Qu'est-ce que vos cotisations mensuelles vous achètent? Inclut-t-elle le paiement pour:

Eau

• Télévision par câble
• Entretien du sol / jardiniers
• Poubelle
• Services d'égout
• Assurances
• Frais de gestion professionnelle
• Piscine, spa ou centres de conditionnement physique
• Routes et trottoirs
• Stationnement assigné / souterrain (et si oui, combien de places?)
• Accès au portail

Comment les frais se comparent-ils aux frais facturés par d'autres condos dans la région? J'ai vendu un condo dans un ancien complexe où la cotisation était de 120 $. Les condos rénovés au coin de la rue se vendaient avec des droits de 190 $. La principale différence entre les deux complexes était les unités remodelées avaient des appareils en acier inoxydable et des comptoirs de cuisine en granit.

Je demande donc aux acheteurs: «Est-ce que cela vous rapporte 70 $ par mois pour posséder des appareils électroménagers en acier inoxydable? Pour certains acheteurs, cette réponse est «oui».

Qui gère le complexe?

Les grands complexes nécessitent une gestion professionnelle. Il peut en coûter plus cher d'embaucher une entreprise professionnelle, mais à long terme, cela permet d'économiser de l'argent. Les gestionnaires professionnels exercent un plus grand pouvoir de négociation lorsqu'ils négocient des services tels que les offres pour les jardiniers ou l'entretien général, car ils représentent un nombre plus important de complexes.

Combien d'unités sont louées?

Personne n'aime les locataires. Ce n'est pas que les locataires sont de mauvaises personnes, mais il y a une certaine vérité que les locataires ne prennent pas soin de la propriété de la même manière qu'un propriétaire occupant s'en occuperait. En outre, certains prêteurs ne prêtent pas d'argent à un acheteur si plus de 25% des unités du complexe sont louées. Certaines associations de propriétaires refusent que les propriétaires louent leur logement plus de 30 à 60 jours, voire pas du tout.

Comment les unités sont-elles silencieuses?

En demandant aux voisins de donner aux acheteurs potentiels une idée du facteur de bruit, ils conduiront la région tard dans la nuit du samedi. Il est préférable d'acheter une unité de coin car moins de murs communs (adjacents) signifie moins de bruit. Cependant, l'insonorisation n'aide pas beaucoup si votre voisin d'à côté aime dynamiter Pink Floyd tous les dimanches à 2 heures du matin.

Une cliente qui a acheté un condo en bas près des escaliers menant au deuxième étage était inquiète d'entendre le bruit des pas dans les escaliers, alors j'ai suggéré qu'elle parle avec l'occupant de l'étage. Il s'avère que le résident était le président de la HOA et un stickler pour garder les choses au calme.

Quelles sont les commodités, le stationnement et les restrictions pour animaux de compagnie?

Renseignez-vous sur les heures d'utilisation pour les piscines, les spas et les aires de loisirs, comme les courts de tennis ou les salles de jeux, et vérifiez que ces horaires correspondent à votre emploi du temps.

• Comment le stationnement des clients est-il géré et combien de places de stationnement sont-elles cédées avec chaque unité? Est-il possible de louer un espace de stationnement supplémentaire si vous en avez besoin?
• Combien allez-vous payer pour remplacer une clé perdue pour la barrière de sécurité ou le clubhouse?
• Combien d'animaux domestiques pouvez-vous avoir? Y at-il des restrictions de taille? Êtes-vous autorisé à amener les animaux domestiques dans le hall en laisse?
• Enfin, parlez aux gens qui y vivent. Tirez dans le stationnement ou le garage en fin d'après-midi lorsque les propriétaires rentrent du travail. S'ils détestent l'association des propriétaires, ils vous diront en termes clairs ce qui ne va pas. Mieux pour découvrir le sentiment et les raisons derrière cela avant d'acheter que plus tard. Les HOA ont le pouvoir de réglementer et pénaliser monétairement les propriétaires pour des violations comme jamais auparavant, alors assurez-vous de bien comprendre ce que vous achetez avant de signer sur la ligne de fond.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.